公図とは？法務局の地図と不動産鑑定評価での活用方法を解説
公図とは法務局に備え付けられた土地の位置・形状を示す図面です。14条地図との違い、公図の見方・読み方、不動産鑑定評価での活用方法を分かりやすく解説します。
公図とは
公図（こうず）とは、法務局（登記所）に備え付けられている土地の位置関係や形状を示す図面の総称である。厳密には、不動産登記法第14条第1項に基づく「地図」と、同条第4項に基づく「地図に準ずる図面」の二種類があり、一般に「公図」と呼ばれるものは後者の「地図に準ずる図面」であることが多い。
公図は、土地の筆界（境界線）や各筆の位置関係を平面的に表した図面であり、隣接する土地との関係、道路・水路との接面状況などを把握するために不可欠な資料である。ただし、精度は作成時期や地域によって大きく異なり、特に明治時代に作成された旧土地台帳附属地図は現況と大きく乖離している場合もある。
不動産鑑定評価においては、対象不動産の位置確認、隣接地との関係把握、道路付けの確認などに公図が広く活用されており、評価の基礎資料として欠かすことのできない図面である。
不動産登記・法律における位置づけ
公図に関する法的根拠は、不動産登記法第14条に規定されている。
不動産登記法第14条第1項は「登記所には、地図を備え付けるものとする」と規定している。この「地図」とは、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成され、各土地の区画及び地番を明確にした図面であり、現在の測量技術に基づく正確な図面である。これを一般に「14条地図」または「法14条地図」と呼ぶ。
しかし、日本全国のすべての土地について正確な14条地図が整備されているわけではない。そこで、不動産登記法第14条第4項は「第一項の地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる」と規定している。この「地図に準ずる図面」が、いわゆる旧来の公図であり、明治時代の地租改正に伴い作成された地引絵図や字限図（あざきりず）に起源を持つものが多い。
14条地図と地図に準ずる図面の違いは精度にある。14条地図は国土調査法に基づく地籍調査の成果や、法務局が独自に実施する地図作成作業により作成されるもので、世界測地系の座標値を用いた高精度の図面である。これに対し、地図に準ずる図面は、明治初期の測量技術で作成されたものが多く、土地の形状や面積が現況と異なっている場合がある。
不動産登記規則第10条は、14条地図の記録事項として、地番区域の名称、各筆の区画及び地番、基本三角点等の位置などを規定している。また、同規則第11条は地図の精度について、地域の区分に応じた精度区分を定めている。
公図は法務局の窓口やオンライン（登記情報提供サービス）で誰でも取得することができる。取得に際しては、取得したい土地の所在と地番を指定する必要がある。
なお、国土調査法に基づく地籍調査が完了した地域では、その成果である地籍図が14条地図として法務局に送付され、従前の地図に準ずる図面に代わって備え付けられる。令和の時代においても地籍調査の進捗率は全国で約半分程度であり、未だ多くの地域で精度の低い旧来の公図が使用されている状況にある。
具体例・実務での使われ方
不動産鑑定評価の実務において、公図は以下のような場面で活用される。
対象不動産の位置確認
鑑定評価の最初のステップとして、対象不動産の位置を公図で確認する。公図には各筆の地番が記載されているため、対象地番の土地がどの位置にあり、どのような形状をしているかを概ね把握できる。ただし、公図の精度が低い場合は、形状が現況と大きく異なることもあるため、現地調査との照合が不可欠である。
隣接関係の把握
対象不動産がどの土地と隣接しているかを確認するのに公図は不可欠である。特に、対象地と道路・水路との接面状況は評価上極めて重要であり、公図によって確認する。建築基準法上の接道義務（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）を満たしているかの予備的な判断にも公図が活用される。
道路・水路の確認
公図上には、道路は「道」、水路は「水」と表記されることが多い。これらは国有地や公有地であることが多く、対象不動産との位置関係を把握することで、セットバックの要否や水路占用の必要性などを検討する手がかりとなる。
無番地の確認
公図上で地番が付されていない土地（無番地）が存在する場合がある。これは旧来の里道（赤道）や水路（青道）など、法定外公共物であることが多い。対象不動産に隣接してこうした無番地の土地がある場合、その法的性格や管理状況を確認する必要がある。
地積測量図との併用
公図だけでは個別の土地の正確な形状や面積を把握することが難しいため、地積測量図が存在する場合はこれを併用する。公図で全体の位置関係を把握し、地積測量図で個別の土地の詳細を確認するという使い分けが一般的である。
14条地図の有用性
14条地図が整備されている地域では、座標値に基づく高精度の図面が利用できるため、土地の形状・面積に関する信頼性が格段に高い。鑑定評価においても、14条地図が存在する場合はこれを優先的に参照すべきである。
試験での出題ポイント
不動産鑑定士試験において、公図に関する知識は行政法規で出題される可能性がある。
14条地図と地図に準ずる図面の区別
不動産登記法第14条第1項の「地図」と同条第4項の「地図に準ずる図面」の法的な位置づけの違いは、最も基本的な出題ポイントである。14条地図は正確な測量に基づく図面であり、地図に準ずる図面は14条地図が整備されるまでの暫定的な図面であるという関係を正確に理解しておく必要がある。
公図の法的効力
公図（地図に準ずる図面）には、筆界を確定する法的効力はない。あくまで筆界の位置を推定するための資料にすぎない。この点は、筆界の確定が問題となる場面で重要な論点となる。一方、14条地図には筆界を表示する機能があるとされ、筆界認定の有力な資料となる。
地籍調査との関連
国土調査法に基づく地籍調査の成果が14条地図として法務局に送付されるプロセスを理解しておくことが重要である。地籍調査の進捗状況は地域によって大きく異なり、都市部では未実施の地域が多い。
鑑定評価基準との関連
鑑定評価基準では、対象不動産の確認に際して登記記録や図面の調査を行うことが求められている。公図は対象不動産の物的確認に用いる基本資料の一つであり、その活用方法と限界を理解しておくことが重要である。
公図の精度と信頼性
公図の精度が作成時期によって大きく異なることは、実務的な問題として出題される可能性がある。明治時代の旧土地台帳附属地図の精度の限界を理解した上で、公図情報をどのように評価に活用するかの判断力が問われる。
よくある疑問・誤解
Q: 公図と14条地図は同じものですか？
厳密には異なる。「14条地図」は不動産登記法第14条第1項に基づく正確な地図であり、「公図」は一般に同条第4項の「地図に準ずる図面」を指すことが多い。ただし、実務上は両者を含めて「公図」と総称する場合もある。法務局の窓口では、14条地図が整備されている地域では14条地図が、未整備の地域では地図に準ずる図面が交付される。
Q: 公図の形状は正確ですか？
地図に準ずる図面（旧来の公図）は、明治時代に作成されたものが基になっていることが多く、精度が低い場合がある。土地の形状が実際とは大きく異なっていたり、方位がずれていたりすることもある。一方、14条地図は現代の測量技術に基づく高精度の図面であり、信頼性が高い。
Q: 公図はインターネットで取得できますか？
登記情報提供サービス（https://www1.touki.or.jp/）を利用すれば、オンラインで公図を取得できる。ただし、これはあくまで「登記情報」としての提供であり、法的な証明力を持つ書面ではない。証明力のある「地図証明書」が必要な場合は、法務局の窓口またはオンライン申請で取得する必要がある。
Q: 公図に道路や水路が載っていない場合はありますか？
旧来の公図には、当時の状況が反映されているため、その後に開設された道路や、付替えが行われた水路などが記載されていない場合がある。また、地図に準ずる図面は更新が困難であるため、分筆後の状態が反映されていないこともある。現況との照合が常に必要である。
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