鑑定用語集

IRR（内部収益率）は投資期間全体の収益性を測る利回り指標です。不動産投資における計算方法、NPVとの関係、鑑定評価基準での位置づけ、試験の出題傾向を解説します。

アスベスト（石綿）の種類と建物への含有状況、不動産鑑定評価への影響を解説。法規制の概要、含有調査の方法、除去費用の見積り、鑑定士試験の出題ポイントを網羅的に説明します。

敷金や保証金のように、契約の終了時に賃借人へ返す前提で賃貸人が預かる一時金です。つまり返すお金なので、預かっている間に生む運用益だけが賃料の一部になり、償却額は生じません。

投資法人等からの委託を受けて、資産の運用を行う者です。基準は証券化関係者の一つとして名前を挙げ、留意事項はその報酬であるアセットマネジメントフィーを収益費用項目に含めないと定めています。

圧縮限度額の計算の基礎になる金額で、買換資産の取得価額と、その買換資産に係る譲渡資産の譲渡対価の額のうち、いずれか少ない金額です。つまり、売った代金のうち買換えに実際に回した部分の金額です。

取得した資産の帳簿価額を減額（圧縮）し、その減額した金額を損金に算入することで、資産を取得した年度の課税を将来に繰り延べる経理の方法です。つまり、税金を免除するのではなく、その資産を売る時や償却...

交換の圧縮記帳において、取得資産の帳簿価額を減額して損金に算入できる上限で、交換により生じた差益金の額です。取得資産の取得の時における価額が、譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額（譲渡経費を加算）を超え...

特定の資産の買換えの特例で、買換資産の帳簿価額を減額して損金に算入できる上限で、圧縮基礎取得価額に差益割合を乗じた金額の100分の80です。つまり、買換えで先送りできるのは売却益の8割までで、残...

証券化の仕組みを検討・構築し、オリジネーターや投資家、レンダーなどの関係者を取りまとめる者です。基準は証券化関係者の一つとして名前を挙げるだけで、役割の説明は付けていません。

RC造（鉄筋コンクリート造）とは、鉄筋とコンクリートを組み合わせた建物構造です。構造的特徴、経済的耐用年数40〜50年の根拠、不動産鑑定評価での取り扱いを詳しく解説します。

宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地です。つまり、同じ宅地地域の中で住宅地域が商業地域に変わっていくような、細分の...

相続税の総額を計算するときに、財産を取得した全員の課税価格の合計額から差し引く、3,000万円と600万円に相続人の数を乗じた金額との合計額です。つまり遺産がこの額に収まる相続には、相続税がかか...

建物の各用途に共通する個別的要因の一つで、屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備、防災設備等に関する破損・老朽化等の状況と保全の状態です。つまり、その建物がこれまでどれだけ手入れさ...

建物・設備管理、保安警備、清掃等、対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用です。つまり、建物を日々きちんと保つために毎年決まって出ていくお金で、運営費用の最初の項目です。

土地の所有者又は占有者が、出土品の出土などにより貝づか、住居跡、古墳その他の遺跡と認められるものを発見したときの手続です。つまり、掘るつもりのなかった遺跡が出てきたときは、現状を変えずに遅滞なく...

不動産が、地域の構成分子として、その属する地域との間にたつ関係です。つまり、家は町の駅や学校に頼り（依存）、町は家々が集まって満たされる（補完）という、家と町の関係です。

信託財産を委託者の指図に基づいて主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする信託で、受益権を分割して複数の者に取得させるものです。つまり、多くの投資家から集めたお金を、運用の専門会...

預り金的性格を有する保証金等の運用益です。つまり、契約が終われば賃借人に返す敷金・保証金を預かっている間に運用して得られる利息相当分で、運営純収益に加算する段の項目です。

二以上の敷地が一団地を形成している場合に、その中で総合的設計により建築する建築物について、特定行政庁が位置と構造が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めると、接道・容積率・建蔽率・斜線・日影など...

隣り合っていて一体として利用される、ひとまとまりの土地です。事後届出では、権利取得者がこの一団の土地として届出面積以上の土地を取得するときに、個々の契約の面積ではなく合計面積で届出の要否を判定し...

区分所有建物及びその敷地に固有の個別的要因のうち、区分所有建物が存する一棟の建物とその敷地の全体に関わる要因です。つまり「どの棟か」で決まる事情で、基準は建物に係る要因、敷地に係る要因、建物及び...

建築基準法令の規定または許可に付した条件に違反した建築物や敷地です。特定行政庁は、工事の施工の停止を命じ、または相当の猶予期限を付けて除却・使用禁止などの是正措置をとることを命ずることができます...

鑑定評価の基本的事項を確定するために、依頼目的及び条件とあわせて依頼者に明瞭に確認する事項です。つまり、依頼者がなぜ今この鑑定評価を必要としているのかという事情です。

海や川などの公有水面を埋め立てて土地にしようとする者が、都道府県知事（指定都市の区域内では市長）から受ける免許です。つまり、国のものである水面を私人が陸地に変えて所有するための入口の手続で、免許...

組合が、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、その区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう求める請求です（15条）。つまり、反対した人の権利を組合が時価で買い取って、全員参加の形で建...

運営収益から運営費用を控除して得た額です。つまり、賃料などの収入から日々の運営にかかる費用を引いた物件の日常の稼ぎで、収益費用項目の中間の区切りです。

賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の運用益を求めるために用いる利回りです。一時金の性格、契約内容、対象不動産の種類及び性格等に応じて、期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及...

土地は建物のように老朽化してなくなることがない、という自然的特性の一つです。基準は括弧書きで「不変性」と言い換えており、つまり土地そのものには寿命がないということです。

投資法人や特別目的会社等に、返済義務のない資金の出資を行う者です。基準は証券化関係者の一つとして名前を挙げています。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）とは、鉄骨・鉄筋・コンクリートを組み合わせた最も堅牢な建物構造です。構造の仕組み、経済的耐用年数、不動産鑑定評価への影響を詳しく解説します。

S造（鉄骨造）とは、鉄骨を主要構造材とする建物構造です。重量鉄骨と軽量鉄骨の違い、経済的耐用年数30〜40年の根拠、不動産鑑定評価での取り扱いを詳しく解説します。

NOI（純営業収益）は不動産の収益力を測る基本指標です。計算方法、NCFとの違い、不動産鑑定評価基準での位置づけ、試験の出題ポイントまで体系的に解説します。

NCF（ネットキャッシュフロー）はNOIから資本的支出を控除した不動産の実質的なキャッシュフロー指標です。NOIとの違い、計算方法、鑑定評価での使い方を詳しく解説します。

LTV（ローン・トゥ・バリュー）は不動産の担保価値に対する借入比率を示す指標です。計算方法、不動産融資での活用、鑑定評価との関係、試験での出題ポイントを解説します。

隣地境界線、道路中心線、または同じ敷地内の建築物の外壁間の中心線から、1階では3メートル以下、2階以上では5メートル以下の距離にある建築物の部分です。つまり、隣で火事が起きたときに火が移りやすい...

エンジニアリング・レポートの提出がない場合、又は記載内容が鑑定評価に活用する資料として不十分な場合に、これに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど、鑑定評価を適切に行うために対応することで...

エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かを、不動産鑑定士が主体的に責任を持って判断し、その判断及び根拠を、定められた項目ごとに鑑定評価報告書に記載することです。

沿道区域とは、沿道の土地、竹木又は工作物が道路の構造に及ぼす損害を予防し、交通に及ぼす危険を防止するため、道路管理者が道路に接続する区域に指定する区域です。つまり、崖崩れや倒木から道路を守るため...

幹線道路の沿道の整備に関する法律に基づき、沿道整備道路に接続する土地の区域で、道路交通騒音により生ずる障害を防止し、適正かつ合理的な土地利用を図るために定める地区計画等の一つです。つまり、交通量...

納付すべき相続税額または贈与税額が10万円を超え、納期限までに金銭で納めることを困難とする事由があるとき、納税義務者の申請により税務署長が許可して、年賦で分割して納めさせる制度です。相続税は原則...

AM（アセットマネジメント）は不動産投資における資産運用管理を指します。PMとの違い、業務内容、J-REITでの役割、鑑定評価との関係、試験対策を詳しく解説します。

災害があったときに、災害救助や被災者の住まい、停車場・官公署などの公益上必要な用途のために急いで建てる仮設の建築物です。つまり、平常時の手続と基準の全部または一部を外して建てられる代わりに、工事...

奥行価格補正率とは、土地の奥行距離に応じて路線価を補正する固定資産税評価の基本補正率です。補正率表の見方、計算方法、用途地区別の違いを詳しく解説します。

奥行長大補正率とは、間口距離に対して奥行が過大な土地に適用される固定資産税の減価補正率です。奥行価格補正率との違い、計算方法、適用基準を詳しく解説します。

要措置区域の指定を受けて、都道府県知事の指示により土地の所有者等が作成して提出する、講じようとする汚染の除去等の措置（実施措置）と着手・完了の予定時期を記載した計画です（7条1項）。つまり、知事...

要措置区域等内の土地の汚染土壌を、その区域の外へ運び出すことです。搬出する者は着手の14日前までに都道府県知事に届け出、運搬は環境省令の基準に従い、処理は知事の許可を受けた汚染土壌処理業者に委託...

保有する不動産等を、証券化の仕組みを利用して譲渡（売却）する者です。つまり、自分のビルや土地を特別目的会社や投資法人に売って証券化の流れを始める、元の持ち主です。

OER（営業費用率）は不動産の運営費用の効率性を測定する指標です。計算方法、用途別の目安、NOIとの関係、鑑定評価での活用、試験の出題ポイントを詳しく解説します。

特定の資産の買換えの特例において、譲渡の日を含む事業年度に取得し、取得の日から1年以内に法人の事業の用に供する、又は供する見込みである表の下欄の資産です。つまり、売った資産の代わりに会社が事業で...

災害の防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、又は極めて不完全であるために、放置すると災害の発生のおそれが大きいと認められる土地について、都道府県知事が土地又は擁壁等の所有者・管理者・占有者に...

権利変換計画についての総会の議決に賛成しなかった組合員が、議決の日から2月以内に、組合に対して区分所有権と敷地利用権を時価で買い取るよう求める権利です（64条3項）。つまり、いったん建替えに合意...

開発許可の基準とは、都道府県知事が開発許可をするかどうかを判断する基準で、すべての区域に共通する技術基準（33条）と、市街化調整区域だけに加わる立地基準（34条）の二段でできています。つまり、造...

市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・改築・用途の変更や第一種特定工作物の新設ができないという制限です。つまり、造成をしな...

開発許可を受けた開発行為で設置された道路や公園などの公共施設は、工事完了の公告の日の翌日に、その公共施設の存する市町村の管理に属するという定めです。つまり、造成でできた道路や公園は、完成の公告の...

地域森林計画の対象となっている民有林で、土石や樹根の採掘、開墾その他の土地の形質を変更する行為のうち政令で定める規模（原則1ヘクタール）を超えるものをしようとする者が、あらかじめ受ける都道府県知...

劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途の大規模な建築物（特定大規模建築物）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域として、地区計...

都道府県知事が調製し保管する、開発許可の内容を土地ごとに登録した帳簿です。つまり、この土地がどういう条件で造成を許されたかを誰でも見られるようにした公の記録で、常に公衆の閲覧に供され、請求があれ...

開発を伴う不動産について、開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものです。つまり、建物が完成し...

価格形成に影響があるといわれている事項でも、原因や因果関係が明確でないか、通常の調査で存否の端緒すら確認できず、しかも価格形成に大きな影響を与えないと判断されるときに、その事項を価格形成要因から...

不動産の価格の判定の基準日で、価格形成要因が時の経過により変動するため、不動産の価格はこの日においてのみ妥当します。つまり、評価額に付く「いつの値段か」の日付です。

衆議院議長、参議院議長、内閣総理大臣、各省大臣、最高裁判所長官及び会計検査院長のことです（4条2項）。つまり国有財産を所管する各機関のトップで、所管に属する行政財産を管理し（5条）、普通財産の貸...

不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料です。つまり、登記事項証明書や図面・写真・地図のように、その不動産が確かにそこにあり、誰のどんな権利が付いているかを照らし合わせるための書類です。

処理計画の策定に当たっての確認を行った場合に作成し、鑑定評価報告書の附属資料として添付する記録です。つまり、いつ・誰が・誰に・何を確認し、それを処理計画にどう反映したかを後から追えるようにした議...

総論第8章により確認した事項について、後日疑義が生じることのないように、その事項とともに鑑定評価報告書に記載する、書面によるものか口頭によるものかの別等をいいます。つまり「何を確かめたか」だけで...

鑑定評価を行った年月日より前の日を価格時点とする場合です。対象不動産の確認等が可能で、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができます。

不動産の属する地域は固定的なものではなく常に変化の過程にあるから、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成されるということです。つまり、今日の値段には、これま...

対象不動産の全部又は賃貸部分について、賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入で、満室想定で計上します。つまり、全部の部屋が貸せたとしたら毎年入ってくる家賃の合計です。

各収入について、貸倒れの発生予測に基づく減少分です。つまり、テナントが家賃を払えなくなり、預かっている敷金等でも埋められずに回収できなくなると見込む分を、運営収益の側で差し引く項目です。

河川の流水が継続して存する土地、河川管理施設の敷地、堤外の土地のうち河川管理者が指定した区域の三つからなる、河川法の規制がかかる土地の範囲です。つまり、水が流れている所と堤防など、川として一体で...

河岸又は河川管理施設を保全するため必要があるときに、河川管理者が河川区域に隣接する一定の区域に指定する区域です。つまり、堤防のすぐ外側の土地に、堤防を弱らせる工事を防ぐためにかける、一段ゆるい規...

宅地建物の代金の全部または一部を、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して受領することを条件として販売することです（35条2項）。つまり、買主が銀行から借りるのではなく売主...

DCF法で収益価格を求める際に活用する資料を、依頼者から入手した資料をそのまま活用する場合、依頼者から入手した資料に修正等を加える場合、自らが入手した資料を活用する場合の三つに分け、区分に応じて...

土地の人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等）の性格をまとめて言い表した基準の言葉で、人の働きかけによって土地の使い方や区画や位置づけが変わり、伸び縮みす...

借入金還元利回りと借入金割合をもとに、借入金償還余裕率を用いて、対象不動産の純収益からみた借入金償還の安全性を加味して還元利回りを求める方法です。つまり、物件の稼ぎが借金の年間返済額の何倍あるか...

対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素である借入金及び自己資金に係る各還元利回りを、各々の構成割合により加重平均して還元利回りを求める方法です。つまり、買い手が銀行から借りる分と自分の財布か...

検査済証の交付を受けるまで使用できない建築物を、特定行政庁が安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときなどに、交付前でも例外として使用することです。つまり、完成の証明が出る前に、安全だと確か...

収用または使用する土地について、地上権、賃借権、抵当権など所有権以外の権利を有する者と、その土地にある建物などの物件について所有権その他の権利を有する者です。つまり、土地の所有者ではないが土地を...

事後届出があった土地の利用目的に従った土地利用が、土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に適合せず、周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があるとき、都道府県知事が土地...

地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域として、都道府県知事が期間を定めて指定する区域です（27条の6第1...

施行者が施行地区内の宅地について換地処分を行うために定める計画で、換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細を定めます。つまり、どの宅地にどの換地を...

換地計画のとおりに換地を確定させるため、施行者が関係権利者に換地計画で定めた関係事項を通知して行う処分です。つまり、区画整理の仕上げとして、新しい土地を正式に本人のものと決める手続です。

換地処分があった旨を都道府県知事（国土交通大臣が施行するときは大臣）が知らせる公告です。つまり、区画整理の効果が街全体でいつ切り替わるかを決める合図で、公告の翌日から換地が従前の宅地とみなされます。

収用委員会が、審理や調査のために出頭を命じて鑑定をさせる専門家です。土地や建物、これらに関する所有権以外の権利の価格を鑑定させるときは、鑑定人のうち少なくとも1人は不動産鑑定士でなければなりません。

鑑定評価報告書の記載事項の一つで、なぜその鑑定評価額に決めたのかを、地域分析及び個別分析、最有効使用の判定、手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整、公示価格との規準、当事者間で事実の主張が異なる...

依頼者が鑑定評価額を公表するかどうかのことで、基本的事項の確定にあわせて依頼者に確認する事項の三つ目です。つまり、出した数字が依頼者の手元にとどまるのか、世の中に出ていくのかを、引き受ける段階で...

依頼者及び提出先等のほか、法令等に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ販売される金融商品の購入者等をいいます。つまり、その評価書の数字をもとに何かを判断する人すべてで、条件を付けてよいかどう...

対象不動産の確認、資料の検討、価格形成要因の分析など鑑定評価の手順の各段階で、資料収集の限界や資料の不備等によって明らかにすることができない事項です。つまり、調べ尽くしても分からなかったことで、...

自己の能力の限度を超えていると思われる鑑定評価を引き受け、又は縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害するおそれのあるときは、原則として引き受けてはならない、という遵守事項で...

国土交通大臣又は都道府県知事が、その登録を受けた不動産鑑定業者に対して行う、戒告・1年以内の業務の全部若しくは一部の停止・登録の消除の三つの処分です。つまり、業者の登録をした役所が、事業者として...

都道府県知事が行う、不正な手段で受けた許可の取消し、違反している工事に対する施行の停止命令や災害防止措置命令、違反して工事が施行された土地に対する使用の禁止・制限や災害防止措置命令のことです。つ...

防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの又は高さ3メートルを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならないという規制です...

関与不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者です。つまり、当該鑑定評価に関与不動産鑑定士を従事させている不動産鑑定業者のすべてで、元請の事務所だけでなく再委託先の業者も含みます。

当該鑑定評価に関与するすべての不動産鑑定士です。つまり、評価書に署名する担当者だけでなく、手伝った同僚も、業務を再委託した先で関与した不動産鑑定士も、全員が含まれます。

所有者が判明しないとき、又は所有者による管理が著しく困難若しくは不適当であることが明らかなときに、文化庁長官が指定して、所有者に代わり文化財の管理や修理、復旧を行わせる地方公共団体その他の法人で...

宅地造成又は特定盛土等に関する工事の許可を受けた者が、その工事を完了したときに、工事が技術的基準に適合しているかどうかについて都道府県知事に申請する検査です。つまり、できあがった擁壁や排水施設が...

外部性の原則とは、不動産の価格がその不動産自体の属性だけでなく周辺環境からも影響を受けるという原則です。外部経済・外部不経済の具体例と鑑定評価への影響を解説します。

建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離で、低層住居専用地域と田園住居地域では都市計画で限度（1.5mまたは1m）が定められると、その限度以上に離さなければなりません。つまり...

がけ地補正率とは、画地の一部にがけ地（崖地）を含む場合に適用される固定資産税の減価補正率です。がけ地割合の計算方法、方位による差異、適用条件を詳しく解説します。

画地計算法とは、固定資産税における土地評価で各画地の個別的要因を反映するための補正計算手法です。補正率の種類や計算方法、試験対策のポイントまで詳しく解説します。

画地の認定とは、固定資産税評価で土地をどのような区画単位で評価するかを決める手続きです。筆との違い、認定基準、実務上の注意点を詳しく解説します。

不動産の経済価値は、交換の対価である価格と、用益の対価である賃料の二つの形で表され、この価格と賃料との間には元本と果実との間に認められる相関関係があるということです。つまり、買うときの値段と借り...

土地や土地に関する権利、建物などの物件を収用し、または使用することを必要とする、道路や河川などの3条各号の事業を行う者です。つまり、土地を強制的に取得する側の当事者で、国や市町村だけでなく鉄道会...

公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるにあたり、対象土地とこれに類似する利用価値を有する一又は二以上の標準地との間で、位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因を比較し、その...

積算賃料を求めるための基礎となる価格で、原価法及び取引事例比較法により求めます。つまり、積算法で期待利回りを掛ける元になる、貸す物件そのものの価格時点の値打ちです。

都道府県が基本方針に基づき、おおむね5年ごとに行う、宅地造成等に伴う崖崩れ又は土砂の流出のおそれがある土地に関する地形、地質の状況その他の事項の調査です。つまり、三つの区域を指定する前に、県内の...

北側斜線制限とは北側隣地の日照を確保するため住居系地域で適用される高さ制限です。建築基準法第56条の規定、適用地域、立ち上がり高さ、日影規制との関係を解説します。

対象不動産の維持管理・運営に経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等の費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入で、満室想定で計上します。つまり、...

滞納処分、強制執行、担保権の実行としての競売、破産手続など、債務者の資産を強制的に金銭に換える手続です（国税通則法2条10号）。資力を喪失して債務の弁済が著しく困難な場合にこの手続で資産を譲渡し...

不動産が、同じ地域内の他の構成分子である不動産との間にたつ関係です。つまり、隣どうしで一緒に値打ちを高め合い、買い手や借り手にとって代わりになり、同じ客や買い手を取り合うということです。

居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室です（2条4号）。つまり、人が長い時間とどまる部屋のことで、寝室や教室、事務室は居室ですが、玄関や廊下、便所、納戸は...

譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡したとき、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率を15%から10%に下げる特例です。つまり、10年を超えて住...

自分が居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡したときに、所有期間を問わず譲渡所得の金額から3,000万円を控除する特例です。つまり、マイホームを売った利益は3,000万円までなら課税されません。

債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味して割引率を求める方法です。つまり、国債を持っていれば得られる利回...

主として近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う店舗等が連たんしている商業地域です。つまり近所の人が歩いて毎日の買い物に来る商店街のことで、都市計画法の用途地域である近隣商業地域とは別に、現実の...

対象不動産の属する用途的地域であって、都市や農村等の内部にあり、居住・商業活動・工業生産活動等に関してある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域で、対象不動産の価格...

国が公用、公共用、皇室用、森林経営用に供し、又は供するものと決定した国有財産です（3条2項）。つまり国が自分の仕事や国民のために現に使っている（使うと決めた）財産で、貸付けや売払いなどの処分は原...

行政財産を、その用途又は目的を妨げない限度において、国以外の者に使用又は収益させる許可です（18条6項）。つまり庁舎の売店や公園の出店のように、国の使い方を邪魔しない範囲で使わせる仕組みで、許可...

一般的要因のうち、土地利用の計画や規制、建築物の構造・防災の規制、宅地・住宅の施策、不動産の税制、取引の規制など、行政の働きかけの側から不動産のあり方と価格の水準に影響を与える要因です。つまり、...

特定目的会社が資産の流動化に係る業務を行うときに、あらかじめ内閣総理大臣にする届出です。つまり、審査を受けて許可や登録をもらう制度ではなく、資産流動化計画などを添えて「始めます」と知らせれば業務...

各収入について、空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分です。つまり、満室想定で書いた収入のうち、部屋が空いていたりテナントの入れ替わりで家賃が入らなかったりして実際には入ってこないと見込む分を...

区分地上権の設定事例等について、設定時又は譲渡時における区分地上権の価格が、その設定地の更地としての価格に占める割合です。つまり、地下鉄やトンネルのために土地の一部の層を使う権利が、更地の値段の...

ホテル又は旅館に設ける、車椅子使用者が円滑に利用できる客室です。建築物移動等円滑化基準の一つで、客室の総数が50以上の場合に、総数の100分の1以上（端数切上げ）を設けなければなりません。

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、業者でない買主が事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたとき、書面で告げられた日から起算して8日以内なら、書面で申込みの撤回や契約の解除ができる制度です（...

景観計画区域内の一団の土地の所有者及び借地権を有する者が、その全員の合意により締結し、景観行政団体の長の認可を受ける、良好な景観の形成に関する協定です（81条）。つまり、住民自身が街並みのルール...

景観法の景観行政事務を担う地方公共団体で、指定都市の区域は指定都市、中核市の区域は中核市、その他の区域は都道府県です。つまり、大きな市は自分で受け持ち、それ以外は都道府県が受け持ちますが、知事と...

景観計画に定められた、その計画の区域です（8条2項1号）。つまり、この線の中では建築物の建築等をあらかじめ景観行政団体の長に届け出る決まりが働き、制限に合わなければ勧告を受けます。

景観行政団体の長が、景観計画に定められた指定の方針に即し、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物を指定したものです（19条1項）。つまり、街の顔になっている建物を名指しで守り、増築や外観...

不動産の経済価値とは、効用、相対的稀少性、有効需要の三者の相関結合によって生ずる、その不動産の値打ちそのものです。つまり、金額で表す前の値打ちそのもので、それを貨幣額をもって表示したものが価格です。

継続賃料を求めるときに、新規賃料にはなく加わる価格形成要因で、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心です。つまり、最後に賃料を決めてから今までに周りの賃料・地価・税金がどう動いたか...

利回り法で基礎価格に乗じる利回りで、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、類似の賃貸借等の事例の...

借地の契約上の条件や使用目的が変わることに伴って継続賃料を改定する場合の鑑定評価で、変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、通常の実際支払賃料の改定を想定した...

宅地の造成や建物の建築の工事が完了する前は、開発許可や建築確認など政令で定める処分があった後でなければ、宅地建物取引業者はその物件の売買・交換の契約を締結し、代理し、媒介してはならないという制限...

正常賃料を求めるときの前提で、賃貸借等の契約内容によって定まるその不動産の使い方のことで、基準はこの使用方法に基づく宅地又は建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるとしています。つまり、...

建築確認を受けた工事が完了した後、完了検査で建築物とその敷地が建築基準関係規定に適合していると認められたときに、建築主に交付される証書です。つまり、できあがった建物が図面どおりで法律に合っている...

建設された住宅について、登録住宅性能評価機関が施工中と完成時の検査を含む評価を行って交付する住宅性能評価書です（5条1項・6条3項）。つまり「図面どおりに建ったか」まで第三者が確かめた成績表で、...

建築主が工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合することについて建築主事等または指定確認検査機関の確認を受け、確認済証の交付を受ける手続です。つまり、図面の段階で法律に合っているかを...

市町村が条例で定めた区域内で、土地の所有者等が全員の合意により、建築物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠・建築設備に関する基準を定め、特定行政庁の認可を受ける協定です（69条〜77条）。つまり...

事業の認可の公告などがあった日の後、換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で事業の施行の障害となるおそれのある建築物等の新築・改築・増築や土地の形質の変更などを行うには、都道府県知事等の許可...

建築確認や完了検査などの確認等事務を行う、市町村または都道府県の職員です。人口25万以上の市には必ず置かれます。

建築主事を置く市町村と都道府県に置かれ、この法律に規定する同意と、審査請求に対する裁決の議決を行い、特定行政庁の諮問に応じて重要事項を調査審議する合議制の機関です。つまり、原則を外す許可が公正か...

建築物の建築をしようとする者、又は建築物の所有者、管理者若しくは占有者です。つまり、建物を建てる人だけでなく、建った後に持つ人・管理する人・使う人まで含めた呼び方で、この法律の建物に関する義務は...

移動等円滑化のために必要な建築物特定施設（出入口・廊下・階段・傾斜路・エレベーター・便所・客席・客室・敷地内の通路・駐車場）の構造及び配置について、政令で定める基準です。つまり、高齢者や障害者が...

用途地域の定められていない土地の区域で開発許可をするとき、都道府県知事が必要があると認めて開発区域内の土地に定める、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他の敷地・構造・設備に関する制限で...

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合の上限です。建築基準法の規定、用途地域ごとの制限値、緩和条件、不動産鑑定評価への影響を具体例とともにわかりやすく解説します。

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で、53条がその上限を定めます。つまり、敷地のうち建物で覆ってよい面積の割合で、残りは庭や通路などの空地として残します。

収用委員会が行う収用または使用の裁決のうち、収用する土地の区域、土地と土地に関する所有権以外の権利に対する損失の補償、権利取得の時期を定める裁決です。つまり、土地の権利を起業者に移す部分を決める...

権利登記とは不動産の権利関係を登記簿の権利部に記録する登記です。所有権保存・移転登記、抵当権設定登記の種類と効力、対抗力の意味を解説します。

施行地区内の宅地について所有権以外の権利で登記のないものを有する者が、書面でその権利の種類と内容を施行者に申告しなければならない義務です。つまり、登記簿に載っていない借地権などを施行者に知らせて...

物的に確認された対象不動産について、その不動産に係るすべての権利関係を明瞭に確認し、鑑定評価の対象となる権利の存否とその内容を確認資料と照合する作業です。つまり、その土地・建物に誰のどんな権利が...

権利変換計画に定めた日で、この日に施行マンションの敷地利用権が失われて施行再建マンションの敷地利用権に変わり、施行マンションは施行者に帰属します（70条・71条）。つまり、土地の権利と古い建物の...

権利変換計画に定められた日で、その日に施行地区内の土地は新たに所有者となるべき者に、建築物は施行者に帰属し、担保権は新しい敷地や床の権利の上に移ります。つまり権利が一斉に変わる一日で、占有は施行...

施行マンションの区分所有権と敷地利用権を、施行再建マンションのどの区分所有権と敷地利用権に置き換えるかを、価額とともに一人ずつ定める計画です。つまり、古い301号室の権利が新しい何号室の権利にい...

第一種市街地再開発事業で、施行者が施行地区ごとに定める、権利者一人ひとりの従前の宅地・借地権・建築物とその価額、与えられる施設建築敷地の共有持分や施設建築物の一部等とその概算額、権利変換期日など...

事業計画の公告があった後、施行者が登記所に申請して、施行地区内の宅地・建築物・既登記の借地権に付ける登記です。つまり、権利変換計画を作っている間に地区内の権利が勝手に動かないよう、処分に施行者の...

不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について価格（又は賃...

不動産の機能的陳腐化、すなわち建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等という、減価の要因の一つです。つまり、壊れてはいないが今の使い方に合わなくなったことに...

不動産の経済的不適応、すなわち近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、代替・競争等の関係にある不動産や付近の不動産との比較における市場性の減退等という、減価の要因の一つです。つまり、建...

不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化、並びに偶発的な損傷という、減価の要因の一つです。つまり、建物の体そのものが傷むことによる減価の原因です。

減価修正で減価額を求めるときに着目する原因で、基準は物理的要因、機能的要因及び経済的要因の三つに分けています。つまり、建物の体が傷んだのか、中身が時代に合わなくなったのか、建物の外の街や市場が変...

都道府県・市町村、国土交通大臣、機構等が施行する土地区画整理事業で、施行後の宅地の価額の総額が施行前の総額より減少した場合に、その差額に相当する金額を、公告があった日における従前の宅地の所有者と...

文化財の現状を変更し、又はその保存に影響を及ぼす行為をしようとするときにかかる規制です。つまり、指定された文化財（重要文化財・史跡名勝天然記念物）は文化庁長官の許可、登録や選定された文化財（登録...

人の活動によって影響を受けることなく原生の状態を維持している、国又は地方公共団体が所有する一定面積以上の土地の区域のうち、自然環境を保全することが特に必要なものとして環境大臣が指定する地域です。...

減損会計の仕組みと不動産鑑定評価の関係を解説。固定資産の減損損失の認識・測定プロセス、回収可能価額の算定方法、鑑定士試験の出題ポイントまで網羅的に説明します。

相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務を弁済することを留保して、相続を承認することです（民法922条）。所得税では、限定承認に係る相続や包括遺贈があると、被相続人がその時の時価で資...

限定価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料です。つまり、隣の区画を借り増す人のように特定の借り手にだけ高い値打ちがあり、市場が...

公園計画に基づいて執行する事業で、国立公園又は国定公園の保護又は利用のための施設で政令で定めるものに関するものです。つまり、公園の道路や山小屋、キャンプ場などの施設を、計画どおりに作り運営する仕...

交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額とが等しくない場合に、その差額を補うために交付される金銭その他の資産です（施行令92条2項）。つまり、価値の釣り合わない資産どうしを交換するときに、...

不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示されます。つまり、売り買いの対価が価格、借りて使い利益を得ることの対価が賃料です。

開発許可を申請しようとする者が、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議して得ておく同意です。つまり、造成地がつながる既存の道路や下水道の管理者から、申請の前に「受け入れてよい」と...

住宅地域の14項目の地域要因のほかに、基準が工業地域特有のものとして例示する7項目の地域要因です。つまり、その地域で工場を動かすときの費用の安さと生産の効率を左右する条件で、住宅地域の14項目の...

工業地の一画地ごとに、その価格を個別的に形成する要因です。つまり、地勢や間口のほかに、従業員の通勤の便、輸送施設との位置関係、動力資源、用排水といった、工場を建てて動かすための条件を一画地の単位...

借地や借家の契約期間が満了して更新するときに、借主から貸主へ支払われる一時金です。基準は、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新を契機とする場合に更新料が支払われるときは、その額を総合的に勘案して...

鑑定評価額の決定に当たり、地価公示法施行規則第1条第1項に規定する国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならないという定めです。つまり、利用...

開発行為の工事が完了し、都道府県知事の検査で開発許可の内容に適合すると認められて検査済証が交付されたあと、知事が工事の完了を公に知らせる手続です。つまり、造成地が「工事中の土地」から「建物を建て...

都市計画法4条2項の都市計画区域と、その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域を合わせた区域で、国土利用計画法の規制区域は除かれます（2条1項）。つまり、土地鑑定委員...

宅地造成等工事規制区域内で、許可とは別に都道府県知事へ届け出なければならない三つの場面の総称です。つまり、区域の指定の際に工事中なら指定の日から21日以内、高さ2メートル超の擁壁などの除却工事は...

宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の請負契約の注文者、又は請負契約によらないで自らその工事をする者です。つまり、造成工事を発注した人か自分で行う人のことで、許可の申請や届出はこの人の...

複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合に、複合不動産価格から建物等の価格を控除して敷地に帰属する額を求める方法です。つまり、一体の値段から建物の値段を引き算して土...

公図とは法務局に備え付けられた土地の位置・形状を示す図面です。14条地図との違い、公図の見方・読み方、不動産鑑定評価での活用方法を分かりやすく解説します。

登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に、その登記事項を訂正する登記です。登記した後に事実が変わった場合にする変更の登記と対になり、最初から間違っていたものを直すのが更正です。

不動産が、自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にする他の不動産とともに地域を構成するときの、その地域を作る一員としての立場です。つまり、一軒の家は、町を作っている一つの部品だということです。

住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、建築物の容積率の最高限度、建蔽率の最高限度及び敷地面積の最低限度を定める地区です。つまり、都心の容積率の高い区域に...

固定資産税（土地・建物・償却資産）と都市計画税（土地・建物）です。つまり、不動産を持っているだけで毎年かかる二つの税金のうち賃貸人が負担する分で、運営費用の一つです。

住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版または横架材で、住宅の自重や積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震などの震動や衝撃を支えるものとして政令で定める部分です（94条1項...

地価公示の価格、相続税路線価、固定資産税評価額といった、国や地方公共団体が行う土地の評価が、相互に均衡し適正であることです。土地基本法17条は、国が土地の正常な価格を公示するとともに、この均衡と...

高度商業地域（大都市の都心・副都心などで広域的な商圏を持ち、中高層の店舗や事務所が高密度に集積する地域）のうちにある土地で、総論第6章では同一需給圏の判定の目安として登場します。つまり、その同一...

大都市（東京23区、政令指定都市等）の都心又は副都心にあって、広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層の店舗、事務所等が高密度に集積している商業地域です。つまり遠くからも人と会社を集める都心の繁華...

証券化対象不動産の鑑定評価が、依頼者のみならず重大な影響を及ぼす相手として基準が掲げる、投資家や融資者などの人々です。つまり、評価額を見て資金を出すかどうかを決める、依頼者以外の大勢の人のことです。

鑑定評価に当たって、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、どちらにも寄らずに保つ態度です。鑑定士が守るべき遵守事項の一つです。

効用とは、その不動産に対してわれわれが認める、望みを満たす力のことです。つまり、住みたい・店を開きたいという目的に、その不動産がどれだけ役に立つかです。

行政財産の四種類のうちの二つです。公用財産は国において国の事務、事業又はその職員の住居の用に供する財産、公共用財産は国において直接公共の用に供する財産です（3条2項1号・2号）。

国際評価基準（IVS）の概要と不動産鑑定評価への影響を解説。IVSCの役割、市場価値と公正価値の定義、日本の鑑定評価基準との相違点、鑑定士試験での出題ポイントを説明します。

国立公園に準ずる優れた自然の風景地で、関係都道府県の申出により環境大臣が指定する自然公園です。つまり、県が「うちの景色を」と手を挙げ、国が選び、指定後の管理は県が担う公園です。

重要文化財のうち、世界文化の見地から価値の高いもので、たぐいない国民の宝たるものとして、文部科学大臣が指定した文化財です。つまり、重要文化財の中からさらに選ばれた最上位の指定で、き損したときの修...

我が国の風景を代表するに足りる傑出した自然の風景地で、環境大臣が区域を定めて指定する自然公園です。つまり、日本を代表する景色を国が選び、国が守り育てる公園です。

宅地の所有権又は借地権を持つ者、又はその同意を得た都市再生機構・地方住宅供給公社など政令で定める者が、一人で又は数人共同して事業を施行するときの施行者です。つまり、組合をつくらずに、地主自身が施...

固定資産の状況と、固定資産税の課税標準である固定資産の価格を明らかにするために、市町村が備える帳簿です（380条1項）。つまり、市町村がその市内の土地・家屋・償却資産の所有者と価格を書きとめた課...

内国法人が1年以上有していた固定資産を、他の者が1年以上有していた同じ種類の固定資産と交換し、取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したときに、交換により生じた差益金の額の範囲内で取...

1年以上有していた固定資産を、他の者が1年以上有していた同じ種類の固定資産と交換し、取得した資産を譲渡した資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したときは、譲渡がなかったものとみなす特例です（58...

市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、市町村長が行う価格の決定を補助するために、市町村に置かれる者です（404条1項）。つまり、土地や家屋を調べて評価するのが評価員で、その評価をもとに価...

固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続として、総務大臣が定めて告示するものです（388条1項）。つまり、全国の市町村長が同じやり方で土地・家屋・償却資産の価格を決められるように、国が...

固定資産課税台帳に登録された価格に関する不服を審査決定するために、市町村に設置される委員会です（423条1項）。つまり、市町村長が決めた自分の土地や家屋の評価額に納得できない納税者の申出を、市町...

土地が自然的特性として地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性等を有することを、基準がまとめて言い表した締めの言葉です。つまり、土地は場所も量も性質も人の手で変えられず、欲しい人が増え...

個別性とは、土地の自然的特性の一つで、まったく同じ土地は二つとない（非同質性、非代替性）という性質です。つまり、土地には同じ規格の量産品がなく、一つひとつ違うということです。

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因です。つまり、同じ地域の中で、この土地・この建物だけの値段の違いを生む、一つひとつの事情です。

地域要因の比較及び個別的要因の比較を行う際に、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法です。つまり、事例と対象不動産を直接比べるのではなく、各地域の「標準的な土地」を橋渡...

対象不動産の個別的要因が、対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析して、その最有効使用を判定することです。つまり、地域の普通の使われ方を土台に、この土地・この建...

第一種市街地再開発事業の事業計画で定めることができる、施設建築敷地以外の建築物の敷地となるべき土地の区域です。つまり、再開発ビルに入らず今ある建物を残したい地権者のために、施行地区の中に別枠で取...

数筆の土地を登記記録の上で一筆にまとめる、表示に関する登記です。反対に一筆の土地を数筆に分けるのが分筆の登記で、どちらも表題部所有者か所有権の登記名義人だけが申請できます。

公法上及び私法上の諸規制に反しないことです。つまり、想定上の条件として置く前提が、都市計画法や建築基準法のような法律にも、契約や地役権のような当事者間の約束にも、反していないことです。

市街地再開発事業の施行を主たる目的とし、公開会社でなく、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者又は借地権者が総株主の議決権の過半数を保有する株式会社で、施行者となるものです。つまり、地権者が株主...

土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域として、地区計画の中に定める区域です。つまり、道路や公園を整えることと引き換...

地方公共団体が、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域として指定する区域です。つまり、災害の危険が大きい土地に住居を建てさせないための区域で、どこを指定するかも、何を制限するかも、国で...

起業者が、事業の認定の告示があった日から1年以内に、収用または使用しようとする土地が所在する都道府県の収用委員会に、収用または使用の裁決を求めることです。つまり、認定で収用できる事業と認められた...

農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものです。つまり、作物を育てる畑ではなく、牛や馬のえさの草を刈ったり、家畜を放したりしている土地です。

従前に鑑定評価が行われた証券化対象不動産を、改めて鑑定評価することです。留意事項は、再評価する場合にあっても各論第3章に従って鑑定評価を行わなければならないと定めています。

対象不動産の敷地を、建物が無い更地とみた場合の最有効使用です。つまり、今の建物込みで判定する「建物及びその敷地の最有効使用」とは別に、土地だけならどう使うのが一番よいかを判定したものです。

独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社その他政令で定める者で、組合が都市計画事業として施行する土地区画整理事業に参加することを希望し、定款で定められたものです。つまり、施行地区に土地を持たな...

公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合その他政令で定める者で、組合が施行する第一種市街地再開発事業に参加することを希望し、定款で定められて組合員となる者です。つまり、施行地区内に...

港湾、高速交通網等の利便性を指向する工業地で、大工場地の代表です。つまり、原材料や製品を大量に運べる輸送手段のそばに立地したい工場の土地で、その同一需給圏は高度の輸送機関に関して代替性を有する範...

宅地建物取引業者が、売買・交換・貸借の契約が成立したときに遅滞なく当事者に交付する、契約の内容を記載した書面です（37条）。つまり「何を約束したか」を残す書面で、宅地建物取引士が記名しますが説明...

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権・永小作権・質権・使用貸借による権利・賃借権などの使用収益権を設定・移転するときに、当事者が受ける農業委員会の許可です。つまり、農地を農地のま...

同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用または使用したことによって、残地の価格が減じ、その他残地に関して損失が生ずるときに、起業者がその損失を補償することです。つまり、取られた土地の代金だ...

市街化区域とは都市計画法に基づき既に市街地を形成している区域や優先的に市街化を図るべき区域です。区域区分の仕組み、用途地域の指定義務、不動産評価への影響を解説します。

市街化調整区域とは都市計画法に基づき市街化を抑制すべき区域です。建築・開発の原則禁止、例外的に認められるケース、不動産価格への大きな影響を具体例とともに解説します。

土地区画整理事業や市街地再開発事業など、12条1項に掲げる七つの事業です。つまり、一定の区域をまとめて面的に作り替える事業で、市街化区域か区域区分が定められていない都市計画区域にだけ定めます。

新住宅市街地開発事業や一団地の官公庁施設など12条の2第1項の六つについて、本体の都市計画に先立って区域と施行予定者を定めておく予定区域です。つまり大規模な事業の用地を仮押さえする都市計画で、告...

第一種市街地再開発事業の施行区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が、5人以上共同して定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けて設立する法人です。つまり、地権者自身が施行者になるた...

地方公共団体や機構等が施行する市街地再開発事業ごとに、その施行者に置かれる委員5人から20人の合議体です。つまり、権利変換計画や補償額のような権利者の財産に関わる判断を、施行者だけで決めさせない...

用途地域に関する都市計画で定める、建築物の敷地面積の最小の広さで、定める場合は200㎡を超えられません。つまり、土地を細かく分けて小さな敷地をつくることを止める決まりです。

私権の制限とは、道路を構成する敷地、支壁その他の物件については私権を行使することができない、という道路法4条の定めです。つまり、道路の土地は所有者でも自分で使ったり貸したりできず、売ることと抵当...

土地区画整理事業を施行する者です。つまり、個人施行者・土地区画整理組合・区画整理会社という民間の三つと、都道府県・市町村、国土交通大臣、都市再生機構・地方住宅供給公社という公的な四つの、合わせて...

土地区画整理事業を施行する土地の区域です。つまり、施行者が「今回はこの範囲の土地を組み替える」と事業計画で定めた範囲で、都市計画が定める施行区域とは別の言葉です。

登録投資法人の委託を受けてその資産の運用に係る業務を行う金融商品取引業者です（2条21項）。つまり、使用人を雇えない投資法人に代わって、どの不動産をいくらで買い、誰に貸し、いつ売るかを決めて実行...

試算価格の調整の一段階として、鑑定評価の手順の各段階を客観的、批判的に見直す作業です。つまり、資料の選び方から補正・修正の判断、単価と総額の関係まで、自分の作業を六つの点で点検し直すことです。

資産除去債務の会計処理と不動産鑑定評価の関係を解説。建物解体費用やアスベスト除去費用の見積り方法、会計基準の適用要件、鑑定士試験の出題ポイントを網羅的に説明します。

賃料を求める鑑定評価の各手法の適用により求められた賃料をいい、積算法によるものを積算賃料、賃貸事例比較法によるものを比準賃料、収益分析法によるものを収益賃料と呼びます。つまり、鑑定評価額としての...

登録投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行う法人です（2条22項）。つまり、投資法人が持つ不動産の権利証や有価証券、現金を、運用を決める会社とは別に預かって守る信託銀行などの会社です。

特定目的会社による資産の流動化に関する基本的な事項を定めた計画です。つまり、どの資産をいつ誰から取得し、どんな証券を出し、どう管理して処分するかを、計画期間とともに書いた会社の設計図です。

正常価格が成立する「合理的と考えられる条件を満たす市場」に参加する売り手と買い手で、自己の利益を最大化するため五つの要件を満たし、慎重かつ賢明に予測し、行動する者です。つまり、焦らず、調べ、手間...

価格形成要因を把握するときに基準が求める見方で、対象不動産を実際に売り買いする人（市場参加者）の目で要因を見ることです。つまり、鑑定士の感覚ではなく、その不動産の買い手や売り手が値段を決めるとき...

同一需給圏で対象不動産を売り買いする主たる需要者層及び供給者層が、どのような人かという中身です。業務用不動産なら業種、業態、法人か個人かの別、居住用不動産なら年齢、家族構成、所得水準を見て、どち...

底地を当該借地権者が買い取る場合、又は貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合に、同一所有者に帰属し、あるいは自用の建物及びその敷地となることによって生ずる場合がある経済価値の増分です。つまり...

建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合に、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の建物について、その保存等に主眼をおいて行う建物のみの鑑定評価で...

建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合に、鑑定評価の依頼目的及び条件により建物だけを対象として行う鑑定評価です。つまり敷地と一体化している状態を前提に、全体の鑑定評価額の内訳として建物に...

同一需給圏内にあって用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産の需給の推移及び動向と、それが対象不動産の価格形成に与える影響の内容及びその程度のことで、市場の特性を把握する二つ目の観点です。...

貝づかや古墳、城跡などの遺跡、庭園や峡谷などの名勝地、動物や植物、地質鉱物といった記念物のうち重要なものとして、文部科学大臣が史跡、名勝又は天然記念物に指定した文化財です。つまり、建物や美術品で...

市街地再開発事業によって造成される建築敷地です。つまり、細かく分かれていた土地をまとめて新しい施設建築物の足元にした一筆の土地で、従前の宅地所有者が価額の割合で共有し、その上に建物所有のための地...

市街地再開発事業によって建築される建築物です。つまり、古い街区を建て替えて新しく建つ再開発ビルそのもので、権利者に与えられる床も施行者に残る床も、この一棟の中にあります。

不動産が与件として利用する、土地の持つ諸特性に照応する特定の条件のうち、自然が決めているものです。つまり、その土地の地面の固さ、傾き、日当たり、川や崖の近さといった、人が選べない自然の事情です。

土地が他の一般の諸財と異なって持つ、土地そのものに備わった性質です。地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性などで、まとめて固定的であって硬直的です。

国土交通大臣が指定した弁護士会または一般社団法人・一般財団法人で、評価住宅（建設住宅性能評価書が交付された住宅）の建設工事の請負契約または売買契約に関する紛争について、当事者の双方または一方から...

土壌汚染状況調査等を行う者として、環境大臣又は都道府県知事が指定した者です（3条1項・2項）。つまり、土地の所有者の代わりに公正に土を調べる資格を持つ調査会社で、技術管理者を置き、求められたら遅...

法律の調査義務の対象でない土地の所有者等が、自主的に調査した結果、土壌の汚染状態が基準に適合しないと思料するときに、都道府県知事に対して要措置区域又は形質変更時要届出区域の指定を申請できる制度で...

不動産鑑定士が死亡したとき、破産・拘禁刑以上の刑・公務員の懲戒免職に当たったとき、心身の故障で業務を適正に行えなくなったときに、条文が定める人が、その日（死亡は知った日）から30日以内に国土交通...

地方公共団体又は緑地保全・緑化推進法人が、土地等の所有者と市民緑地契約を締結して、その土地等に設置し管理する、住民の利用に供する緑地又は緑化施設です。つまり、所有者が土地を手放さずに一定期間貸し...

土地の場所そのものは動かなくても、その土地が社会や経済の中で占める位置づけは変わり得るという、土地の人文的特性の一つです。つまり、住所は同じでも、駅や道路ができれば土地の立場は変わります。

一般的要因のうち、人口の状態、家族構成及び世帯分離の状態、都市形成及び公共施設の整備の状態、生活様式等の状態など、人が集まって暮らす形の側から不動産のあり方と価格の水準に効く要因です。つまり、社...

借地権者が土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とし、特に長期間占有し独占的に使用収益し得る安定的利益と、賃料差額に基づく利益のうち慣行的に取引の対象となっている部分を中心とする利益です...

当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益と、その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値です。つまり、借地の間に地主の手元に残る地代と、期間が...

借地権及び底地の鑑定評価で考慮する諸点のうち、借地権がその地域で一般にどのように取引されているかを見る六つの項目です。つまり、有償で創設・継承されるか、地主以外と取引されるか、堅固建物が多いか、...

借地権及び底地の鑑定評価で考慮する諸点のうち、対象となる一つひとつの借地権の中身を見る十の項目です。つまり、創設か継承か、地上権か賃借権か、転借か、堅固か非堅固か、居住用か営業用か、期間の定め、...

宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度のことで、都市によって異なり、同一都市内でも地域によって異なることがあります。つまり、その街で借地権が値段の付くものとして売り買いされてい...

ある単位投資額を継続的に増加させると総収益は増加するが、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加し、その後は減少するという原則です。つまり、投資を足すほど全体の収益は増えても、追加...

収益配分の原則とは、不動産から生じる収益が土地・建物・資本・経営の各生産要素に配分されるという原則です。収益還元法との関係や鑑定士試験での出題ポイントを解説します。

一般の企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すと期待される純収益（減価償却後のもので、収益純賃料といいます）を求め、これに必要諸経費等を加算して試算賃料（収益賃料）を求め...

建物及びその敷地に関する個別的要因の一つで、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態を見るものです。つまり、これから建物をどう直し、どう管理していくかの計画と、その実行が値段に効く要因です。

貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地です。つまり、市町村の遺跡地図などで「ここを掘れば何か出る」と知られている土地のことで、ここで土木工事など調査以外の目的で掘ると...

収用や使用の裁決を行うため、都道府県知事の所轄の下に置かれ、独立してその職権を行う委員会です。委員7人で組織し、都道府県の議会の同意を得て知事が任命し、任期は3年です。

土地収用法などにより資産が収用され、又は買い取られたときに、その年中に代替資産の特例を受けない場合に、譲渡所得の金額から5,000万円を控除する特例です。つまり、公共事業のために土地を手放した利...

資産が収用等されて補償金を取得した個人が、その年の12月31日までに代替資産を取得したとき、補償金が取得価額以下なら譲渡がなかったものとし、超える部分だけ譲渡があったものとする課税の繰延べです。...

交換の圧縮記帳において、内国法人がその交換により取得した、50条1項各号に掲げる資産です。つまり、交換で相手から受け取った側の固定資産で、圧縮記帳によって帳簿価額を減額されるのはこの資産です。

贈与、相続又は遺贈により取得した資産を譲渡したときは、その者が引き続きこれを所有していたものとみなして譲渡所得を計算する扱いです（60条1項）。つまり、もらった時の価額ではなく、前の所有者の取得...

不動産鑑定士が、正当な理由がなくて、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない、という義務です。つまり、仕事で預かった依頼者の事情は、裁判所の照会のようなきちんとした理...

対象不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じて各論第1章から第3章が定める鑑定評価の手法を適用できないとき、対象不動産の市場の特性に係る分析結果等に照らして報告書に記載する理由です。つまり、本...

壁、柱、床、はり、屋根、階段の六つで、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、最下階の床、ひさし、屋外階段などは除きます。つまり、火災のときに建物が倒れず燃え広がらないための骨格にあたる部分で、...

土地の持つ諸特性と、その不動産が与件とする特定の自然的条件及び人文的条件とが、対応していることです。つまり、土地一般の性質が、目の前の一つの不動産では具体的な条件になって現れる、その対応を照応と...

換地計画で換地を定めるときは、換地と従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない、という決まりです。つまり、区画整理の前と後で、地主が持つ土地の条件を...

不動産特定共同事業のうち、事業参加者一人当たりの出資の価額と出資の合計額が、事業参加者の保護に欠けるおそれのないものとして政令で定める金額（原則100万円と1億円）を超えないものです（2条6項）...

総費用に減価償却費を計上せずに求めた純収益です。建物その他の償却資産（建物等）を含む不動産の純収益は基本的にこれを用い、償却前の純収益に対応する還元利回りで還元します。

建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因のうち、商業施設について留意事項が例示するもので、各階の床面積、天井高等に留意します。つまり、お客が安全に大勢来て、よく売れる建物かを見る要因です。

宅地地域のうち、商業活動の用に供される建物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。つまり店や事務所が集まる街並みのことで、基準はその...

住宅地域の14項目の地域要因のほかに、基準が商業地域特有のものとして例示する10項目の地域要因です。つまり、その街の店や事務所がどれだけ客を集めて稼げるかを左右する条件で、住宅地域の14項目の上...

商業地の一画地に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因で、基準は商業地域の中心への接近性など14項目を例示しています。つまり、同じ商業地域の中でも、この土地だけの客の集めやすさを決める...

証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者で、基準はオリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等を挙げています。つまり、不動産...

信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等、不動産そのものではなく証券化の仕組みを維持するための費用です。留意事項...

証券化対象不動産について、工事が完了していない建物等を工事の完了を前提として鑑定評価することで、総論第5章の要件に加え、工事の中止・工期の延期・工事内容の変更で生じる損害が売買契約上の約定や各種...

製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する工業地で、中小工場地の代表です。つまり、売り先の近くに立地したい工場の土地で、その同一需給圏は製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して...

バリアフリー法の建築物に関する規定を運用する行政庁で、建築基準法により建築主事又は建築副主事を置く市町村・特別区の区域ではその長、その他の区域では都道府県知事です。つまり、建築確認の窓口を持つ役...

所有権について最初にされる権利に関する登記で、表題部所有者などを権利部の甲区に登記名義人として初めて記録します。共同申請の相手方がいない登記なので、申請できる者は法律が列挙する者に限られます。

確定した鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の性質及び量、処理能力等に即応して秩序的に策定する、鑑定評価の作業の計画です。つまり、対象不動産の確認から鑑定評価額の決定までを、いつ・何を・...

証券化対象不動産の鑑定評価で、処理計画を策定するに当たって、あらかじめ依頼者に対し確認する六つの事項です。つまり、作業に入る前に依頼者と段取りを詰めておく事柄で、確認した内容は処理計画に反映し、...

不動産鑑定業者が、毎年一回一定の時期に、過去一年間における事業実績の概要を記載した書面と、事務所ごとの不動産鑑定士の変動を記載した書面を、国土交通大臣又は都道府県知事に提出する義務です。つまり、...

新規賃料を求めるときに特有の価格形成要因で、当該地域の賃貸借等の契約慣行と、賃貸借等の種類・目的、一時金、特約事項等の新規賃料を求める前提となる契約内容の二つです。つまり、その土地の周りではどん...

土地や建物の権利関係または評価について特別の知識経験を持ち、公正な判断ができる者のうちから総会で選任される、組合の委員です（37条）。つまり、権利の置き換えや金銭の配分が公正かを外から確かめる専...

土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから選ばれ、個人施行者・組合・再開発会社の事業で権利変換計画などに関与する3人以上の委員です...

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）に改正された建築基準法の耐震設計基準です。旧耐震基準との違い、不動産価格への影響、鑑定評価における取り扱いを詳しく解説します。

不動産を信託銀行などの受託者に信託したときに、受益者がその不動産から生じる利益を受け取る権利です。証券化対象不動産の定義は「信託受益権に係るものを含む」と定めているので、受益権の形で取引される不...

新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもののうち、建設工事の完了の日から起算して1年を経過していないものです（2条2項）。つまり「まだ誰も住んでいない」と「完成から1年以内」...

地域森林計画の対象となっている民有林の土地を新たに取得した者が、市町村の長に対して行う届出です（10条の7の2）。所有者となった日から90日以内に出す事後の届出で、市町村が森林の持ち主を把握する...

土地区画整理事業について、施行地区、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めた計画です。つまり、どこで、どんな設計で、いつまでに、いくらで行うかを事業の始めに決めた設計書で、組合や公的施行者の...

不動産特定共同事業契約の当事者で、その契約に基づき不動産特定共同事業を営む者以外のものです（2条12項）。つまり、出資や共有不動産の提供をして分配を受ける投資家の側で、この法律が守ろうとしている...

会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、現状の事業が継続されるものとして、当該事業の拘束下にあることを前提に求める価格です。つまり、工場やホテルを今の事業のまま使い続けたらいくらか、...

起業者が申請した事業について、土地を収用し、または使用する公益上の必要があることを、国土交通大臣または都道府県知事が認める処分です。つまり、この事業のためなら私有地を強制的に取得してよいという、...

国土交通大臣または都道府県知事が事業の認定をしたときに、起業者の名称、事業の種類、起業地、認定の理由などを、大臣なら官報で、知事なら知事が定める方法で公示することです。つまり、認定を世の中に知ら...

事業の認定の告示から1年以内に裁決の申請がないときなどに、事業の認定が期間満了の日の翌日から将来に向かって効力を失うことです。つまり、認定を受けたまま起業者が動かないと認定は自動的に消え、土地は...

土地売買等の契約を締結した後に、権利取得者（買主など）が、契約を締結した日から2週間以内に、土地の利用目的や対価の額などを市町村長を経由して都道府県知事に届け出る制度です（23条1項）。一定の面...

注視区域又は監視区域に所在する土地について土地売買等の契約を締結しようとする当事者が、契約の前に、予定対価の額や利用目的を市町村長を経由して都道府県知事に届け出る制度です（27条の4、27条の7...

支払賃料の鑑定評価を依頼された場合に、支払賃料である旨を付記して支払賃料の額を表示するとともに、その支払賃料が実質賃料と異なるときは、かっこ書きで実質賃料である旨を付記して実質賃料の額を併記する...

対象不動産の確認と資料の収集及び整理のために、聴聞や公的資料の確認と並んで用いる手段で、対象不動産の所在地に出向いて現況を確かめる調査です。つまり、原則として建物の内覧まで含めて自分の目で見るこ...

設定された想定上の条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で、その条件が実現する確実性が認められることです。つまり、「そうなったものとして」置いた前提について、やる人にやる意...

建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因のうち事務所ビルのもので、基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備・空調設備・電気設備等の状況及び共用施設の状態等です。つまり、借りる会社が働きやすい...

権利変換計画に記載する、権利者が施行地区内に持っている宅地、借地権、建築物の価額です。つまり、権利変換を希望しない申出の期間30日を経過した日を基準に、近傍類似の取引価格等を考慮して定める相当の...

住宅またはその部分で国土交通大臣が定めるものの型式について、評価方法基準に従って評価し、その型式が日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能を有する旨を認定することです（31条1項）。つまり規格...

住宅地域とは、宅地地域のうち居住の用に供される建物の敷地として使うのが合理的と判断される地域です。基準は住宅地域そのものの定義文を置かず宅地地域の定義から読める言い方で、留意事項はこれを①から④...

住宅地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える地域要因のうち、基準が住宅地域について例示する14項目です。つまり、日照などの気象から土地利用の規制まで、住む人の快適さと暮らしの便利さを...

住宅地の一画地に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因で、基準は日照・通風及び乾湿や間口・奥行など16項目を例示しています。つまり、同じ住宅地域の中でも、この土地だけの住み心地と使いや...

建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因のうち住宅のもので、屋根、外壁、基礎、床、内装、間取り、台所・浴室・便所等の給排水設備・衛生設備の状況等と、性能表示や長期優良住宅の認定です。つまり、家を買...

国土交通大臣が、その申請により全国に一を限って指定する一般財団法人で、指定住宅紛争処理機関への費用の助成、情報提供、研修、連絡調整と、住宅の請負契約・売買契約に関する相談、助言、苦情の処理を行い...

専ら人の居住の用に供する家屋、又はその一部を人の居住の用に供する家屋の敷地（住宅用地）について、固定資産税の課税標準を価格の3分の1に、200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1にする定めです（34...

建造物、絵画、彫刻、工芸品、古文書などの有形文化財のうち重要なものとして、文部科学大臣が指定した文化財です。つまり、国が「これは特に大事だから、持ち主が勝手に手を入れてはいけない」と決めた物で、...

地域における人々の生活又は生業と、その地域の風土により形成された景観地（文化的景観）のうち特に重要なものを、都道府県又は市町村の申出に基づいて文部科学大臣が選定したものです。つまり、棚田や漁村の...

見込地や移行地が、転換後・移行後の種別の土地としてどれだけ出来上がっているかの進み具合です。つまり、畑が宅地に変わる途中なら、道路や水道が整い、周りに家が建ち始めているほど熟成度が高いといえます。

市町村が、都市計画区域及び準都市計画区域外の景観計画区域のうち、相当数の建築物の建築が行われ、現に良好な景観が形成されている一定の区域について、その景観の保全を図るため指定する地区です（74条1...

主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める用途地域です（9条11項）。つまり、住宅や店の隣にあっても困らない町工場のための地域で、工業系3地域の中で建てられる建物の幅...

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める用途地域です（9条7項）。つまり、幹線道路沿いに自動車販売店や倉庫、事務所が並ぶこ...

都市計画区域の外で、相当数の建築物の建築や敷地の造成が現に行われ、または見込まれ、放置すれば将来の一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがある区域として、都道府県が指定できる区...

対象確定条件、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行ったときに、必要があると認められる場合に鑑定評価報告書に記載する、その条件が設定されなかったとしたときの価格等の参考情報です。つ...

借地の条件や使用目的を変えることを地主が承諾する対価として、借地人が支払う一時金です。基準は、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う賃料改定で条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときは、これ...

交換の圧縮記帳において、内国法人がその交換により譲渡した、50条1項各号に掲げる資産です。つまり、交換で自分が相手に渡した側の固定資産のことです。

譲渡益から控除する50万円（譲渡益が50万円に満たないときはその譲渡益）の控除です（33条4項）。つまり、その年の譲渡益のうち50万円までは課税しないという、年に一つだけの枠です。

鑑定評価の手法の適用に必要とされる、現実の取引価格、賃料等に関する資料です。つまり、実際に売れた値段・実際に払われている家賃・実際にかかった建設費の記録で、取引事例比較法などの手法に直接入れる材...

その土地の持つ諸特性に照応する条件のうち、人の営みや人の決めごとが作っている条件です。つまり、駅までの距離、道路、街並み、行政区域のように、その不動産が与件として引き受けている人の側の事情で、自...

土地に人が働きかけることで、人と土地との関係として生まれる性質です。用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性などで、まとめて可変的であって伸縮的です。

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用です。つまり、ビル一棟分の電気代や水道代を賃貸人が電力会社などに支払う分で、運営費用の一つです。

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、賃貸部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入で、満室想定で計上します。つまり、テナントが自分の部屋で使っ...

店舗用ビルで、賃貸人が躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工する貸し方です。つまり、借り手が自分の費用で店の中身を作る貸し方なので、貸し手が用意...

不動産におけるスティグマ（心理的嫌悪感）の概念と価格への影響を解説。土壌汚染・アスベスト等の環境スティグマから事故物件まで、鑑定評価での取扱いと試験対策を説明します。

競走馬や、主として趣味・娯楽・保養の目的で所有する別荘などの資産です（62条1項、施行令178条1項）。つまり暮らしに要らない資産のことで、災害・盗難・横領で受けた損失は、その年分又は翌年分の譲...

正常価格又は正常賃料を求めることができる不動産について、依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は限定賃料を求めた場合に、かっこ書きで正常価格又は正常賃料である旨を付記してそれらの額を併...

正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料です。つまり、誰でも自由に借りに来られるまともな市場で、今から新しく借りるならいくら...

土地について、自由な取引が行われるとした場合にその取引において通常成立すると認められる価格で、建物その他の定着物や、地上権など土地の使用収益を制限する権利があるときは、それらが存しないものとして...

市街地再開発事業について都市計画に定める土地の区域です。つまり、どこで再開発をするかを都市計画の側で決めた枠で、第一種は3条、第二種は3条の2の条件を満たす土地でなければならず、この区域内の事業...

設計された住宅について、登録住宅性能評価機関が評価方法基準に従って評価し、交付する住宅性能評価書です（5条1項・6条1項）。つまり図面の段階で「この設計ならこの等級」と第三者が証明した成績表で、...

建物の各用途に共通する個別的要因の一つで、建物の設計や設備が、使う人の今の需要にどれだけ応えられるかという要因です。つまり、天井の高さや床の広さ、空調・エレベーター・電気容量・省エネルギー対策な...

試算価格の調整の一段階として、再吟味の結果を踏まえ、各試算価格又は試算賃料が有する説得力の違いを判断する作業です。つまり、複数の答えのうちどれをどれだけ信じて鑑定評価額に反映するかを、手法と市場...

セットバックとは4m未満の道路に面した土地で道路の中心線から2m後退して建築する義務です。建築基準法42条2項道路の仕組み、後退部分の制限、不動産評価への影響を解説します。

証券化対象不動産の鑑定評価書について、依頼者及び利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較できるよう、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、鑑定評価に活用した資料等を明示する責務です。つまり...

不動産の価格が持つ、人が不動産の使い方を選ぶときの手がかりとなる働きのことで、基準は、価格が要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与える、と定めています。つまり、価格は要...

不動産鑑定士でない不動産鑑定業者が、その事務所ごとに一人以上置かなければならない、その事務所に専属して業務にあたる不動産鑑定士です。つまり、どの事務所にも必ず責任を持つ鑑定士がいる状態を法律で保...

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買・交換の媒介や代理を依頼することを禁ずる媒介契約です（34条の2第3項）。つまり一社に任せる契約で、その代わりに有効期間は3月まで、2週間に1回以上の報告...

不動産の鑑定評価に当たって不動産鑑定士が払わなければならない、専門職業家にふさわしい水準の注意です。つまり、一般の人と同じ程度に見るだけでは足りず、法律で地位を認められた専門家として見るべきもの...

証券化対象不動産の鑑定評価で調査が必要となる個別的要因のうち、基準が表に掲げる八つの項目です。つまり、公法上及び私法上の規制等、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下...

区分所有建物及びその敷地に固有の個別的要因のうち、専有部分、つまり一戸ごとに違う要因です。同じ棟の中でも何階のどの位置の、どんな部屋かで値段が変わる事柄で、基準は階層及び位置から区分所有者の管理...

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域で、建築物の高さを10mまたは12mのうち都市計画で定めた限度以下に抑える制限です。つまり、道路や隣地からの距離に関係なく、敷地のどこでも同じ高さの天...

全部事項証明書とは登記記録の全内容を証明する書面です。登記簿謄本との違い、表題部・権利部の読み方、不動産鑑定評価における活用方法を解説します。

建築物の敷地が接している道路のことで、二つ以上あるときは幅員が最大のものをいいます。つまり敷地の出入口になる道で、その幅が12m未満なら容積率の上限もこの幅で決まります。

土地区画整理組合の総組合員で組織する、組合の意思決定機関です。つまり、定款の変更、事業計画、換地計画、仮換地の指定といった事業の節目を、組合員全員が集まるこの会議の議決で決めます。

不動産の経済価値を表す価格と賃料との間に認められる、いわゆる元本と果実の関係のことです。つまり、同じ不動産の値打ちを売るときは価格、貸すときは賃料として表しているので、価格の高い不動産は賃料も高...

相関結合とは、効用、相対的稀少性及び有効需要の三者が、互いに関わり合いながら一つに結び付いて不動産の経済価値を生む関係です。つまり、役に立ち、足りず、買える人がいる、の三つがそろって初めて値打ち...

民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、財産を処分するものとして、通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前提に求める処分価格です。つまり、再生手続のために「急いで売ったらいくらか」を示す...

敷地内に政令で定める空地を有し、敷地面積が政令で定める規模以上の建築物について、特定行政庁の許可の範囲内で容積率と各部分の高さの限度を超えられる制度です（59条の2）。つまり、広場を公開する見返...

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合に、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に総合的に勘案するものとして基準が掲げる九つの事項です。つまり、四つの手法で出した賃料を...

地域と地域とが互いに影響し合い、その関係を通じて各地域が社会的及び経済的位置を占めることです。つまり、住宅街と商店街のように違う顔を持つ町どうしが結び付いて、町の中での役割と位置づけが決まるとい...

自然的、社会的、経済的及び行政的な四つの要因が、別々にではなく互いに影響し合いながら働き、不動産のあり方と経済価値を決めることです。つまり、要因は足し算ではなく絡み合って効くということです。

60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、贈与のときは特別控除2,500万円を超える部分に一律20%の贈与税を納め、贈与した人が亡くなったときにその財産を贈与時の価額で相続...

相対的稀少性とは、その不動産を欲しい人の数に比べて、その不動産が足りないことです。効用・有効需要と並ぶ、価格を生む三者の一つです。

正常価格が成立する市場の条件の一つで、対象不動産の取得に必要な情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間、市場に公開されていることです。つまり、価格時点には既に売り情報が買い手になりうる人...

側方路線影響加算率とは、角地など二つの路線に接する土地の評価で側方路線による効用増を反映する固定資産税の加算率です。計算方法や適用条件を詳しく解説します。

看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料と、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入です。つまり、家賃・共益費・水道光熱費・駐車場のどれにも当たらないが賃貸人に入ってくるお金の受け皿で、「返...

その他支払地代、道路占用使用料等の費用です。つまり、運営費用の他の七つの項目に当てはまらないが、不動産の運営に伴って実際に出ていく費用の置き場で、運営費用の最後の項目です。

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、業者でない買主との間で、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、両方を合算した額が代金の額の10分の2...

対象不動産及び附属設備に係る火災保険と、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金です。つまり、建物が燃える備えと、人に損害を与えたときの備えの二つの保険料...

宅地造成又は宅地において行う特定盛土等に伴う災害で相当数の居住者等に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域で、政令で定める基準に該当するものとして知事が指定する区域です。つま...

婚姻期間20年以上の配偶者から、国内の居住用不動産か、それを取得するための金銭の贈与を受け、翌年3月15日までに住んでその後も住み続ける見込みのときに、贈与税の課税価格から2,000万円まで控除...

特定主要構造部が耐火構造（またはこれと同等の性能）で、外壁の開口部のうち延焼のおそれのある部分に遮炎性能のある防火設備を持つ建築物です。つまり、火災が終わるまで柱や壁が持ちこたえ、窓からも火を出...

壁、柱、床などの建築物の部分の構造のうち、通常の火災が終了するまでの間、その火災による建築物の倒壊と延焼を防止するために必要な性能（耐火性能）を持つ、鉄筋コンクリート造やれんが造などの構造です。...

対象不動産が取引される同一需給圏の市場について、市場参加者がどのような属性を持ち、どのような観点から不動産の利用形態を選んで価格形成要因を判断しているか、そして市場の需給がどう動いているか、とい...

鑑定評価の対象を、明確に他の不動産と区別し、特定することです。つまり、どこの土地や建物の、どの範囲を、どんな権利で値付けするのかを最初に決めます。

建物が地震の揺れにどれだけ耐えられるかという性能です。基準は「耐震性、耐火性等建物の性能」として建物の各用途に共通する個別的要因に例示し、建築基準法に基づく耐震基準との関係と、建築物の耐震改修の...

対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として、減価額を把握する方法です。つまり、建ててから今までの年数と、これから効用が続く年数を足した全体...

宅地造成等に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地若しくは市街地となろうとする土地の区域又は集落の区域で、工事について規制を行う必要があるものとして知事が指定する区域です。つまり、人が住む場所とそ...

宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事について、工事主が当該工事に着手する前に受けなければならない都道府県知事の許可です。つまり、規制区域の中で盛土や切土をするなら、計画...

宅地建物取引士証の交付を受けた者をいいます（2条4号）。つまり、試験に合格して知事の登録を受け、さらに取引士証をもらった人で、重要事項の説明と、重要事項説明書・37条書面への記名はこの人にしかで...

居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。つまり、建物を建てて使うのが理にかな...

実地調査に立ち会った人で、鑑定評価報告書の「対象不動産の確認に関する事項」に、その氏名及び職業を記載します。つまり、後日「現地はこうだった」に疑義が出たとき、鑑定士のほかに誰がその場にいたかをた...

国土交通大臣又は都道府県知事が、不動産鑑定業の適正な運営を確保するため必要があるときに、職員に業者の事務所その他の場所へ立ち入らせて、業務に関係のある帳簿書類を検査させることです。つまり、報告を...

区分所有法の建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者と、その後に同じ内容で建替えに同意した者です（9条1項）。つまり、建替え決議に賛成した人と後から賛成に加...

貸室や一区画など、建物及びその敷地の一部を対象として求める正常賃料で、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めます。つまり、その区画の家賃は、ビル全体の中でそ...

建物とその敷地を一体で評価するときの同一需給圏で、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があります。つまり、まず土地の使いみちで圏域を決め、建物込みで見た用途、規模、品等によって買...

建物及びその敷地に関する個別的要因の一つで、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置や、建物と敷地の規模の対応関係を見るものです。つまり、土地と建物の組合せが釣り合っているかを見る要因です。

住宅・事務所・店舗・倉庫といった建物の用途を問わず、その建物の価格に個別に効く要因です。つまり、建物である以上は必ず見る要因で、基準は建築の年次から公法上及び私法上の規制まで9項目を例示しています。

表題登記がある建物を登記記録の上で他の建物の附属建物にする登記、又は接続する区分建物どうしを一個の建物にまとめる登記です。二つの登記記録を一つにするので、所有者や権利の登記がそろっていない建物は...

自用の建物及びその敷地について、今ある建物を使い続けるよりも取り壊して敷地を使うほうが最有効使用だと判定される場合です。この場合の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運...

商品、製品、半製品、仕掛品、原材料その他の資産で棚卸しをすべきものとして政令で定めるものです（2条20号、施行令10条）。つまり、売ったり製品にしたりして手元を離れていく、会社の商品と材料です。

専門職業家としての注意を尽くしてもなお、価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合に、原則として活用することが必要とされる、土壌汚染調査や耐震診断のような他の専門家による調査の結果で...

権利に関する登記を、登記権利者と登記義務者が共同して申請する原則によらず、一方だけで申請することです。法律が別に定めた場合に限って認められ、相続や合併による移転、判決による登記、収用、仮登記、氏...

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、目的物が種類・品質について契約の内容に適合しない場合の担保責任について、民法566条の通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利...

都市再開発法第3章の規定により行われる市街地再開発事業で、施行地区内の宅地・借地権・建築物を、権利変換期日に新しい施設建築敷地と施設建築物の権利に置き換える権利変換の手続で進めるものです。つまり...

建築物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の一種以上について行う過半の修繕です。つまり、建物の骨格にあたる部分を半分より多く直す工事のことで、同じ範囲を造り替えるのが大規模の模様替で、ど...

同一需給圏内の代替競争不動産とは、対象不動産と市場で競合関係にある不動産をいいます。同一需給圏の画定方法、代替関係の判定基準、鑑定評価での活用を詳しく解説します。

都道府県知事が調製し保管する、要措置区域の台帳、形質変更時要届出区域の台帳、指定が解除された要措置区域の台帳、指定が解除された形質変更時要届出区域の台帳の四種類の帳簿と図面です（15条）。つまり...

地域は、利用のあり方の同一性を基準として理解され、他の地域と区別されるべき特性を持ち、他の地域との相互関係を通じて社会的及び経済的位置を占めるという性質です。つまり、同じように使われている不動産...

対象不動産がどのような地域にあり、その地域と市場がどのような特性を持ち、それが地域内の不動産の利用形態と価格形成に全般的にどのような影響力を持つかを分析し、判定することです。つまり、値段を付ける...

一般的要因の相関結合によって、規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因です。つまり、その地域の土地ならどれにも同じように...

取引事例等の価格等が、その不動産の存する用途的地域の地域要因と当該不動産の個別的要因を反映していることから、近隣地域と事例の存する地域との地域要因の比較と、対象不動産と事例に係る不動産との個別的...

用途地域の変更や駅の新設のように、これから起きる地域要因の変動を見込んで、対象不動産の使用方法の変化を最有効使用の判定に織り込むことです。つまり、価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予...

その土地になじみのある人がそこを選びたがる選好性で、住宅地と普通商業地の同一需給圏の地域的範囲を狭める傾向があると基準が定めるものです。つまり、通勤圏や商圏という理屈の上では広い範囲が、土地との...

建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合に、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価です。基準はこれを再調達原価とみなします。

建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画です。つまり、数街区という...

地区計画、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画、沿道地区計画、集落地区計画の五つをまとめて呼ぶ言葉で、都市計画区域について都市計画に定めることができます。つまり、街区の単位で建物の建...

地区計画のうち、地区施設及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画として都市計画に定めるものとされる、本体の部分です。つまり、道路・公園の配置と規模、建物の用途・容積率・高さ・壁面の位置とい...

建物又は構築物の所有を目的とする地上権や賃借権（借地権）を設定して、他人に土地を使わせることです。その対価が土地の価額の10分の5を超えるときは資産の譲渡とみなして譲渡所得になり（33条1項、施...

地積とは登記簿に記録される土地の面積です。公簿面積と実測面積の違い、地積測量図の読み方、地積更正登記の手続き、鑑定評価における面積の取扱いを解説します。

地番とは不動産登記法に基づき一筆の土地ごとに付される番号です。住居表示との違い、地番の調べ方、不動産鑑定評価における地番の重要性を分かりやすく解説します。

地目とは不動産登記法で定められた土地の用途分類です。23種類の地目一覧、地目変更の手続き、現況地目と登記地目の違い、鑑定評価での留意点を解説します。

許可を受けた宅地造成又は特定盛土等の工事のうち政令で定める規模のものについて、特定工程に係る工事を終えたときに、その都度都道府県知事に申請する検査です。つまり、あとで土に埋まって見えなくなる排水...

建築確認を受けた工事が特定工程を含むとき、その工程の工事を終えるたびに建築主事等または指定確認検査機関の検査を受け、中間検査合格証の交付を受ける手続です。つまり、完成すると隠れて見えなくなる部分...

地価が一定の期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、又は上昇するおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当し、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障...

対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入と、駐車場を時間貸しすることによって得られる収入です。つまり、月極で貸す分もコインパーキングとして時間で貸す分も、どちらも...

土地建物等を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡による所得で、他の所得と区分して15%の税率で課税されます。つまり、年の初めの時点で5年を超えて持っていた土地や建物を売っ...

資産の取得の日以後5年以内にされた譲渡による所得が短期譲渡所得、それ以外が長期譲渡所得です（33条3項）。つまり、持っていた期間が5年を超えるかどうかで譲渡所得を二つに分け、長期は2分の1だけを...

重大な影響を与える要因が十分に判明せず、依頼目的や依頼者の事情による制約があるときに、他の専門家の調査結果等の活用に代えて、不動産鑑定士が自己の調査分析能力の範囲内で、その要因による価格形成上の...

重なり合っている、という意味の言葉です。基準は、地域にはその規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められると定めており、つまり一つの不動産は、見る観点の違ういくつもの地域に同時に属しています。

行政手続法が定める、不利益処分をする前に相手方を出頭させて言い分を口頭で聴く手続です。鑑定評価法は、鑑定士への鑑定評価等業務の禁止と業者への業務の停止をしようとするときは、行政手続法の区分にかか...

建築物の避難階以外の階から、避難階（直接地上へ通ずる出入口のある階）又は地上まで、途中で途切れずに通じている階段（傾斜路を含む）です。つまり、火事のとき迷わず外へ出られる逃げ道で、どの居室からも...

土地はその場所が決まっていて、人が動かしたり選び直したりできないという、土地の自然的特性の一つ目です。つまり、家は建て替えられても、土地の住所は一生変わりません。

地歴調査（Phase I）の目的と調査方法を解説。土壌汚染対策法における位置づけ、具体的な調査項目、不動産取引や鑑定評価での活用方法、鑑定士試験の出題ポイントを網羅的に説明します。

賃貸用不動産に関する個別的要因で、基準は賃借人の状況及び賃貸借契約の内容、貸室の稼働状況、躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分の三つを例示します。つまり、誰にどんな契約で貸し、ど...

農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない、という定めです（...

建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに、土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法です。つまり、その土地に建物を建てて貸したときの稼ぎのうち、土地の取り分を地代の目安に...

賃貸等不動産の時価開示に関する会計基準と不動産鑑定評価の関係を解説。対象となる不動産の範囲、時価の算定方法、開示の実務、鑑定士試験の出題ポイントを網羅的に説明します。

借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と、実際支払賃料との乖離をいいます。つまり、その土地の値打ちなら本来取れるはずの地代と、実際に払っている地代との差です。

賃料を求める鑑定評価で価格判定の基準日となる日で、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となります。つまり、家賃や地代は「これから始まる期間」の分を決めるものなので、期間の...

鑑定評価によって求める賃料が、どれだけの期間に対する対価かを区切る単位です。原則として、宅地並びに建物及びその敷地の賃料は1月を単位とし、その他の土地の賃料は1年を単位とします。

権利金や礼金のように賃借人へ返さない一時金で、賃料をまとめて先に受け取った性格を持つものです。つまり契約の期間に割り振った償却額と、手元にある間の運用益の両方が賃料の一部になります。

買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標準的な借入条件（借入比率、金利、借入期間等）の下での借り入れと自己資金とによって資金調達を行うことができる能力です。つまり、世の中の普通の条件でロ...

低価法の仕組みと不動産鑑定評価の関係を解説。棚卸資産としての販売用不動産の評価減、正味売却価額の算定方法、減損会計との違い、鑑定士試験の出題ポイントを説明します。

資産を、その譲渡の時における価額の2分の1に満たない対価で譲渡することです（59条1項2号、施行令169条）。つまり時価の半分未満の値段で売ることで、相手が法人なら時価で譲渡したものとみなし、相...

借地借家法第38条に定める、契約の更新がなく、定めた期間の満了によって終了する建物の賃貸借です。基準は、貸家及びその敷地の鑑定評価で総合的に勘案する事項の一つに、定期建物賃貸借か否かの別を掲げて...

政令で定める規模の宅地造成等に関する工事の許可を受けた者が、主務省令で定める期間ごとに、工事の実施の状況その他の事項を都道府県知事に報告する義務です。つまり、大きな造成工事は3か月ごとに、盛土の...

鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合の当該提出先と、鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合の当該開示の相手方をあわせた呼び名です。つまり、依頼者の先で評価書や評価額を受け取る相手です。

定着物とは、土地に固定され、継続的に使われることで土地と一体になっている物のことで、基準は不動産を「通常、土地とその定着物をいう」と定めています。つまり、建物や塀のように、土地から引きはがして持...

抵当権とは不動産を担保とする権利で、債務不履行時に競売で優先弁済を受けられます。抵当権の仕組み、登記の読み方、鑑定評価での留意点を解説します。

特例投資家のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者です（2条14項）。つまり、プロの投資家（特例投資家）の中でもさらに選ばれた一段上の...

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して、業者でない買主から代金の額の10分の2を超える額の手付を受領できないという制限です（39条1項）。つまり、受け取ってよい手付は代金の2割ま...

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等です。つまり、テナントを見つけて確保し、入り続けてもらうために賃貸人が払...

ある種別の地域から他の種別の地域へ転換し、又は移行しつつある地域について、その変化がどこまで進んでいるかの度合いです。基準は、原則として転換後・移行後の種別の地域要因をより重視し、程度の低い場合...

天空率とは一定の測定点から見上げた空の広がりの割合で、斜線制限に代わる高さ規制の緩和手法です。建築基準法第56条第7項の規定、計算方法、実務での活用を解説します。

個別的要因の分析で視点の主となる、対象不動産に係る需要者のうち市場で標準的に想定される買い手です。つまり、依頼者でも鑑定士でもなく、その不動産を買いに来るのはどんな人かを定め、その人がどこを見て...

DSCR（元利金返済カバー率）は不動産のキャッシュフローで借入返済をどの程度カバーできるかを示す指標です。計算方法、LTVとの違い、実務での活用、試験対策を解説します。

証券化対象不動産の鑑定評価で収益価格を求めるときは、DCF法を適用しなければならず、併せて直接還元法を適用して検証することが適切とされています。つまり、一般の評価では選べる二つの方法のうち、証券...

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める用途地域です。つまり、住宅地の中に残る畑と低い家並みを、一緒に守るための地域です。

これからする登記によって、登記記録の上で不利益を受ける立場になる第三者です。権利に関する登記の抹消、抹消された登記の回復、所有権の仮登記に基づく本登記は、この第三者の承諾があるときに限り申請できます。

基準にも土地基本法にも定義はありませんが、一般には、土地を使う目的がなく、値上がりによる転売の差益だけを目当てにする取引をいいます。基準は、土地は土地基本法の基本理念に即して利用及び取引が行われ...

土地を利用する目的を持たず、値上がりによる転売益だけを目当てに売買する取引です。土地基本法4条2項は、土地はこの投機的取引の対象とされてはならないと定めています。

証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すために求める、対象不動産の収益力を反映した価格です。つまり、投資家に開示される運用方法をそのまま前提にして「この物件で採算が取れるか」を示す...

委託者指図型投資信託の委託者である金融商品取引業者で、投資運用業を行うものです（2条11項）。つまり、信託銀行が預かっている投資信託の財産について「これを買え、これを売れ」と運用の指図を出す会社...

委託者指図型投資信託契約の内容を定めた約款で、金融商品取引業者が契約を締結しようとするときにあらかじめその内容を内閣総理大臣に届け出るものです（4条1項）。つまり、その投資信託が何に投資し、いつ...

資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、この法律に基づき設立された社団です。つまり、投資家からお金を集めて不動産や有価証券を持つためだけに作られた会社のような器で、上場...

証券化対象不動産には当たらないが、投資家及び購入者等の保護の観点から、各論第3章の定めに準じて鑑定評価を行うよう努めなければならない場合の例示です。つまり、証券化の仕組みは使っていなくても、大勢...

対象不動産に関し、争訟等の当事者の間で事実についての主張が食い違っている事項で、それが判明している場合には、報告書の決定の理由の要旨にその事項の取扱いを記載します。つまり、貸主と借主の言い分が違...

登録換えとは、不動産鑑定業者が事務所を設けたり廃止したりして登録先が変わるとき（大臣から知事へ、知事から大臣へ、または一つの県の知事から別の県の知事へ）に、あらかじめ新しい登録先に申請して受け直...

国土交通大臣の登録を受けて、申請により住宅性能評価を行い、住宅性能評価書を交付する機関です（5条1項・7条）。つまり住宅を売る側・建てる側から独立した民間の第三者として、住宅の性能に成績を付ける...

内閣総理大臣の登録を受けた投資法人です（2条13項・187条）。つまり、金融庁の名簿に載って初めて不動産や有価証券の売買・貸借を運用として行えるようになった投資法人で、運用と保管は外の専門会社に...

重要文化財以外の有形文化財のうち、保存及び活用のための措置が特に必要なものとして、文部科学大臣が文化財登録原簿に登録した文化財です。つまり、指定ほど厳しく縛らず、使いながら残すための緩やかな仕組...

学校、病院、劇場、百貨店、旅館、共同住宅、工場、倉庫、自動車車庫、汚物処理場など、2条2号に列挙された用途に供する建築物です。つまり、多くの人が集まる建物と、火災や衛生の危険が大きい建物を用途で...

正常価格を求める場合に、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情です。つまり、売り急ぎや買い進みのように、普通の売り手と買い手が普通に取引したと...

都市計画で容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限を定めた街区で、建築基準法60条により、その中の建築物はこの三つの限度に従い、代わりに容積率から総合設計までの一般の規定が適用されません。つまり...

市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区です。つまり、道路に囲まれた一区画...

建築主事または建築副主事を置く市町村の区域ではその市町村の長、その他の市町村の区域では都道府県知事をいいます。つまり、建築基準法で「許可する」「指定する」「命ずる」と書かれた条文の主語になる、役...

施行者に代わって施設建築物を建築し、その建物の全部又は一部を取得する者です。つまり、施行者が自分で建てて床を売る代わりに、民間の資金と力で建ててもらい、建てた床をそのまま引き取ってもらう相手です。

有価証券、不動産その他の資産で、投資を容易にすることが必要であるものとして政令で定めるものです（2条1項）。つまり、投資信託と投資法人が集めたお金の主な投資先として法律が認めた資産の一覧で、不動...

相続時精算課税の届出書に係る贈与をした人、つまり60歳以上の父母・祖父母のうち、その人からの贈与について相続時精算課税が選ばれた人です。その人が亡くなると、贈与した財産が贈与時の価額で相続税の課...

所有期間10年超・居住期間10年以上の居住用財産を1億円以下で譲渡し、買換資産を取得して居住したとき、収入金額が買換資産の取得価額以下なら譲渡がなかったものとし、超える部分だけ譲渡があったものと...

法人（清算中の法人を除く）が一定の資産を譲渡し、譲渡の日を含む事業年度に買換資産を取得して1年以内に事業の用に供したとき、圧縮限度額の範囲内で買換資産の帳簿価額を減額して損金に算入する特例です。...

資産の流動化を行うことを目的として、資産流動化法に基づいて設立される社団です。つまり、資産流動化計画に従って不動産などの資産を取得し、優先出資や特定社債で集めたお金を、その資産が生む賃料や売却代...

宅地造成等工事規制区域以外の土地の区域で、自然的条件と社会的条件からみて、特定盛土等や土石の堆積が行われると居住者等の生命又は身体に危害を生ずるおそれが特に大きいと認められる区域として知事が指定...

鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の物質（放射性物質を除く）のうち、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質です。つまり、土に混じっていると口...

用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）に、良好な環境の形成又は保持のため、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域です。つまり、用途地域の塗り分けがない白地の土地に...

国立公園・国定公園の風致を維持するため、公園計画に基づいてその区域（海域を除く）内に指定される地域です。つまり、景色を守るために、建てる・切る・掘る・塗り替えるといった行為に許可が要る場所です。

自然環境保全地域の中で、その地域の自然環境の特質に即して特に保全を図るべき土地の区域として、環境大臣が保全計画に基づいて指定する地区です。つまり、地域の中でも中心となる部分で、工作物の新築や木竹...

不特定かつ多数の者が利用し、又は主として高齢者、障害者等が利用する特定建築物のうち、移動等円滑化が特に必要なものとして政令で定めるものです。つまり、誰でも入れる店や病院、高齢者施設などで、床面積...

依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間で明らかにすべき、出資や議決権を通じたつながりです。つまり、鑑定士なら依頼者の議決権の2割以上を持つ場合、業者なら一方が他方の子会社・関連会社...

依頼者又は依頼者を代表する者が、関与不動産鑑定士本人であるか、関与不動産鑑定業者又はその代表者である場合など、人を通じたつながりです。つまり、依頼する側と評価する側が同じ人である関係です。

依頼者と関与不動産鑑定業者との間で明らかにすべき特別の関係のうち、前事業年度の借入れ・売上げ・取引額を通じたつながりです。つまり、その業者の商売がその依頼者にどれだけ頼っているかを、お金の流れで...

日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能に関し、評価方法基準に従った方法に代えて、特別の建築材料若しくは構造方法に応じて、または特別の試験方法若しくは計算方法を用いて評価する方法を、国土交通大...

国立公園・国定公園の景観を維持するため特に必要があるとき、公園計画に基づいて特別地域内に指定される地区です。つまり、公園の中で最も厳しく、落ち葉を拾うことやたき火にまで許可が要る場所です。

用途地域内の一定の地区に、その地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護など特別の目的の実現を図るため、用途地域の指定を補完して定める地区です。つまり、用途地域の塗り分けの上に重ねて、文教...

都市計画区域内の緑地で、遮断地帯・緩衝地帯・避難地帯・雨水貯留浸透地帯として必要なもの、神社や寺院などと一体の伝統的・文化的なもの、風致・景観が優れるか動植物の生息地で住民の生活環境に必要なもの...

用途地域ごとに建ててはならないとされている建築物を、特定行政庁が48条各項のただし書に基づいて例外的に認める許可です。つまり、その地域の環境や利便を害するおそれがない、または公益上やむを得ないと...

不動産取引から生ずる収益の分配を専ら行うことを目的とする法人が、不動産取引に係る業務を一の不動産特定共同事業者等に、契約の締結の勧誘を不動産特定共同事業者に委託して営む不動産特定共同事業です（2...

銀行、信託会社その他不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者と、資本金の額が主務省令で定める金額以上の株式会社です（2条13項）。つまり、不動産投...

都道府県が、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域として指定する範囲です。用途地域や開発許可など、都市計画法の規制はこの区域の中で働きます。

都市計画区域ごとに、都市計画として都道府県が定める、その区域の整備、開発及び保全の大もとの方針です。つまり、区域を一体の都市としてどう育て、どう守るかを先に決めておく計画で、用途地域や都市施設な...

都市計画施設とは、道路、公園、下水道などの都市施設のうち、都市計画において定められたものです。つまり、「いずれここに通す」と計画決定された将来の施設で、その予定地では建築に許可が要ります。

都市計画事業とは、都市計画法の認可又は承認を受けて行われる、都市計画施設の整備に関する事業と市街地開発事業です。つまり、計画に描かれた道路や公園、区画整理を、役所の認可を得て実際に工事で実現する...

都道府県が、都市計画区域について、おおむね5年ごとに、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量などの現況と将来の見通しを調べる調査です（6条1項）。つまり、都市計画を...

都市再生緊急整備地域の中で、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導するために、都市計画に定める地区です。つまり、用途地域の一般...

道路、公園、下水道、学校、病院など、都市計画に定めることができる11条1項各号の施設です。つまり都市の骨組みになる施設の候補で、実際に都市計画に定められたものは都市計画施設と呼びます。

国土交通省に置かれ、地価公示法と不動産の鑑定評価に関する法律に基づく権限を行う合議制の委員会です。つまり、不動産鑑定士試験を行い、地価公示の価格を判定し、鑑定士の懲戒の前に意見を述べる、鑑定士制...

政府が、土地に関する施策の総合的な推進を図るために定めなければならない、土地に関する基本的な方針です（21条）。国土交通大臣が案を作り、閣議で決定し、直ちに告示します。

宅地の所有権又は借地権を持つ者が7人以上共同して定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けて設立する、法人の施行者です。つまり、施行地区内の地主と借地権者の全員を組合員にして、総会で決めなが...

都道府県・市町村（国土交通大臣、機構等も同じ）が施行する土地区画整理事業ごとに置かれ、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について権限を行う機関です。つまり、役所が施行者のとき...

都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るために行う、土地の区画形質の変更と公共施設の新設又は変更に関する事業です。つまり、役所が土地を買い上げるのではなく、地主が...

土地の所有者と、土地を使用収益する権原を有する者を合わせた、土地基本法の呼び名です（4条1項）。つまり、名義を持つ人だけでなく、借地人や賃借人のように正当な権利で土地を使っている人も含みます。

事業の認定の告示の後に起業者が作成する、収用または使用する土地の所在・地番・地目・地積と所有者・関係人を書いた土地調書と、その土地にある物件の種類・数量と権利者を書いた物件調書のことです。つまり...

対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素である土地及び建物に係る各還元利回りを、各々の価格の構成割合により加重平均して還元利回りを求める方法です。つまり、減らない土地と古く...

土地基本法が2条から5条に掲げる、土地を扱うときの四つの原則です。つまり、公共の福祉を優先させ、適正に利用し管理し、投機的取引の対象とせずに円滑に取引し、値上がりの利益に応じた負担を求める、とい...

土地の掘削その他の土地の形質の変更です（3条7項）。つまり、掘る・盛る・削るといった土地の形や土の状態を動かす行為で、区域の外では3,000㎡以上なら30日前の届出、要措置区域では禁止、形質変更...

地域の種別に応じて分類される土地の区分で、宅地・農地・林地・見込地・移行地等に分けられます。つまり、その土地が今どう使われているかではなく、属している地域の種別（転換や移行の途中の地域も含む）か...

所有権を取得せずに、他人の土地を一定の期間、定められた方法で事業のために使う権利を、収用と同じ手続で強制的に取得することです。つまり、土地を買い取るのではなく借り上げる形の取得で、収用委員会の裁...

土地区画整理事業の施行の準備又は施行のために、他人の占有する土地に立ち入って測量し、又は調査する必要がある場合に、その必要の限度で立ち入ることができる権限です。つまり、事業の設計に要る測量や調査...

土地鑑定委員会の委員、委員会の命を受けた者、委任を受けた者が、標準地の鑑定評価や価格の判定、標準地の選定のために必要があるとき、その必要の限度において他人の占有する土地に立ち入って測量や調査を行...

土地に関する所有権・地上権・賃借権、又はこれらの権利の取得を目的とする権利を、対価を得て移転又は設定する契約で、予約を含みます（14条1項、施行令5条）。国土利用計画法の許可と届出は、この契約だ...

都道府県が、全国計画を基本として、その区域について定める土地利用の計画で、都市地域・農業地域・森林地域・自然公園地域・自然保全地域の五つの地域と、土地利用の調整等に関する事項を定めます（9条）。...

国及び地方公共団体が、適正かつ合理的な土地の利用及び管理を図るため、人口や産業の将来の見通しなどの諸条件を勘案して策定する、土地の利用及び管理に関する計画です（12条）。つまり、どこを住宅地にし...

原価法に必要な建設事例、取引事例比較法に必要な取引事例、収益還元法に必要な収益事例をまとめて呼ぶ基準の言葉です。つまり、三つの手法がそれぞれ材料にする、市場で実際にあった実例の総称です。

近隣地域、同一需給圏内の類似地域、そして必要やむを得ない場合の近隣地域の周辺の地域をまとめた基準の呼び名です。つまり、取引事例等をどこにある不動産から採ってよいかを定めた、場所の枠です。

交換の圧縮記帳の要件の一つで、交換により取得した資産を、交換により譲渡した資産の譲渡の直前の用途と同じ用途に供することです（50条1項）。つまり、渡した資産と同じ使い方を、受け取った資産で続ける...

道路一体建物とは、区域を立体的区域とした道路と一体的な構造となる建物で、道路管理者と建物の所有者になろうとする者とが結ぶ協定の目的となるものです。つまり、ビルの中を高架道路が貫くように道路と建物...

道路管理者とは、道路の新設、改築、維持、修繕などの管理を行う者で、指定区間内の国道は国土交通大臣、指定区間外の国道と都道府県道は都道府県、市町村道は市町村です。つまり、その道路を誰が受け持つかを...

道路斜線制限とは前面道路の反対側境界線から一定勾配で引いた斜線内に建物を収める高さ制限です。建築基準法第56条の規定、適用距離、緩和措置、不動産評価への影響を解説します。

建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならないという制限です。つまり、道路は通行と避難のための空間なので、私有地の建物や擁壁をはみ出させないと...

道路の区域とは、路線の指定や認定の後に道路管理者が決定し、公示して図面を縦覧に供する、道路の敷地の範囲です。つまり「ここからここまでが道路」という面の線引きで、供用が始まる前からこの範囲には行為...

3条・4条・5条に基づいて行う、土壌の特定有害物質による汚染の状況の調査です（2条2項）。つまり、施設の廃止・大きな掘削の届出・健康被害のおそれという三つの入口から始まり、指定調査機関が調べて、...

土壌汚染対策法の仕組みと不動産鑑定評価への影響を解説。特定有害物質の種類、区域指定の種類、調査義務の発生契機、不動産取引における留意点、鑑定士試験の出題ポイントを説明します。

宅地又は農地等において行う土石の堆積で政令で定めるもののうち、一定期間の経過後にその土石を除却するものです。つまり、あとで運び出す前提で、土や石を高く、または広く仮置きすることです。

国内に本店又は主たる事務所を有する法人です（2条3号）。それ以外の法人が外国法人で（2条4号）、交換の圧縮記帳を使えるのは清算中でない内国法人に限られますが、交換の相手方は内国法人でなくてもかま...

対象不動産の確認に当たって原則として実施する実地調査のうち、建物の内部に立ち入って確かめる調査です。つまり、外から眺めるだけでなく中まで入って、図面や登記の内容と実物が合っているかを自分の目で確...

二方路線影響加算率とは、正面と裏面の二つの道路に面した土地の固定資産税評価で、裏面路線による効用増を反映する加算率です。計算方法や側方路線影響加算率との違いを解説します。

住宅の性能に関し表示すべき事項及びその表示の方法の基準で、国土交通大臣及び内閣総理大臣が定めるものです（2条3項・3条1項）。つまり耐震性や断熱性などの性能を、どの項目で、どう表示するかを全国共...

二面性とは、不動産の価格が、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響の下にあると同時に、選択指標としてこれらの要因に影響を与える、という関係です。つまり、要因が価格を動かし、価格もまた人の選...

特定建築物の建築等及び維持保全の計画について、建築物移動等円滑化基準を超える誘導基準に適合するものとして所管行政庁の認定を受けた特定建築物です。つまり、法律の最低限より高い水準でバリアフリー化す...

根抵当権とは極度額の範囲内で不特定の債権を担保する権利です。抵当権との違い、極度額・被担保債権の範囲、元本確定、鑑定評価での取扱いを解説します。

政府が毎年、国会に提出しなければならない、不動産市場や土地の利用及び管理などの土地に関する動向と、政府が土地に関して講じた基本的な施策に関する報告です（11条1項）。一般に土地白書と呼ばれます。

市町村に置かれる行政委員会で、農地法では、農地の権利移動（3条）の許可権者であり、転用（4条・5条）では申請の経由と意見の提出を担い、市街化区域内の転用や相続による権利取得の届出を受けます。つま...

固定資産税を納める義務を負う者で、原則は賦課期日に登記簿又は補充課税台帳に所有者として登記・登録されている者です（343条）。つまり、1月1日の帳簿上の所有者に、市町村は課税します。

農事組合法人、株式会社（公開会社でないものに限る）又は持分会社で、主たる事業が農業であることなど2条3項の要件の全てを満たしている法人です。つまり、農地を所有して農業を営むことを認められた法人で...

農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。つまり田や畑として作物を育て続けるのが理にかなっている土地のまとまりのことで、...

農地地域に属する土地の価格の形成に全般的な影響を与える地域要因のうち、基準が農地地域について例示する10項目です。つまり、作物がよく育ち、安く作って出荷できるかという農業生産性を左右する条件で、...

農地の一筆ごとに、その価格を個別的に形成する要因です。つまり、その田畑で作物がよく育ち、機械で耕しやすく、集落や集荷地に近くて出荷しやすいかを、日照・土壌・農道・灌漑排水・耕うんの難易などの九つ...

農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、引渡しがあったときは、その後その土地について物権を取得した第三者に対抗することができる、という定めです（16条）。つまり、田んぼを引き渡されて耕...

不動産鑑定業者が業を廃止したとき、個人の業者が死亡したとき、法人の業者が解散したとき、登録拒否事由に当たったときに、条文が定める人が、その日（死亡は知った日）から30日以内に、その業者の登録をし...

宅地を含む複合不動産の賃貸借等の事例に係る実際実質賃料から、宅地以外の部分に対応する実際実質賃料相当額を控除する等により、宅地の比準賃料を求める方法です。つまり、建物付きで貸されている家賃から建...

再調達原価を求めるときに、標準的な建設費に加算する、発注者が請負代金とは別に自分で負担する通常の費用です。建物引渡しまでの通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合があります。

宅地建物の売買または交換の媒介を宅地建物取引業者に依頼する契約です（34条の2第1項）。つまり、売り手や買い手を探して契約をまとめる仕事を頼む契約で、業者は締結後遅滞なく、物件・価額・有効期間な...

森林所有者等が、地域森林計画の対象となっている民有林の立木を伐採するとき、あらかじめ市町村の長に提出する届出書です（10条の8）。伐採の場所や面積だけでなく、伐採後の造林の方法、期間、樹種まで一...

鑑定評価額を決めるときに、主となる試算賃料や試算価格に対して、別の試算値を補助的に照らし合わせて考慮することです。基準は「関連づけて決定」「標準として」「比較考量して」を書き分けており、比較考量...

高さ31メートルをこえる建築物に設けなければならない、火災のときに消防隊が消火と救助に使うエレベーターです。つまり、はしご車が届かない高さの建物には、消防隊が上るための昇降機を建物の側で用意します。

筆界とは登記上の一筆の土地の境界線です。所有権界との違い、筆界特定制度の概要、境界トラブルの解決方法、不動産鑑定評価での留意点を解説します。

不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等です。つまり、貸し続けるために貸主の手元から出ていくお金のことで、純賃料と合わせて実質賃料を形づくります。

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域で集めた取引事例等の大部分が特殊な事情による影響を著しく受けていることその他の特別な事情により、それらの事例だけでは鑑定評価を適切に行えないと認められる場合です...

不動産鑑定士も不動産鑑定業者も、正当な理由がなく、業務に関して知り得た秘密を他に漏らしてはならない義務です。つまり、鑑定士でなくなった後や鑑定業を廃止した後も続き、破れば懲戒処分と刑罰の両方の対...

都道府県知事又は市町村長が、土地又は建築物の評価について経験を有する者3人以上を、土地区画整理審議会の同意を得て選任する非常勤の職です。つまり、清算金・保留地・減価補償金のもとになる土地の価額を...

表示登記（表題登記）とは不動産の物理的状況を登記簿の表題部に記録する登記です。建物新築時の申請義務、土地の表題登記との違い、手続きの流れを解説します。

不動産の表示に関する登記、つまり土地や建物がどこにあり、どんな広さと形をしているかという物理的な現況を公示する登記です。登記記録の表題部に記録され、誰の権利があるかを記録する権利に関する登記と対...

地方団体が課税する場合に通常よるべき税率で、財政上その他の必要があると認める場合にはこれによることを要しない税率です（1条1項5号）。固定資産税の標準税率は100分の1.4で（350条1項）、こ...

土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときに、すみやかに官報で行う公示です（6条）。つまり、価格だけでなく所在や地積・形状、周辺の利用の現況まで載せて、誰でも読める形で世に...

標準的使用とは、近隣地域における不動産の標準的な利用方法をいいます。最有効使用との関係、地域分析における位置づけ、鑑定士試験での出題ポイントを詳しく解説します。

所有権の登記がない不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者です。所有権の保存の登記をすると権利部に登記名義人が生まれ、表題部所有者の記録はその入口の役目を終えます。

落雷の電流を屋上の突針と導線で地中へ逃がし、建築物を雷撃から守る建築設備です。つまり、高さ20メートルを超える建築物には有効に設けなければならず、周囲の状況によって安全上支障がない場合だけ設けな...

BER（損益分岐入居率）は不動産の運営費用と借入返済を賄うために必要な最低入居率を示す指標です。計算方法、実務での活用、他指標との関係、試験対策を解説します。

PM（プロパティマネジメント）は不動産の日常的な運営管理を担う専門業務です。業務内容、AMとの違い、BMとの関係、鑑定評価との関わり、試験対策を詳しく解説します。

PML（予想最大損失率）は不動産の地震リスクを定量的に評価する指標です。計算方法、判定基準、エンジニアリングレポートでの位置づけ、鑑定評価との関係を解説します。

都市の風致を維持するため定める地区です。つまり、樹林や水辺、社寺の森のように都市の中に残る自然の趣を守るための地区で、建築や木の伐採などの規制は政令の基準に従って地方公共団体の条例で決めます。

Phase II（詳細調査）の目的と調査方法を解説。土壌サンプリングの手順、溶出量基準・含有量基準の判定、調査費用の目安、不動産鑑定評価への影響、鑑定士試験の出題ポイントを説明します。

固定資産税を誰に、どの固定資産について課すかを決める基準の日で、当該年度の初日の属する年の1月1日です（359条）。つまり、4月から始まる年度の税でも、その年の1月1日の状態で1年分が決まります。

建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、慣行上、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等の名目で賃料とは別に支払われるお金です。つまり共益費や管理費と呼ばれるもので、その中に実質的に賃料に相当する...

建物及びその敷地としての価格、つまり土地と建物を一体として見たときの値段です。建付地や建物のみの鑑定評価では、この価格をもとに敷地又は建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定すること...

鑑定評価の手法の適用に当たっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであるという定めです。つまり、一つの手法の答えだけ...

証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行う場合に、それぞれの役割を明確にした上で、常に業務全体の情報を共有するなど密接かつ十分な連携の下、すべての不動産鑑定士が一体となって業務...

不整形地補正率とは、整形でない土地（三角形、旗竿地など）の固定資産税評価で適用される減価補正率です。蔭地割合の計算方法や適用手順を詳しく解説します。

土地は人が新しく作って総量を増やすことができないという、土地の自然的特性の一つです。つまり、欲しい人が増えても土地の面積は増えず、基準が自然的特性を「固定的であって硬直的」と締めるのは、この供給...

対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等のうち、必要に応じて鑑定評価報告書に添付する資料です。つまり、本文の判断の裏付けを読み手が自分の目で確かめられ...

行政財産以外の一切の国有財産です（3条3項）。つまり国が自分では使っていない財産で、貸付け、管理の委託、交換、売払い、譲与、信託、私権の設定ができ、出資の目的とするには法律の特別の定めが要ります...

普通財産を売って所有権を移すことです。所管する各省各庁の長は原則として買受人に用途と、その用途に供すべき期日及び期間を指定し（29条）、売払代金は引渡前に納付させますが、公共団体や教育・社会事業...

普通財産を契約で貸すことです。貸付期間は目的ごとに上限が決まり（21条）、貸付料は毎年定期に納付させ（23条）、国や公共団体で公共用などの必要が生じたときは所管する各省各庁の長が契約を解除できま...

普通財産を他の財産と取り替えることです。土地・土地の定着物・堅固な建物に限り、国又は公共団体において公共用、公用又は公益事業の用に供するため必要があるときにでき、価額の差額が高価な方の価額の4分...

普通財産である土地（その土地の定着物を含む）を、国を受益者として受託者（信託銀行など）に信託し、運用させることです（28条の2）。国以外の者を受益者にはできず、信託期間は20年を超えられませんが...

狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業地で、その同一需給圏は、商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があります。つまり、近くに住む人や働く人を客にする商業地で、店の稼ぎが同じくらい見込...

国立公園・国定公園の区域のうち、特別地域及び海域公園地区に含まれない区域です。つまり、公園の中でも暮らしや営業を続けやすいように、許可ではなく届出で風景を守る場所です。

自然環境保全地域の区域のうち、特別地区と海域特別地区に含まれない区域です。一定規模を超える工作物の新築や宅地の造成などをするには、あらかじめ環境大臣に届け出て、届出の日から30日を待たなければな...

不動産鑑定士が不当な鑑定評価等を行ったと疑うに足りる事実があるとき、何人も、国土交通大臣又はその鑑定士が業務に従事する不動産鑑定業者が登録を受けた都道府県知事に対し、資料を添えてその事実を報告し...

不動産鑑定業を営む者を登録する簿冊で、二以上の都道府県に事務所を設ける業者は国土交通省に、それ以外の業者は事務所のある都道府県に備えるものに登録を受けます。つまり、業者の身元を役所が記録し、公衆...

不動産鑑定業を営もうとする者が、二以上の都道府県に事務所を設けるなら国土交通省に、一つの都道府県だけなら事務所の所在地の都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に受ける登録です。つまり、鑑定士個人の...

不動産鑑定士の登録とは、試験に合格し実務修習の修了について国土交通大臣の確認を受けた者が、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に氏名・生年月日・住所などの登録を受けることです（法15条）。つまり、...

国土交通省に備え、不動産鑑定士の氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項を登録する名簿です。つまり、鑑定士になるための登録先であり、業者の登録簿とちがって名簿そのものを閲覧に供する定め...

投資家と事業者の間で、出資や共有不動産の賃貸をして、不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約です（2条3項、予約を含む）。つまり「お金や不動産を出すから、もうけを分けてね」と...

3条1項の許可を受けて不動産特定共同事業を営む者です（2条5項）。つまり、投資家のお金を預かって不動産を運用する立場なので、資本金や約款、業務管理者などの基準を満たして主務大臣か都道府県知事の許...

不動産がどのように構成され、どのように貢献しているか、ということです。つまり、人が土地を各般の目的のためにどう利用しているかという土地と人間との関係が、目に見える形で現れたものです。

不動産を、その用途に関して区分した分類です。宅地地域・農地地域といった地域の種別と、それに応じた土地の種別の二段で組み立てます。

不動産の種別及び類型の二面から成る、複合的な不動産の概念です。つまり、「何に使う土地か」という用途の面と、「建物が載っているか、どんな権利が付いているか」という面を合わせて、初めて一つの不動産の...

不動産は、自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にする他の不動産とともに地域を構成し、地域との依存・補完、地域内の不動産との協働・代替・競争の関係を通じて有用性を発揮するという性質です。つ...

不動産を、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分した分類です。つまり、建物が載っているか、他人の権利が付いているかで分けます。

土地を持ち運べない、という自然的特性の一つです。基準は括弧書きで「非移動性」と言い換えており、つまり買った人が土地のところへ行くしかなく、土地はその場所の条件から離れられないということです。

納付すべき相続税を延納によっても金銭で納めることが困難な事由があるとき、納税義務者の申請により税務署長が許可して、相続した不動産などの財産そのもので納めさせる制度です。相続税だけにあり、贈与税に...

建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因のうち、物流施設について留意事項が例示するもので、階数、各階の床面積、天井高、柱間隔、床荷重、空調設備、エレベーター等に留意します。つまり、荷物を効率よく置...

文部科学省の外局である文化庁の長で、文化財保護法が許可、命令、勧告、届出の受理といった日々の運用を担わせている主体です。つまり、指定・選定・登録という「文化財を決める」仕事は文部科学大臣、決まっ...

不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする条件の鑑定評価です。つまり、広い土地を分けた後にできる一区画を、まだ分ける前に、それだけを見て評価します。

マンション敷地売却組合が、各組合員が取得する分配金の価額、権利を失う者への補償、権利消滅期日などを定める計画で、総会の議決と審査委員の過半数の同意を経て都道府県知事等の認可を受けます（141条・...

対象不動産の管理業務に係る経費です。つまり、テナント対応や賃料の集金、建物管理会社への指示といった、物件を賃貸経営として回す仕事を管理会社に任せる報酬で、運営費用の一つです。

土地は、二つ以上の区画を一つに合わせることも、一つの区画をいくつかに分けることもできるという人文的特性です。つまり、土地の範囲は境界線の引き方しだいで人が変えられるということです。

不動産の併合を前提として、併合後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする条件の鑑定評価です。つまり、隣の土地とくっつけた後にできる一つの不動産を、まだくっつける前に、それだけを見て評価します。

壁面線とは、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定する線です（46条）。つまり、通りに沿って建物の壁をそろえる線で、壁や柱、高さ2mを...

不動産鑑定士は名簿に登録を受けた事項に、不動産鑑定業者は登録簿に登録した事項に変更があったとき、遅滞なく変更の登録を申請する義務です。つまり、住所や事務所、役員、専任の鑑定士が変わったら、登録を...

景観行政団体の長が、条例で定めた特定届出対象行為のうち、景観計画に定められた建築物又は工作物の形態意匠の制限に適合しないものをしようとする者又はした者に対し、設計の変更その他の必要な措置をとるこ...

水源のかん養、土砂の流出の防備など森林法25条1項に掲げる11の目的を達成するため、農林水産大臣または都道府県知事が指定する森林です。指定されると立木の伐採や土地の形質の変更に都道府県知事の許可...

特定価格の定義にある「法令等による社会的要請」の法令等で、法律、政令、内閣府令、省令、その他国の行政機関の規則、告示、訓令、通達等のほか、最高裁判所規則、条例、地方公共団体の規則、不動産鑑定士等...

借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、預り金的性格を有するもので、通常この名で呼ばれます。つまり、契約が終われば地主から借地人へ返される預け金です。

権利変換期日に施行マンションに関する権利や敷地利用権を失い、それに対応する施行再建マンションの権利を与えられない者に、施行者が支払う金銭です（75条）。つまり、新しいマンションの権利をもらわずに...

保証人が、債務者に代わって債権者に弁済することです。そのために資産を譲渡し、債務者に対する求償権の全部又は一部を行使することができなくなったときは、その金額に対応する部分の譲渡所得を、譲渡をした...

原生自然環境保全地域や自然環境保全地域に関する保全計画に基づいて執行する事業のうち、その地域の自然環境の保全のための施設で政令で定めるものに関する事業です。つまり、巡視歩道や標識、砂防施設など「...

DCF法で毎期の純収益と復帰価格を明示する期間で、売却を想定しない場合には分析期間といいます。つまり、「何年持ってから売るつもりで計算するか」という年数で、精度の高い予測が可能な期間として、典型...

換地計画で、一定の土地を換地として定めないで、施行者の手元に残す土地です。つまり、地主の誰にも割り当てず、売って事業費に充てるなどのために取っておく土地で、換地処分の公告があった日の翌日に施行者...

建築物の外壁又は軒裏の構造のうち、建築物の周囲で発生する通常の火災による延焼を抑制するために外壁や軒裏に必要とされる性能（防火性能）について、政令の技術的基準に適合する鉄網モルタル塗、しっくい塗...

延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物を、1,000平方メートル以内ごとに区画するために設ける耐火構造の壁です。つまり、大きな建物の中に火を止める仕切りを入れて、一度に燃える範囲を1,0...

定期借地権に係る賃貸借契約等において授受される、賃料の前払的性格を有する一時金です。つまり、これから何年分かの地代を、契約のときに先にまとめて払ったお金です。

間口狭小補正率とは、間口（道路に接する幅）が狭い土地に適用される固定資産税の減価補正率です。間口距離の測り方、補正率表、計算方法を詳しく解説します。

マンション敷地売却合意者が5人以上共同して定款と資金計画を定め、都道府県知事等の認可を受けて設立する法人で、マンション敷地売却事業を実施します（116条・120条）。つまり、売却に賛成した住民が...

特定要除却認定を受けたマンションで、区分所有者集会が区分所有者、議決権、敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で、マンションとその敷地を売却すると決める決議です（108条）。つまり、建て替...

建替え合意者（建替え決議に賛成した人と、後から同意した人）が5人以上共同して定款と事業計画を定め、都道府県知事等の認可を受けて設立する法人で、マンション建替事業の施行者になります。つまり、建替え...

宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地です。つまり、畑が住宅地に、山林が畑に変わっていく途中の土地で、変わる先の名...

造成に関する工事が完了していない土地や、建築に係る工事が完了していない建物について、その工事の完了を前提として鑑定評価の対象とする条件の鑑定評価です。つまり、価格時点にはまだ出来上がっていない土...

宅地建物取引業者が自ら売主となり、業者でない者が買主となる宅地建物の売買契約にだけ掛かる8つの制限です（33条の2、37条の2〜43条）。つまり、プロが売って素人が買う場面だけの買主保護の決まり...

法人への贈与・遺贈、限定承認に係る相続・包括遺贈、法人への著しく低い価額の対価による譲渡があったとき、その時における価額に相当する金額により資産の譲渡があったものとみなす扱いです（59条1項）。...

普通財産を、地方公共団体、水害予防組合及び土地改良区（公共団体）に、公園や墓地などの決められた用途のために貸付料を取らずに貸すことです（22条1項）。営利を目的とし、又は利益をあげる場合はできず...

無道路地補正率とは、道路に接していない（または接道が不十分な）土地に適用される固定資産税の減価補正率です。無道路地の定義、通路開設費用の考え方、計算方法を詳しく解説します。

借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金の呼び名です。つまり、借りている土地の上の建物と借地権を他人に売るとき、地主に「借主が代わること」を認めて...

木造建物とは、木材を主要構造材とする建物です。在来工法と2×4工法の違い、経済的耐用年数20〜30年の判定基準、不動産鑑定評価における木造建物の取り扱いを詳しく解説します。

自然環境保全地域の特別地区内で、特定の野生動植物の保護のために特に必要があるとき、環境大臣が保全計画に基づいて、保護すべき野生動植物の種類ごとに指定する地区です。つまり、「この生き物をとってはい...

建物の各用途に共通する個別的要因の一つで、基準では「有害な物質の使用の有無及びその状態」と書かれます。つまり、アスベストやＰＣＢのように人の健康を害する物質が建物に使われ、又は保管されているかと...

水質汚濁防止法の特定施設のうち、特定有害物質をその施設において製造し、使用し、又は処理するものです。つまり、めっきの処理槽やクリーニングの洗浄機のように有害物質を扱う設備で、その使用を廃止すると...

敷地と建物等から成る不動産の収益価格を、償却前の純収益に、割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法です。つまり収益が入る年数に終わりがあるとき、その年数分の純収益を今...

許可や届出を経て取得された一団の土地で、取得後2年を経過しても住宅や事業用の施設などに利用されておらず、計画上その有効かつ適切な利用を特に促進する必要があるものについて、都道府県知事がその旨を所...

市街化区域内で、相当期間にわたり住宅や事業の用などに供されていないおおむね5,000平方メートル以上の土地の区域について、有効かつ適切な利用を促進するために定める地区です。つまり、街の中で寝かさ...

現に耕作の目的に供されておらず、かつ、引き続き耕作の目的に供されないと見込まれる農地と、周辺の地域の農地に比べて農業上の利用の程度が著しく劣っていると認められる農地です（32条1項）。つまり、耕...

不動産に対する有効需要とは、欲しいという気持ちに買える力（購買力）の裏付けが伴った需要です。効用・相対的稀少性と並んで、不動産の経済価値を生む三者の一つです。

有用性とは、土地が持つ、役に立つ力のことで、基準は、土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である、と定めています。つまり、住む、働く、作物を育てるといった営...

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える土地等を、国・地方公共団体などへの譲渡や優良な住宅地の造成のためなど優良住宅地等のための譲渡に当たる形で譲渡したとき、課税長期譲渡所得金額のうち...

対象不動産が、代替、競争等の関係にある不動産と比べてどれだけ買い手に選ばれる力を持つかの程度で、個別分析では典型的な需要者がこれをどう評価しているかを把握します。留意事項は把握の留意点として、需...

価格形成要因に照応する資料です。つまり、値段を動かす事情の一つひとつに対応する統計や地図、図面で、一般的要因に係る一般資料、地域要因に係る地域資料、個別的要因に係る個別資料に分かれます。

容積率とは敷地面積に対する延べ面積の割合の上限です。建築基準法の規定、指定容積率と基準容積率の違い、前面道路幅員による制限、緩和規定を具体例とともに解説します。

用途地域ごとに、建築できる建築物の用途を建築基準法の別表第二で定める制限です。つまり、その土地に住宅を建ててよいか、店や工場を建ててよいかを、地域の種類で決めます。

用途地域とは都市計画法に基づき定められる13種類の地域区分です。住居系8種・商業系2種・工業系3種の特徴、建築制限、不動産価格への影響をわかりやすく解説します。

用途的地域とは、不動産の用途に基づいて自然に形成される地域の類型です。住宅地域・商業地域・工業地域等の分類方法、鑑定評価における重要性を詳しく解説します。

土地が、用途の競合、転換及び併存の可能性を持つという人文的特性です。つまり、一つの土地に使い方の候補がいくつもあって、取り合ったり、別の使い方に変わったり、同居したりできるということです。

建築物の用途を変更して、6条1項1号の特殊建築物（その用途に供する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるもの）にする場合には、政令で指定する類似の用途相互間の変更を除いて、建築確認の規定...

不動産が利用されるときに、あらかじめ与えられていて使う側が選び直せない条件のことです。基準は、不動産は土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件として利用される、と定めています。

四つの要因とは、不動産のあり方と経済価値を相互作用によって決定している、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因のことです。つまり、地形や気候、人口や暮らし方、景気や金利、都市計画や税制という、土...

農地を農地以外のものにする者が受ける、都道府県知事（指定市町村の区域内では指定市町村の長）の許可です。つまり、自分の農地を自分で宅地や駐車場に変える転用の許可で、市街化区域内の農地はあらかじめ農...

区分地上権設定地の最有効使用を前提とした経済価値に対する、区分地上権の設定部分の経済価値と、その設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値との合計の割合です。...

都市計画区域又は準都市計画区域内の相当規模の一団の土地などについて、土地所有者等が全員の合意で締結し、市町村長の認可を受ける、緑地の保全又は緑化に関する協定です。つまり、住民どうしの約束を役所の...

都市計画区域又は準都市計画区域内の緑地で、無秩序な市街地化の防止や公害・災害の防止、地域住民の健全な生活環境の確保のため適正に保全する必要がある相当規模の土地の区域に、都市計画で定める地域です。...

建築物の緑化施設（植栽、花壇その他の緑化のための施設や敷地内の保全された樹木など、屋外に設けるもの）の面積の、敷地面積に対する割合です。緑化地域の都市計画でその最低限度を定め、その値は10分の2...

不動産が、与えられた自然的条件及び人文的条件のもとで、どのように利用されているかという使われ方です。つまり、畑か、駐車場か、住宅か、店かという、その不動産の使い方のことです。

地域を理解するときの基準で、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提として、不動産の使われ方が同じであることです。つまり、同じ条件のもとで同じように使われている不動産の集まりを、一つの地域と...

防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができるという特例です。つまり、民法が求める境界線から50センチメートルの距離を、燃え移らな...

隣地斜線制限とは隣地境界線から一定の高さと勾配で建物の高さを制限する規制です。建築基準法第56条の規定、適用される用途地域、立ち上がり高さ、不動産評価への影響を解説します。

林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域です。つまり、木材になる木や竹、きのこやうるしのような林の産物を...

林地地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える地域要因で、基準は気象、標高・地勢、土壌・土層、林道等の整備、労働力確保の難易、行政上の助成及び規制の6項目を例示しています。つまり、木が...

林地の一筆ごとに、その価格を個別的に形成する要因です。つまり、その山で木がよく育ち、切った木を運び出しやすく、手入れに通いやすいかを、日照・標高・土壌・木材の搬出の難易・管理の難易・規制の六つで...

近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域で、その地域に属する不動産が特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものです。つまり、対象不動産のある街とよく似た別の街のことで、...

対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行って還元利回りを求める方法です。つまり、似た物件が実際に純収...

複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合に、複合不動産価格にその構成割合を乗じて敷地に帰属する額を求める方法です。つまり、一体の値段に「土地は全体の何割か」を掛けて土地の分を...

割引率をもとに、対象不動産の純収益の変動率を考慮して還元利回りを求める方法です。つまり、還元利回りは割引率から純収益の変動率を引いたものになる、という関係を使います。