2026/02/17 / 建物構造

新耐震基準とは？1981年改正の内容と不動産価格への影響を解説

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）に改正された建築基準法の耐震設計基準です。旧耐震基準との違い、不動産価格への影響、鑑定評価における取り扱いを詳しく解説します。

新耐震基準とは

新耐震基準（しんたいしんきじゅん）とは、1981年（昭和56年）6月1日に施行された改正建築基準法施行令に基づく耐震設計の基準をいう。正式には建築基準法施行令の構造計算規定の改正であり、1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震の被害を教訓として大幅に見直されたものである。

新耐震基準の最大の特徴は「二段階設計法」の導入にある。中規模の地震（震度5強程度、数十年に一度の頻度で発生する地震）に対しては建物がほとんど損傷しないこと（一次設計）、大規模の地震（震度6強から7程度、数百年に一度の頻度で発生する地震）に対しては建物が倒壊・崩壊しないこと（二次設計）を要求する。この「人命保護」を最優先とする設計思想は、1981年以前の旧耐震基準が中規模地震に対する安全性のみを規定していたことと比較して、大幅な耐震性能の向上をもたらした。

不動産市場および不動産鑑定評価においては、新耐震基準の適用を受けた建物（1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物）か否かが、建物の市場性や担保価値を大きく左右する重要な区分基準となっている。

不動産鑑定評価における位置づけ

不動産鑑定評価基準の「第7章鑑定評価の方式」における原価法の適用において、耐震性能は建物の物理的減価および経済的減価に関わる重要な評価要素である。また、取引事例比較法や収益還元法の適用においても、耐震基準の適合性は個別的要因として鑑定評価額に影響を及ぼす。

不動産鑑定評価基準では、建物の個別的要因として「建築（新築、増改築等又は移転）の年次」が挙げられている。この「建築の年次」を判断する際の最も重要な区分の一つが、新耐震基準の施行年（1981年）前後であるかどうかである。

原価法における減価修正では、旧耐震基準の建物について以下の観点からの減価が考慮される。

第一に、物理的減価の観点からは、旧耐震基準の建物は設計段階での耐震性能が不足しているため、地震による損傷リスクが高い。耐震診断の結果、構造耐震指標（Is値）が基準値（0.6）を下回る場合には、耐震補強工事に要する費用相当額を減価として考慮する必要がある。

第二に、経済的減価の観点からは、旧耐震基準の建物は市場における需要が限定的であり、テナントの入居や売却に際して不利な条件となることが多い。特に、2013年の耐震改修促進法の改正により、大規模建築物（病院、店舗、旅館等で延べ面積5,000平方メートル以上のもの等）には耐震診断の実施と結果の報告が義務付けられ、耐震性が不足する場合にはその情報が公表される。

第三に、金融面では、旧耐震基準の建物は金融機関の融資審査において不利に扱われることが多く、融資額の減額やローン期間の短縮といった条件が付される場合がある。これは、不動産の市場流動性および投資採算性に影響を及ぼす要因である。

収益還元法の適用においては、旧耐震基準の建物は空室リスクの上昇や賃料水準の低下を通じて純収益が減少する傾向があるほか、還元利回り（キャップレート）も耐震リスクを反映して高めに設定されることがある。

具体例・実務での使われ方

新耐震基準と旧耐震基準の区分は、不動産取引市場において極めて重要な判断基準として定着しており、鑑定評価の実務でも多くの場面で考慮が必要となる。

新旧耐震基準の判定方法

新耐震基準の適用を受けた建物であるかどうかは、建築確認申請の日付（確認済証の交付日）に基づいて判定する。具体的には、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準の適用を受けたものとなる。注意すべきは、竣工日ではなく建築確認日が基準となる点であり、1981年6月以降に竣工した建物であっても、建築確認が1981年5月以前であれば旧耐震基準の適用となる。

価格差の実態

実務的に、新耐震基準と旧耐震基準の建物間の価格差は、築年数や構造種別によって異なるが、同等条件の物件で概ね10%から30%程度の差が生じるとされる事例が多い。特にマンション（区分所有建物）市場では、新耐震・旧耐震の区分が売買価格に明確に反映される傾向がある。

耐震診断と補強工事

旧耐震基準の建物について鑑定評価を行う場合、耐震診断の有無とその結果を確認することが重要である。耐震診断の結果、以下のような対応が考えられる。

Is値0.6以上：現行基準に適合する耐震性能を有していると判断される。この場合、旧耐震基準であっても耐震性に起因する減価は限定的となる。

Is値0.3以上0.6未満：耐震性能に不足がある。耐震補強工事の費用（一般に1平方メートルあたり3万円から5万円程度）を見積もり、減価要因として考慮する。

Is値0.3未満：倒壊の危険性が高い。大規模な補強工事または建替えが必要となるケースが多く、建物の経済的価値は大幅に減少する。

2000年基準との関係

木造住宅については、2000年（平成12年）に建築基準法施行令が再度改正され、接合金物の仕様明確化、耐力壁のバランス配置の義務化、地盤調査の事実上の義務化が行われた。このため、木造住宅の耐震性を評価する際には、1981年の新耐震基準と2000年の改正を合わせて考慮する必要がある。

試験での出題ポイント

不動産鑑定士試験において、新耐震基準に関連する出題は以下の論点で頻出である。

1. 新耐震基準の施行年と判定基準

新耐震基準の施行日が1981年（昭和56年）6月1日であること、そして建築確認日（竣工日ではない）を基準として新旧の判定を行うことは、短答式試験における基本的な出題事項である。

2. 二段階設計法の概念

新耐震基準の核心である二段階設計法（一次設計：中規模地震で損傷しない、二次設計：大規模地震で倒壊しない）の考え方は、建物の安全性を評価する上での基本概念として理解しておく必要がある。

3. 鑑定評価への影響

耐震基準の適合性が不動産の鑑定評価額にどのように影響するかは、論文式試験の重要テーマである。原価法における減価修正（物理的減価・経済的減価）への反映方法、収益還元法における純収益や還元利回りへの影響、取引事例比較法における個別的要因の補正など、三手法すべてに関連する論点を整理しておく必要がある。

4. 耐震改修促進法との関連

建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）の概要、特に2013年改正による大規模建築物の耐震診断義務化については、行政法規の科目との関連でも出題される可能性がある。

よくある疑問・誤解

Q1. 1981年6月以降に完成した建物はすべて新耐震基準ですか？

いいえ。新耐震基準の適用は建築確認の日付で判断される。建物の完成（竣工）が1981年6月以降であっても、建築確認が1981年5月以前に行われていた場合は旧耐震基準で設計されている。大規模な建物は設計から竣工まで数年かかることもあるため、1983年や1984年に竣工した建物でも旧耐震基準の場合がありうる。鑑定評価においては必ず建築確認済証で確認することが重要である。

Q2. 旧耐震基準の建物は危険で使えないのですか？

旧耐震基準の建物がすべて危険であるとは限らない。設計時に十分な余裕をもって設計された建物や、竣工後に耐震補強工事が実施された建物は、現行基準と同等の耐震性能を有している場合がある。重要なのは、耐震診断によって実際の耐震性能を確認することである。鑑定評価では旧耐震基準であることのみをもって一律に減価するのではなく、耐震診断の結果や補強工事の実施状況を踏まえて個別に判断する。

Q3. 新耐震基準に適合していれば地震で壊れませんか？

新耐震基準は大規模地震に対して「倒壊・崩壊しない」ことを目標としているのであり、「損傷しない」ことを保証するものではない。大規模地震後に構造部材に損傷が生じることは想定の範囲内であり、修繕が必要になる場合もある。実際、2016年の熊本地震では新耐震基準の建物にも被害が見られた。ただし、旧耐震基準の建物と比較して、新耐震基準の建物の被害は全体として軽微であったことが各種調査で確認されている。

Q4. マンションの耐震診断費用や補強費用の目安はどの程度ですか？

耐震診断の費用は建物の規模や構造によって異なるが、一般的なマンション（RC造・SRC造）では延べ面積1平方メートルあたり1,000円から3,000円程度が目安とされる。耐震補強工事の費用はIs値の不足の程度によって大きく異なるが、一般に延べ面積1平方メートルあたり3万円から5万円程度が多い。ただし、外付け鉄骨ブレースや制震ダンパーの設置など、工法によってはさらに高額になることもある。鑑定評価においては、これらの費用を個別具体的に見積もった上で減価要因として考慮する。