2026/02/17 / 固定資産税評価

二方路線影響加算率とは？二面道路に面した土地の評価を解説

二方路線影響加算率とは、正面と裏面の二つの道路に面した土地の固定資産税評価で、裏面路線による効用増を反映する加算率です。計算方法や側方路線影響加算率との違いを解説します。

二方路線影響加算率とは

二方路線影響加算率（にほうろせんえいきょうかさんりつ）とは、固定資産税の土地評価において、画地が正面と裏面の二つの路線に挟まれるように接している場合に、裏面路線に接していることによる効用の増加を評価に反映するための加算率である。このような土地は「二方路線地」または「裏面路線地」と呼ばれる。

二方路線地は、画地の前面（正面路線側）と背面（裏面路線側）の両方から出入りが可能であり、通風や日照の面でも有利な条件を持つ。ただし、角地ほどの効用の増加は認められないのが一般的であるため、二方路線影響加算率は側方路線影響加算率と比較して低い数値が設定されている。

固定資産評価基準の画地計算法における二方路線地の1㎡あたりの評点数の算式は以下のとおりである。

正面路線価 × 奥行価格補正率＋裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率

この算式は側方路線影響加算率の場合と構造が同じであり、裏面路線の影響を加算する方式である。

固定資産税評価における位置づけ

二方路線影響加算率は、固定資産評価基準の第1章第3節の画地計算法において、二以上の路線に面する画地の評価方法の一部として規定されている。側方路線影響加算率と並んで、画地計算法における「増価」方向の補正を行う加算率の一つである。

二方路線地の位置づけを理解するためには、路線と画地の位置関係を整理する必要がある。

正面路線：画地の主たる接道面であり、「路線価 × 奥行価格補正率」が最も高い路線
側方路線：正面路線に対して横（側面）の位置にある路線 → 側方路線影響加算率を適用
裏面路線：正面路線の反対側（背面）にある路線 → 二方路線影響加算率を適用

二方路線影響加算率表は用途地区ごとに定められており、その数値は側方路線影響加算率と比較して低い。これは、裏面路線の効用が側方路線ほど大きくないと評価されるためである。

用途地区	二方路線影響加算率の目安
商業地区	0.07程度
併用住宅地区	0.04程度
普通住宅地区	0.02程度
中小工場地区	0.03程度

（注：上記の数値は傾向を示すものであり、実際の適用にあたっては固定資産評価基準の別表を参照する必要がある。）

商業地区で加算率がやや高めに設定されているのは、裏面に道路があることで商品の搬入や従業員の出入りに利便性があるなど、商業活動における効用が大きいと考えられるためである。一方、住宅地区では裏面道路の効用は相対的に限定されるため、加算率は低く抑えられている。

なお、画地が三方または四方の路線に接している場合は、側方路線影響加算率と二方路線影響加算率が複合的に適用される。たとえば、四方を道路に囲まれた画地の場合、正面路線に対して両側方路線について側方路線影響加算率を、裏面路線について二方路線影響加算率をそれぞれ適用することになる。

具体例・実務での使われ方

【事例1】商業地区の二方路線地

商業地区に所在する、正面と裏面の二つの路線に挟まれた画地を想定する。

正面路線（A路線）：路線価 500,000点/㎡、正面からの奥行 25m
裏面路線（B路線）：路線価 300,000点/㎡、裏面からの奥行 25m
地積：500㎡（間口20m × 奥行25m）
用途地区：商業地区

計算手順：

正面路線の奥行価格補正：500,000点 × 0.99（奥行25mの補正率と仮定）= 495,000点
裏面路線の影響加算：300,000点 × 0.99 × 0.07（商業地区の二方路線影響加算率）= 20,790点
1㎡あたりの評点数：495,000点 + 20,790点 = 515,790点
総評点数：515,790点 × 500㎡ = 257,895,000点

裏面路線がなかった場合（495,000点 × 500㎡ = 247,500,000点）と比較すると、10,395,000点（約4.2%）の増加となる。

【事例2】普通住宅地区の二方路線地

普通住宅地区に所在する二方路線地を想定する。

正面路線：路線価 120,000点/㎡、奥行 20m
裏面路線：路線価 80,000点/㎡、奥行 20m
地積：200㎡（間口10m × 奥行20m）
用途地区：普通住宅地区

計算手順：

正面路線の奥行価格補正：120,000点 × 1.00 = 120,000点
裏面路線の影響加算：80,000点 × 1.00 × 0.02 = 1,600点
1㎡あたりの評点数：120,000点 + 1,600点 = 121,600点
総評点数：121,600点 × 200㎡ = 24,320,000点

住宅地区では加算率が小さいため、裏面路線による影響は評価額全体の約1.3%に留まる。

【事例3】四方路線地の計算

画地が四方の路線に面している場合の計算を考える。商業地区で、正面路線価500,000点、左側方路線価400,000点、右側方路線価350,000点、裏面路線価300,000点の場合（すべて奥行価格補正率1.00と仮定）：

正面路線の評価：500,000点
左側方路線の加算：400,000点 × 0.08 = 32,000点
右側方路線の加算：350,000点 × 0.08 = 28,000点
裏面路線の加算：300,000点 × 0.07 = 21,000点
1㎡あたりの評点数：500,000 + 32,000 + 28,000 + 21,000 = 581,000点

四方路線地では複数の加算が重なるため、評価額がかなり高くなることが分かる。

実務上、二方路線地の認定にあたっては、裏面の道路が当該画地に実質的に接しているかどうかの確認が重要である。形式的には裏面に道路があるように見えても、高低差がある場合や、間に水路があって実際には接していない場合は、二方路線地として取り扱わないことが適切な場合もある。

試験での出題ポイント

1. 側方路線影響加算率との違い

二方路線影響加算率と側方路線影響加算率は、ともに増価方向の加算率であるが、適用場面が異なる。側方路線は画地の側面に接する路線に対して適用され、二方路線影響加算率は画地の裏面に接する路線に対して適用される。両者の混同は試験で頻出の誤答パターンである。

2. 裏面路線の奥行価格補正率の適用

裏面路線の加算額を計算する際にも、裏面路線からの奥行距離に応じた奥行価格補正率を乗じる必要がある。正面からの奥行と裏面からの奥行は同じ場合もあるが、画地の形状によっては異なることもある。

3. 正面路線の判定

正面と裏面のどちらが正面路線となるかは、「路線価 × 奥行価格補正率」の値で判定する。路線価が高い方が必ずしも正面路線となるわけではない点は重要である。正面路線の判定を誤ると、加算率の適用（側方か裏面か）も誤ってしまう。

4. 三方路線地・四方路線地への拡張

二方路線影響加算率の適用は、三方路線地や四方路線地の計算問題として出題されることもある。複数の路線に接する場合に、各路線が正面・側方・裏面のいずれに該当するかを正確に判定し、それぞれに対応する加算率を適用する力が求められる。

5. 加算率の用途地区別差異

商業地区では二方路線影響加算率が高く、住宅地区では低いという傾向と、その理由（商業利用における裏面道路の効用の大きさ）を理解しておく必要がある。

よくある疑問・誤解

Q1. 裏面路線は必ず正面路線の反対側にある路線ですか？

基本的には、正面路線の対面にある路線が裏面路線となる。ただし、画地が不整形である場合や、三つ以上の路線に接する場合には、正面・側方・裏面の判定が複雑になることがある。基本的には、正面路線に対してほぼ平行に位置する反対側の路線が裏面路線として認定される。

Q2. 二方路線影響加算率が側方路線影響加算率より低いのはなぜですか？

角地（側方路線がある場合）は、交差点の角に位置することで二方向からの視認性、接近性、日照・通風のメリットが大きい。一方、二方路線地（裏面路線がある場合）は、裏面からのアクセスが可能という点では有利だが、角地ほどの効用はないとされる。特に商業地では、表通りと裏通りの両方に面することのメリットは、角地のメリットに比べて限定的である。

Q3. 裏面路線が非常に狭い道路でも加算されますか？

路線価が付設されている限り、道路の幅員に関わらず二方路線影響加算率の対象となる。ただし、路線価は道路の幅員などの条件を反映して付設されるため、狭い道路の路線価は低くなり、結果として加算額も小さくなる。路線価が付設されていない通路や里道に面している場合は、二方路線地には該当しない。

Q4. 固定資産税と相続税で二方路線影響加算率は異なりますか？

異なる。固定資産税の加算率は固定資産評価基準に基づき、相続税の加算率は財産評価基本通達に基づいている。制度が異なるため、加算率の数値も異なる。試験対策としては、どちらの制度の加算率が問われているかを正確に把握する必要がある。