2026/02/17 / 固定資産税評価

がけ地補正率とは？崖のある土地の評価方法を解説

がけ地補正率とは、画地の一部にがけ地（崖地）を含む場合に適用される固定資産税の減価補正率です。がけ地割合の計算方法、方位による差異、適用条件を詳しく解説します。

がけ地補正率とは

がけ地補正率（がけちほせいりつ）とは、固定資産税における土地の評価において、画地の一部に「がけ地」（急傾斜の斜面部分）が含まれる場合に適用される減価補正率である。がけ地部分は通常の宅地としての利用が困難であり、建物の建築や庭園としての利用にも大きな制約があるため、平坦な土地と同等に評価することは適切でない。がけ地補正率は、このような利用上の制約を評価額に反映するものである。

がけ地とは、一般に地表面が水平面に対して30度以上の角度（急傾斜）をなす斜面部分をいう。ただし、固定資産評価基準では必ずしも角度の明確な定義が示されているわけではなく、実務上は「通常の用途に供することが困難な急傾斜地」としてがけ地が認定される。

がけ地補正率は、画地全体の面積に占めるがけ地部分の面積の割合（がけ地割合）と、がけ地の向き（方位）に基づいて定められている。がけ地割合が大きいほど、また日照条件に不利な方位（北向き）であるほど、補正率は低く（減価が大きく）なる。

固定資産税評価における位置づけ

がけ地補正率は、固定資産評価基準の第1章第3節の画地計算法において、画地の地勢・地形に起因する減価要因を反映する補正率として規定されている。他の補正率（奥行価格補正率、不整形地補正率など）と同様に、路線価に乗じて評価額を算出する際に適用される。

画地計算法におけるがけ地の評価算式は以下のとおりである。

1㎡あたりの評点数＝路線価 × 奥行価格補正率 × がけ地補正率 × （その他の補正率）

がけ地補正率の算定に用いる「がけ地割合」は以下の算式で求められる。

がけ地割合＝がけ地の面積 ÷ 画地全体の面積

がけ地補正率表は、固定資産評価基準の別表として、がけ地割合と方位の組み合わせで示されている。方位は、がけ地の斜面が面する方向（傾斜の下方向）で判定する。

がけ地の方位別の補正率の傾向は以下のとおりである。

がけ地割合	南向き	東・西向き	北向き
10%程度	0.96程度	0.95程度	0.93程度
30%程度	0.88程度	0.85程度	0.78程度
50%程度	0.79程度	0.75程度	0.63程度

（注：上記の数値は傾向を示すものであり、実際の適用にあたっては固定資産評価基準の別表を参照する必要がある。）

方位によって補正率が異なる理由は、日照条件の差に基づいている。南向きのがけ地は斜面が南に面しているため、がけ地の上部に位置する平坦部分は日照が確保されやすい。一方、北向きのがけ地は斜面が北を向いているため、北側にがけがあり平坦部分の日照条件が悪化しやすい。東向き・西向きはその中間的な評価となる。

また、がけ地補正率の適用に際しては、がけ地の形成原因（自然地形か人工造成か）は問わず、現況としてがけ地に該当すれば適用の対象となる。ただし、擁壁（ようへき）が設置されている場合のがけ地の取扱いについては、市町村によって取扱いが異なることがある。堅固な擁壁が設置され、がけ崩れの危険が解消されていると認められる場合に、補正率の適用を見直す取扱いがなされることもある。

具体例・実務での使われ方

【事例1】南向きのがけ地を含む住宅地

普通住宅地区に所在する画地で、以下の条件を想定する。

正面路線価：100,000点/㎡
画地全体の面積：200㎡
うちがけ地部分の面積：60㎡（南向きの斜面）
平坦部分の面積：140㎡
がけ地割合：60㎡ ÷ 200㎡ = 0.30（30%）
奥行距離：20m（奥行価格補正率1.00と仮定）

計算手順：

奥行価格補正：100,000点 × 1.00 = 100,000点
がけ地補正：100,000点 × 0.88（南向き、がけ地割合30%の補正率）= 88,000点
総評点数：88,000点 × 200㎡ = 17,600,000点

がけ地がなければ100,000点 × 200㎡ = 20,000,000点であるため、がけ地の存在により12%の減価が生じている。

【事例2】北向きのがけ地を含む住宅地

同じ条件でがけ地の方位が北向きの場合を考える。

がけ地割合：30%（同じ）
がけ地補正率：0.78（北向き、がけ地割合30%）

計算手順：

奥行価格補正：100,000点 × 1.00 = 100,000点
がけ地補正：100,000点 × 0.78 = 78,000点
総評点数：78,000点 × 200㎡ = 15,600,000点

南向きの場合（17,600,000点）と比較して、北向きの方が2,000,000点（約11%）低い評価となる。方位の違いが評価額に与える影響の大きさがわかる。

【事例3】がけ地割合が大きい土地

傾斜地に所在する画地で、がけ地割合が50%を超えるような場合、補正率はさらに低くなる。たとえば、面積300㎡のうちがけ地が180㎡（がけ地割合60%）で北向きの場合、補正率は0.53程度まで下がる可能性がある。このような土地では、路線価の半分以下の評価額となることもある。

【実務上の注意点】

がけ地の認定と面積の測定は、実務上もっとも判断が難しい部分の一つである。以下のような点に注意が必要である。

第一に、がけ地と平坦地の境界の判定である。自然のがけ地は明確な境界がない場合が多く、緩やかに傾斜が変化するケースもある。実務では、傾斜の急激に変化する部分を境界として認定することが一般的である。

第二に、段差のある土地の取扱いである。擁壁によって段差が形成されている土地は、擁壁の部分をがけ地として扱うか、段差のある平坦地として扱うかで評価が変わりうる。堅固な擁壁が設置されている場合は、がけ地としての減価よりも小さい補正にとどめる取扱いをしている市町村もある。

第三に、急傾斜地崩壊危険区域や土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている場合、がけ地補正率に加えて別途の減価が検討されることがある。近年の自然災害の増加に伴い、災害リスクを評価に反映する動きが強まっている。

試験での出題ポイント

1. がけ地割合の計算

がけ地割合（＝がけ地面積 ÷ 画地全体の面積）の計算は基本的だが、確実に行えるようにしておく。図を読み取ってがけ地面積を求める形式の出題が多い。

2. 方位による補正率の差異

がけ地補正率は方位によって異なるという点は重要な出題ポイントである。南向き（減価小）、北向き（減価大）、東・西向き（中間）という傾向と、その理由（日照条件の差）を理解しておく。

3. 他の補正率との併用

がけ地を含む画地は、同時に不整形地である場合や、がけ地側に接道している場合に間口の制約がある場合など、複数の補正率が併用されるケースが多い。がけ地補正率と他の補正率の複合適用を正確に行えることが求められる。

4. がけ地補正率と不整形地補正率の関係

がけ地を含む画地は不整形であることが多いが、がけ地補正率と不整形地補正率が二重に適用されるかどうかは重要な論点である。固定資産評価基準の取扱いでは、がけ地補正率と不整形地補正率は原則として併用可能とされている。

5. 相続税との比較

相続税（財産評価基本通達）にもがけ地補正率の規定があるが、補正率表の数値が異なる。両制度のがけ地補正率の違いが出題されることがある。

よくある疑問・誤解

Q1. 擁壁が設置されていてもがけ地補正は適用されますか？

擁壁の有無によるがけ地補正率の取扱いは、市町村によって異なる。堅固な擁壁（コンクリート擁壁等）が設置され、がけ崩れの危険が実質的に解消されている場合に、がけ地補正率の適用を緩和する取扱いをしている市町村もある。一方、擁壁の有無に関わらず、傾斜地としての利用制約が残る限りは補正を適用するという考え方もある。評価基準上は擁壁の有無による明確な規定はなく、各市町村の取扱いに委ねられている部分が大きい。

Q2. がけ地の方位はどのように判定しますか？

がけ地の方位は、斜面が面する方向（下を向いている方向）で判定する。南を向いた斜面は「南向きのがけ地」である。斜面が南東と南西の中間を向いている場合など、方位が明確でないときは、最も近い方位区分に該当するものとして判定する。二方向にがけ地がある場合は、それぞれの方位に応じたがけ地補正率を按分して適用する方法がとられることがある。

Q3. 傾斜は何度以上であればがけ地とされますか？

固定資産評価基準上、明確な角度基準は定められていない。一般的には30度以上の急傾斜がひとつの目安とされるが、市町村の取扱要領で具体的な基準角度を定めている場合がある。建築基準法施行条例でがけ地の定義（通常30度超）が定められている自治体もあり、それに準拠する場合もある。

Q4. がけ地の面積の測定はどのように行いますか？

がけ地の面積は、平面図上に投影した面積（水平投影面積）で測定するのが原則である。実際の斜面面積（法面面積）ではないことに注意が必要である。これは、固定資産税の評価が平面的な土地利用の観点から行われるためである。