2026/02/17 / 建物構造

S造（鉄骨造）とは？構造の特徴と不動産鑑定における耐用年数

S造（鉄骨造）とは、鉄骨を主要構造材とする建物構造です。重量鉄骨と軽量鉄骨の違い、経済的耐用年数30〜40年の根拠、不動産鑑定評価での取り扱いを詳しく解説します。

S造（鉄骨造）とは

S造（えすぞう）とは、Steel構造の略称であり、鉄骨（鋼材）を主要な構造材として柱・梁などの骨組みを構成する建物構造をいう。鉄骨造は使用する鋼材の厚さにより、重量鉄骨造（鋼材の厚さ6mm以上）と軽量鉄骨造（鋼材の厚さ6mm未満）に大別される。鋼材は引張力と圧縮力の両方に強く、同じ断面積あたりの強度がコンクリートよりも大幅に高いため、大スパン・大空間の建築を実現しやすいという特徴がある。

工場、倉庫、体育館などの大空間を必要とする建築物のほか、中高層のオフィスビルや商業施設にも広く採用されている。軽量鉄骨造は戸建住宅やアパートなどの小規模建築物にも利用される。不動産鑑定評価においては、経済的耐用年数は一般的に30年から40年程度と判定されることが多く、RC造よりも短いがその分建設費は抑制される傾向にある。

不動産鑑定評価における位置づけ

不動産鑑定評価基準の「第7章鑑定評価の方式」における原価法の適用において、S造建物は構造種別に応じた再調達原価の算定と経済的耐用年数の判定が必要である。特に、重量鉄骨造と軽量鉄骨造では建設費水準や耐用年数が大きく異なるため、鑑定評価においてはこの区分を正確に把握することが前提となる。

経済的耐用年数について、重量鉄骨造は30年から40年程度、軽量鉄骨造は20年から30年程度と判定されるのが一般的である。法定耐用年数は、骨格材の厚さにより細分化されており、事務所用では鋼材厚4mm超で38年、3mm超4mm以下で30年、3mm以下で22年と定められている。ただし、不動産鑑定評価における経済的耐用年数は法定耐用年数に拘束されるものではなく、建物個別の事情を勘案して判定する。

S造建物の減価修正において特に注意すべき点は、物理的減価の態様がRC造とは異なることである。S造の主たる物理的劣化要因は鋼材の腐食（錆び）であり、防錆処理（塗装・メッキ等）の状態が建物の物理的耐用年数を大きく左右する。適切な防錆メンテナンスが実施されている建物と、そうでない建物では、同じ築年数でも減価の程度に顕著な差が生じる。

また、S造建物の耐火性能はRC造やSRC造と比較して劣る。鋼材は約500度を超えると急激に強度が低下するため、建築基準法上の耐火建築物とするためには、鉄骨の周囲に耐火被覆（耐火塗料、ロックウール吹付け、耐火ボード巻き等）を施す必要がある。この耐火被覆の有無や種類は、建築基準法への適合性および不動産としての市場性に影響するため、鑑定評価においても確認すべき事項である。

固定資産評価基準においても、S造は非木造家屋として評価され、骨格材の材質・厚さに応じた区分のもとで再建築費評点数および経年減点補正率が定められている。

具体例・実務での使われ方

S造建物の具体的な採用例と、鑑定評価における実務的な留意点を以下に示す。

重量鉄骨造の代表的採用例

オフィスビル：中規模（5階から15階程度）のオフィスビルでは、重量鉄骨造が広く採用されている。RC造と比較して工期が短く、大スパンを確保しやすいため、フロア面積あたりの有効率が高くなるメリットがある。

工場・倉庫：大空間を必要とする産業用建物はS造の最も典型的な用途である。柱間隔20m以上の大スパンを実現でき、天井高も自由に設計できる。物流倉庫では床荷重の要件に応じた設計が重要となる。

商業施設：ショッピングセンターや大型店舗では、開放的な売場空間を実現するためにS造が多く採用される。用途変更や増改築の柔軟性もS造の利点である。

軽量鉄骨造の代表的採用例

戸建住宅：大手ハウスメーカーによるプレハブ住宅では軽量鉄骨造が主流の一つである。工場で部材を製造し、現場で組み立てるため、品質の均一性と工期の短縮が図られる。

賃貸アパート：2階建てから3階建ての賃貸アパートでは軽量鉄骨造が多く採用される。木造と比較して遮音性や耐火性がやや優れる一方、RC造よりも建設費を抑制できるためである。

不動産鑑定における実務的留意点

第一に、再調達原価の把握において、重量鉄骨造の建設費は1平方メートルあたり25万円から45万円程度が目安であり、RC造（30万円から50万円程度）よりもやや低い水準となることが多い。軽量鉄骨造はさらに低く、15万円から30万円程度が一般的である。ただし、鉄鋼価格の変動により建設費が大きく上下することがあり、価格時点における鋼材相場を考慮する必要がある。

第二に、S造建物の耐震性能については、靭性（粘り強さ）に優れ、地震時のエネルギー吸収能力が高いという特徴がある。適切に設計されたS造建物は地震に対して高い安全性を持つが、接合部（ボルト接合・溶接接合）の品質が構造性能を大きく左右する。鑑定評価においては、接合方式や施工品質についても可能な範囲で確認することが望ましい。

第三に、解体費用はRC造やSRC造と比較して低い傾向にあり、1平方メートルあたり2万円から3万円程度が目安となる。鉄骨はスクラップとして売却可能であるため、解体費用の一部が相殺される場合もある。

試験での出題ポイント

不動産鑑定士試験において、S造に関連する出題は以下の論点で頻出である。

1. 重量鉄骨造と軽量鉄骨造の区分基準

鋼材の厚さ6mmを境界として重量鉄骨造と軽量鉄骨造が区分されること、そしてこの区分が経済的耐用年数や法定耐用年数に影響することを理解しておく必要がある。短答式試験では、具体的な鋼材厚さの基準を問う問題が出題されることがある。

2. 構造種別による経済的耐用年数の序列

SRC造（50〜60年）＞RC造（40〜50年）＞重量S造（30〜40年）＞軽量S造（20〜30年）＞木造（20〜30年）という基本的な序列は必ず押さえておくべきポイントである。ただし、これらは目安であり個別判断が必要であることも論文式で問われうる。

3. S造建物の物理的減価の特性

S造建物の主たる物理的劣化要因が鋼材の腐食であること、防錆処理の維持管理が物理的耐用年数を左右すること、耐火被覆の経年劣化も減価要因となることなど、RC造との違いを明確に論述できることが求められる。

4. 建物の構造と再調達原価の関係

原価法の適用において、構造種別ごとの建設費水準の違いを理解し、再調達原価の算定に反映させる能力が問われる。S造はRC造と比較して建設費が低い反面、耐用年数も短いため、年あたりの減価額がどのように異なるかを比較分析できることが重要である。

よくある疑問・誤解

Q1. S造は地震に弱いのですか？

これは誤解である。適切に設計・施工されたS造建物は、むしろ地震に対して高い性能を持つ。鋼材は靭性（変形しても破壊しにくい性質）に優れており、大地震時にも粘り強く抵抗する。実際、阪神・淡路大震災や東日本大震災において、新耐震基準で設計されたS造建物の倒壊事例は極めて少ない。ただし、旧耐震基準のS造建物や、接合部に問題がある建物では被害が生じた事例もあるため、個別の評価が必要である。

Q2. S造とRC造ではどちらが鑑定評価額が高くなりますか？

一概には言えない。建物の鑑定評価額は、再調達原価と減価修正の結果として算定される。S造はRC造よりも再調達原価が低い傾向にあるが、経済的耐用年数も短いため、築年数による減価の進行が相対的に速い。同一用途・同一規模の建物で比較した場合、新築時はRC造の方が評価額が高いが、経済的耐用年数を超えた古い建物ではいずれも残存価値は僅少となる。重要なのは構造種別だけでなく、用途との適合性や市場性を含めた総合的な判断である。

Q3. 軽量鉄骨造は木造と同等に扱われることがありますか？

法定耐用年数では、軽量鉄骨造（鋼材厚3mm以下）の事務所用は22年であり、木造の事務所用24年よりもむしろ短い。不動産鑑定評価においても、軽量鉄骨造プレハブ建物は経済的耐用年数を20年から25年程度と判定することがあり、木造在来工法と大きな差が生じない場合がある。市場においても、軽量鉄骨造アパートと木造アパートは類似の価格帯で取引されることが多い。

Q4. S造建物の耐火被覆が劣化している場合、鑑定評価にどう影響しますか？

耐火被覆の劣化は物理的減価の要因であると同時に、建築基準法上の耐火性能の喪失という法的リスクにもつながる。是正に要する費用を修繕費として見積もり、減価要因に含めて評価するのが一般的である。特に、アスベスト含有の耐火被覆が使用されている場合は、除去・代替工事にかかる費用が高額となるため、鑑定評価上も大きな減価要因として認識する必要がある。