全部事項証明書とは？登記簿謄本の読み方と不動産評価での活用
全部事項証明書とは登記記録の全内容を証明する書面です。登記簿謄本との違い、表題部・権利部の読み方、不動産鑑定評価における活用方法を解説します。
全部事項証明書とは
全部事項証明書（ぜんぶじこうしょうめいしょ）とは、不動産登記法に基づき、登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面のことである。かつて「登記簿謄本」と呼ばれていたものに相当し、不動産の登記記録の全内容を公的に証明する最も基本的な書面である。
全部事項証明書には、土地または建物の物理的状況を記録した「表題部」と、所有権に関する事項を記録した「権利部（甲区）」、所有権以外の権利に関する事項を記録した「権利部（乙区）」の全情報が記載される。また、抹消された登記や変更前の登記など、過去の履歴もすべて含まれる点が特徴である。
不動産鑑定評価をはじめ、不動産取引、融資審査、訴訟手続きなど、不動産に関するあらゆる実務において全部事項証明書は基本資料として活用されている。対象不動産の権利関係を正確に把握するための出発点として、不動産に携わるすべての者が読み方を習得しておくべき書面である。
不動産登記・法律における位置づけ
全部事項証明書の法的根拠は、不動産登記法第119条に規定されている。
不動産登記法第119条第1項は「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面の交付を請求することができる」と規定している。このうち「全部を証明した書面」が全部事項証明書であり、「一部を証明した書面」が一部事項証明書（現在事項証明書等）である。
登記事項証明書には以下の種類がある。
全部事項証明書は、登記記録の全情報（抹消された事項を含む）を証明するものである。現在事項証明書は、現に効力を有する登記事項のみを証明するもので、抹消された事項は記載されない。一部事項証明書は、共同担保目録や信託目録など、特定の部分のみを証明するものである。閉鎖事項証明書は、閉鎖された登記記録の内容を証明するものである。
登記記録は、表題部と権利部で構成される。不動産登記法第12条は「登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する」と規定している。さらに、権利部は甲区（所有権に関する登記）と乙区（所有権以外の権利に関する登記）に分かれる（不動産登記規則第4条第4項）。
表題部に記録される事項は、土地の場合は所在、地番、地目、地積等であり（不動産登記法第34条）、建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、床面積等である（不動産登記法第44条）。
権利部甲区には、所有権の保存登記、移転登記、差押登記、仮登記などが記録される。権利部乙区には、抵当権、根抵当権、地上権、地役権、賃借権などの所有権以外の権利に関する登記が記録される。
全部事項証明書の取得手数料は、書面請求の場合は1通600円、オンライン請求・郵送受取の場合は500円、オンライン請求・窓口受取の場合は480円である（登記手数料令）。
具体例・実務での使われ方
不動産鑑定評価において、全部事項証明書は最も基本的かつ重要な調査資料である。
表題部の確認事項
鑑定評価の実務では、まず表題部の記載内容を確認する。土地の場合は所在・地番・地目・地積を確認し、対象不動産の物的状況を把握する。建物の場合は所在・家屋番号・種類（居宅、事務所、店舗等）・構造（木造瓦葺2階建等）・床面積を確認する。表題部には原因及びその日付が記載されるため、分筆や合筆の履歴、建物の新築年月日なども把握できる。
甲区（所有権）の確認事項
権利部甲区では、現在の所有者と所有権取得の原因を確認する。所有権移転の原因が「売買」「相続」「贈与」のいずれであるかは、取引の背景を理解する上で参考になる。また、差押登記や仮処分登記がなされている場合は、法的紛争の存在を示すものであり、評価に重大な影響を及ぼす。
乙区（所有権以外の権利）の確認事項
権利部乙区では、抵当権、根抵当権などの担保権の設定状況を確認する。債権額や極度額、債務者、抵当権者の情報は、対象不動産の担保評価を行う際に不可欠である。また、地上権や賃借権の登記がある場合は、対象不動産の利用状況や収益性に影響を及ぼすため、詳細な確認が必要となる。
実務上のチェックポイント
鑑定評価において全部事項証明書を読む際、特に注意すべき点がいくつかある。
第一に、登記の前後関係である。登記は受付番号順に記録されるため、権利の優先順位を判断する際には受付番号（受付年月日・受付番号）を確認する必要がある。
第二に、抹消されていない古い登記の存在である。全部事項証明書には抹消された登記も含めて記載されるが、中には本来抹消されるべき登記がそのまま残っているケースもある。例えば、完済された抵当権の抹消登記がなされていない場合などがこれに該当する。
第三に、共有の場合の持分割合である。共有不動産の場合、各共有者の持分が甲区に記録される。鑑定評価において共有持分を評価対象とする場合は、持分割合を正確に把握する必要がある。
全部事項証明書と現在事項証明書の使い分け
実務上は、過去の権利変動の履歴まで確認する必要がある場合は全部事項証明書を、現在の権利関係のみ確認すれば足りる場合は現在事項証明書を取得する。鑑定評価においては、過去の取引経緯や権利変動の履歴も評価の参考となるため、全部事項証明書を取得するのが一般的である。
試験での出題ポイント
不動産鑑定士試験において、全部事項証明書に関する知識は以下の観点から出題される可能性がある。
登記記録の構成
表題部・権利部（甲区・乙区）の構成と、各区分に記録される事項の内容を正確に理解しておく必要がある。特に、甲区は所有権に関する登記、乙区は所有権以外の権利に関する登記という区分は基本中の基本である。
登記事項証明書の種類と違い
全部事項証明書、現在事項証明書、閉鎖事項証明書などの種類と、それぞれの記載内容の違いを理解しておくことが重要である。全部事項証明書には抹消事項も含まれるが、現在事項証明書には含まれないという違いは出題されやすい。
登記の公信力の不存在
日本の不動産登記制度には公信力がない（民法第177条は対抗力のみを認めている）。したがって、全部事項証明書の記載内容が真実の権利関係と異なる場合もありうる。この点は、登記制度の基本原則として出題可能性が高い。
閲覧・交付請求の制度
不動産登記法第119条に基づき、何人も登記事項証明書の交付を請求できるという公開原則は重要である。これは登記制度の根幹をなす原則であり、取引の安全を図る制度趣旨と結びつけて理解しておくべきである。
鑑定評価基準における権利関係の確認
鑑定評価基準では、対象不動産の権利関係の確認を求めており、その基本資料が全部事項証明書である。権利関係の確認が鑑定評価において果たす役割を理解しておくことが求められる。
よくある疑問・誤解
Q: 登記簿謄本と全部事項証明書は違うものですか？
実質的に同じ内容を示すものである。かつて登記記録が紙の帳簿（登記簿）で管理されていた時代は、その写しを「登記簿謄本」と呼んでいた。現在は登記記録がコンピュータで管理されており、その出力を「登記事項証明書」と呼ぶ。実務上は今でも「登記簿謄本」という呼称が広く使われているが、法令上の正式名称は「登記事項証明書」である。
Q: 全部事項証明書は本人でなくても取得できますか？
取得できる。不動産登記法第119条第1項は「何人も」交付請求できると規定しており、所有者でなくても、利害関係がなくても、誰でも取得することができる。これは不動産登記の公示機能を実現するための公開原則に基づくものである。
Q: 全部事項証明書に記載されている内容は必ず正しいですか？
日本の不動産登記制度には公信力がないため、登記記録の内容が必ずしも真実の権利関係を反映しているとは限らない。例えば、相続が発生しているにもかかわらず所有権移転登記がなされていない場合、登記上の所有者は被相続人のままである。登記事項証明書は重要な資料ではあるが、実体的な権利関係を無条件に証明するものではない点に留意が必要である。
Q: オンラインで取得する「登記情報」と全部事項証明書は同じですか？
登記情報提供サービスで取得する「登記情報」は、登記記録と同じ内容を表示するが、法的な証明力はない。全部事項証明書は登記官が認証した公的な証明書であり、裁判所への提出や各種行政手続きにおいて証拠力を有する。日常的な調査には登記情報で足りるが、正式な手続きには全部事項証明書が必要となる場合がある。
関連用語
