行政法規 肢別トレーニング
不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為は、適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の不動産特定共同事業契約に係るものを除き、不動産特定共同事業に該当しない。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第4項では、不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為(同条同項第2号)は、それ自体が不動産特定共同事業に該当する。適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の契約に係るものは『特例投資家向け事業』(同条第7項)として別途位置付けられるが、本肢のように当該契約に係るものを『除き』不動産特定共同事業に該当しないとする点が誤り。代理・媒介行為は広く同法の規律対象である。
各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約は、「不動産特定共同事業契約」に該当する。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第3項第1号は、各当事者が出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約(任意組合型)を不動産特定共同事業契約と定義する。本肢はこの第1号の定義に合致しており正しい。なお匿名組合型は同項第2号である。
特例事業を行う場合、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘の業務については、不動産特定共同事業者に委託しなければならないが、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務については、不動産特定共同事業者又は小規模不動産特定共同事業者のいずれにも委託しなくともよい。
解説
誤り。特例事業者(法第2条第6項)は、その不動産取引に係る業務を不動産特定共同事業者(同条第4項第3号の第3号事業者)に委託しなければならず、また契約締結の勧誘等の業務を不動産特定共同事業者(同項第4号の第4号事業者)に委託しなければならない。すなわち不動産取引に係る業務についても委託が必須である。本肢は不動産取引に係る業務を『いずれにも委託しなくともよい』とする点が誤り。
法は、事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的としている。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第1条(目的)は、事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずること等によりその業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とする旨を定める。本肢は同条の目的規定どおりであり正しい。
「小規模不動産特定共同事業者」は法の規定に基づく許可を受けて小規模不動産特定共同事業を営む者をいう。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第9項では、『小規模不動産特定共同事業者』とは同法第41条第1項の登録を受けて小規模不動産特定共同事業を営む者をいうと定める。小規模事業者は、出資総額等が政令で定める要件を満たす小規模なものに限り、許可ではなく『登録』により参入できる制度である。本肢は『許可を受けて』とする点が誤り(正しくは登録)。
当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約は、外国の法令に基づく場合であっても、法における「不動産特定共同事業契約」に含まれる場合がある。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条第3項は不動産特定共同事業契約を各号で類型化しており、当事者の一方が自らの共有に属する不動産を相手方に賃貸（賃貸委任を含む）し、相手方がこれにより不動産取引を営んでその収益を分配することを約する賃貸委任型の契約は同項第3号に該当する。これらの契約は、その締結が外国の法令に基づく場合であっても、事業参加者の利益保護を図る必要があることから、同条の不動産特定共同事業契約から一律に除外されるわけではなく、これに含まれる場合がある。よって本肢は正しい。
「不動産特定共同事業者」とは、法の規定に基づく許可を受けて不動産特定共同事業を営む者であるが、「特例事業者」とは、法の規定に基づく届出をして特例事業を営む者であり、法の規定に基づく許可を受ける必要はない。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条は、「不動産特定共同事業者」を、第3条第1項の許可を受けて不動産特定共同事業を営む者と定義する一方、「特例事業者」を、第二号事業者に業務委託等を行い特例事業を営む者として届出により事業を行う者と位置付けている。特例事業者は不動産取引業務を不動産特定共同事業者に委託すること等を要件に、自らは第3条の許可を受けることなく届出により特例事業を営むことができる。したがって、許可を要する不動産特定共同事業者と届出で足りる特例事業者という本肢の対比は正しい。
「特例事業」の相手方又は事業参加者は、銀行又は信託会社でなければならず、銀行又は信託会社以外の者が「特例事業」の相手方又は事業参加者となることはできない。
解説
不動産特定共同事業法第2条第11項により、「特例事業」の相手方又は事業参加者は、銀行又は信託会社でなければならないとはされていない。特例事業者の相手方には適格特例投資家等の要件が定められているが、銀行又は信託会社に限定されるものではない。本肢は「銀行又は信託会社以外の者が特例事業の相手方又は事業参加者となることはできない」としているが、この限定は誤りである。
「小規模不動産特定共同事業」は、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為であって、宅地の造成又は建物の建築に関する工事その他主務省令で定める工事の工事床面積が一定の面積を超えないものを業として行うものである。
解説
本肢は誤り。小規模不動産特定共同事業は、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為のうち、工事床面積等が一定規模を超えないものを業として行うものであるが、その要件は工事床面積に限られない。すなわち、不動産特定共同事業法第2条等の定めにより、事業参加者から受け入れる出資の合計額や一の事業参加者からの出資額が政令で定める一定額を超えないことも要件とされている。本肢は工事床面積の要件のみを掲げ、出資総額等の要件に触れていない点で不正確であり、誤りである。
不動産特定事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は収益の分配を行う行為をする場合、それを業として行わない場合であっても、法における許可が必要な場合がある。
解説
不動産特定共同事業法第3条第1項により、不動産特定共同事業を営もうとする者は、主務大臣等の許可を受けなければならない。ただし、不動産特定事業契約を締結して不動産取引から生ずる収益又は収益の分配を行う行為を「業として」行う場合に許可が必要である。本肢は「それを業として行わない場合であっても、法における許可が必要な場合がある」としているが、業として行わない場合には許可は不要である。従って、本肢は誤りである。
「不動産取引」とは、不動産の売買、交換又は賃貸借をいい、不動産に係る信託の受益権の売買は不動産取引に含まれない。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条第2項は、『不動産取引』とは不動産の売買、交換又は賃貸借をいうと定めており、不動産に係る信託の受益権の売買はこの『不動産取引』の定義には含まれない。信託受益権の売買は別途、不動産特定共同事業契約の対象として位置付けられる行為であって、『不動産取引』そのものではない。したがって、不動産取引の意義と信託受益権売買がこれに含まれない旨を述べる本肢は条文どおりで正しい。
「適格特例投資家限定事業者」とは、法の規定による届出をした者をいう。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法は『適格特例投資家限定事業者』を、同法の規定による届出をした者と定義している。適格特例投資家限定事業は、適格特例投資家のみを相手方又は事業参加者とする事業であり、許可ではなく届出によって営むことができる点に特色がある。本肢は、適格特例投資家限定事業者を法の規定による届出をした者とする定義を述べたものであり、条文の定めに合致するため正しい。
「特例事業」とは、不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引による収益又は利益の分配を行う行為を業として専ら行うことを目的とする法人（不動産特定共同事業者を含む。）が行うものである。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条が定める特例事業は、専ら不動産特定共同事業契約に基づく不動産取引による収益・利益の分配を目的とする法人（届出を要する特例事業者。いわゆる特別目的会社等）が、業務を不動産特定共同事業者等に委託して行う事業である。その主体である特例事業者は、自ら許可を受けて事業を営む不動産特定共同事業者そのものではない。本肢は特例事業を行う主体に『不動産特定共同事業者を含む』としており、特例事業者と不動産特定共同事業者を混同している点で誤りである。
「適格特例投資家」とは、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者のうち、特例投資家以外の者をいう。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第13項により、「適格特例投資家」とは、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者をいうとされている。本肢は「特例投資家以外の者をいう」としているが、適格特例投資家は特例投資家の中からさらに要件を満たす者であり、特例投資家以外の者ではない。したがって、本肢の記述は誤りである。
「小規模不動産特定共同事業」においては、事業参加者が「特例投資家」のみである場合を除き、不動産特定共同事業契約に基づき事業参加者が行う出資の価額及び当該出資の合計額が事業参加者の保護に欠けるおそれのないものとして政令で定める金額を超えることができない。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条が定める小規模不動産特定共同事業は、各事業参加者が行う出資の価額及びその出資の合計額がいずれも政令で定める金額を超えないものとされる行為をいい、その定義に『事業参加者が特例投資家のみである場合を除く』という例外は設けられていない。本肢は、小規模不動産特定共同事業の出資制限について『特例投資家のみである場合を除き』という条文にない例外を付加しており、定義を誤って述べている点で誤りである。
当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約は、不動産特定共同事業契約に含まれない。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条第3項第3号は、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自己の共有不動産の賃貸又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産で不動産取引を営みその収益を分配することを約する契約（いわゆる賃貸委任型）を、不動産特定共同事業契約の一類型として明記している。したがって本肢の契約も同事業契約に含まれ、『含まれない』とする記述は誤りである。
「特例事業」を行うに当たっては、特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為を業として行う不動産特定共同事業者に、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘の業務を委託する必要がある。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条第6項は『特例事業』の要件を定め、その一として、特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介を業として行う不動産特定共同事業者に、契約の締結の勧誘の業務を委託することを求めている。したがって特例事業を行うに当たっては、当該業務を行う不動産特定共同事業者への勧誘業務の委託が必要であり、本肢の記述は条文と整合する。
「小規模不動産特定共同事業」とは、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為であって、宅地の造成又は建物の建築に関する工事その他主務省令で定める工事の費用の額が一定の額を超えないものを業として行うものである。
解説
誤り。同法第2条第8項は、「小規模不動産特定共同事業」を不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為であって、不動産特定共同事業契約に係る出資の合計額が政令で定める一定の額を超えないものと定めている。「工事の費用の額」ではなく「出資の合計額」が基準である。
「適格特例投資家限定事業」とは、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為を業として行うものであって、法に定める登録を行った「適格特例投資家」のみを相手方又は事業参加者とするものをいう。
解説
本肢は誤り。適格特例投資家限定事業は、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為（第1号事業に当たる行為）を業として行うものであって、その相手方又は事業参加者を適格特例投資家のみに限定するものをいう（法第2条参照）。ここでいう適格特例投資家とは、不動産投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者であり、自ら登録を行った投資家ではない。本肢が「法に定める登録を行った適格特例投資家」と述べる点が誤りである。なお、この事業は許可・登録ではなく事前の届出によって行うことができる。
特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産の売買、交換又は賃貸借に係る業務を行う行為は「不動産特定共同事業」に該当する。
解説
正しい記述。同法第2条第4項第2号は、特例事業者の委託を受けて不動産の売買等に係る業務を行う行為を「不動産特定共同事業」に該当するとしている。
法は、事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とするが、法において「事業参加者」とは、不動産特定共同事業契約の当事者をいい、当該契約に基づき不動産特定共同事業を営む者を含む。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第1条は、事業参加者の利益の保護を図るとともに不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的としている。同法第2条第5項における「事業参加者」とは不動産特定共同事業契約に基づき不動産取引から生ずる収益等の分配を受ける者であり、本肢は「当該契約に基づき不動産特定共同事業を営む者を含む」としているが、事業を営む事業者自体は事業参加者に含まれない。
当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約は、「不動産特定共同事業契約」に該当する。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第3項第1号は、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約を「不動産特定共同事業契約」に該当すると定めており、本肢の記述はこの規定に合致する。
外国の法令に基づく契約は「不動産特定共同事業契約」に該当することなく、また、不動産特定共同事業契約の予約は「不動産特定共同事業契約」に該当しないため、それぞれ法の適用を受けることはない。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第3項第4号は、外国の法令に基づく契約であっても同項第1号から第3号までに掲げる契約に類するものは「不動産特定共同事業契約」に該当すると定めている。また、不動産特定共同事業契約の予約も法の適用を受ける。本肢は外国法令に基づく契約が該当しないとしており、誤りである。
特例事業者の委託を受けて、当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為のみを業として行うことは、「不動産特定共同事業」に該当しない。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第4項第1号は、不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為のみを業として行うことも「不動産特定共同事業」に該当すると定めている。本肢は「該当しない」としており、誤りである。
特例事業においては、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を、法の規定に基づく登録を受けた「小規模不動産特定共同事業者」に委託することはできない。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法上、特例事業者は宅地建物取引業者でないため、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を自ら行うことはできず、これを第三号事業者等に委託することが想定されている(第2条第4項第3号参照)。委託先が一律に否定されるわけではなく、所定の登録を受けた者であれば委託は可能である。したがって『小規模不動産特定共同事業者』に委託することが一切できないとする本肢は誤りである。
各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産に係る信託の受益権を売買し、当該売買から生ずる収益の分配を行うことを約する契約は、不動産特定共同事業契約に含まれる。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第3項に規定する不動産特定共同事業契約の対象は「不動産の取引」であり、「不動産に係る信託の受益権の売買」は不動産取引に含まれない。信託受益権の売買から生ずる収益の分配を行う契約は、不動産特定共同事業契約には含まれない。
「不動産特定共同事業者」とは、法の規定に基づく許可を受けて不動産特定共同事業を営む者であり、「小規模不動産特定共同事業者」とは、法の規定に基づく届出をして小規模不動産特定共同事業を営む者である。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第6項により、「不動産特定共同事業者」は法の規定に基づく「許可」を受けた者であるが、同条第9項により「小規模不動産特定共同事業者」は法の規定に基づく「登録」を受けた者である。本肢は「届出」としている点が誤りである。
不動産特定共同事業契約を締結して当該契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を業として行わない場合であっても、当該契約の締結の代理又は媒介をする行為を業として行う場合は、不動産特定共同事業に該当する。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第4項第2号により、不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為を業として行う場合は、たとえ自ら収益の分配を行わなくても、不動産特定共同事業に該当するとされている。したがって、本肢の記述は正しい。
「適格特例投資家限定事業」の場合、特例投資家のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令に定める者のみを相手方又は事業参加者とする必要がある。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第10項により、適格特例投資家限定事業は、特例投資家のうち不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有する者として主務省令で定める者のみを相手方又は事業参加者として行うものとされている。したがって、本肢の記述は正しい。
当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約は、不動産特定共同事業契約に含まれる。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第3項第3号により、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、相手方が不動産取引を営み、その収益の分配を行う契約は、不動産特定共同事業契約に含まれるとされている。したがって、本肢の記述は正しい。
法において「不動産」とは、宅地建物取引業法第二条第一号に掲げる宅地又は建物をいう。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第1項は「不動産」とは宅地建物取引業法第2条第1号に掲げる宅地又は建物をいうと規定している。本肢はこの定義を正しく述べている。
「特例事業」の相手方又は事業参加者は、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として法で定められた「特例投資家」のみであり、一般投資家が「特例事業」の相手方又は事業参加者となることは認められない。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第9項は、特例事業の事業参加者を特例投資家のみに限定するのは、一定規模以上の工事を行う場合に限られる。それ以外の場合には一般投資家も事業参加者となることができるため、本肢は誤りである。
「特例事業」の場合、不動産取引に係る業務は、一の不動産特定共同事業者又は小規模不動産特定共同事業者（いずれも一定の者に限る。）に委託して行う必要がある。
解説
正しい。不動産特定共同事業法第2条第9項は、特例事業の要件として不動産取引に係る業務を一の不動産特定共同事業者又は小規模不動産特定共同事業者に委託するものであることを挙げている。本肢はこの要件を正しく述べている。
「小規模不動産特定共同事業」とは、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為であって、宅地の造成又は建物の建築に関する工事その他主務省令で定める工事の費用の額が一定の額を超えないものを業として行うものであり、「小規模不動産特定共同事業者」とは、法に基づく許可を受けた者をいう。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第10項は、小規模不動産特定共同事業の要件として事業参加者の出資の価額及び合計額が一定の金額を超えないことを挙げているが、工事費用に関する限度額は要件ではない。また、小規模不動産特定共同事業者は「登録」を受けた者であり、本肢が述べる「許可」ではない。
法において、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産の賃貸借による収益又は利益の分配を行う行為は「不動産特定共同事業」に含まれるが、不動産の売買による収益又は利益の分配を行う行為は含まれない。
解説
誤り。不動産特定共同事業法第2条第4項第1号は、不動産特定共同事業契約に基づき不動産取引を営み利益の分配を行う行為を不動産特定共同事業と定義しており、「不動産取引」には売買も含まれる。本肢は売買による利益分配が含まれないとしている点で誤りである。
この法律における不動産取引は、不動産の売買を含むが、不動産の交換を含まない。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条第1項は「不動産取引」を「不動産の売買、交換又は賃貸借」と定義している。不動産の交換も不動産取引に含まれるため、「不動産の交換を含まない」とする本肢は誤りである。
この法律における特例事業は、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を、他の不動産特定共同事業者に委託せず、特例事業者が自ら行うものをいう。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条第8項は「特例事業」の要件として、不動産取引に係る業務を「一の不動産特定共同事業者又は小規模不動産特定共同事業者に委託する」ことを求めている。「他の不動産特定共同事業者に委託せず、特例事業者が自ら行う」とする本肢は正反対の内容であり、誤りである。
当事者の一方が相手方の行う不動産取引のために出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約は、不動産特定共同事業契約に該当する。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条第3項は不動産特定共同事業契約の定義として「当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約」を掲げており、本肢の内容はこの規定に合致する。
この法律における事業参加者は、不動産特定共同事業契約の当事者で、当該契約に基づき不動産特定共同事業を営む者以外のものをいう。
解説
本肢は正しい。不動産特定共同事業法第2条第9項は「事業参加者」を「不動産特定共同事業契約の当事者で、当該不動産特定共同事業契約に基づき不動産特定共同事業を営む者以外のもの」と定義しており、本肢の内容はこの規定に合致する。
不動産特定共同事業契約を締結して当該契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を業として行わなければ、当該契約の締結の代理又は媒介をする行為のみを業として行っても、不動産特定共同事業に該当しない。
解説
本肢は誤り。不動産特定共同事業法第2条第4項は「不動産特定共同事業」の定義として「不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為」で業として行うものも含めている。収益又は利益の分配を行わなくても、代理又は媒介を業として行えば不動産特定共同事業に該当する。