2026/02/17 / 都市計画

市街化区域とは？都市計画における開発可能エリアの意味を解説

市街化区域とは都市計画法に基づき既に市街地を形成している区域や優先的に市街化を図るべき区域です。区域区分の仕組み、用途地域の指定義務、不動産評価への影響を解説します。

市街化区域とは

市街化区域とは、都市計画法第7条第2項に規定される区域であり、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」をいう。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する制度を「区域区分」（通称「線引き」）といい、市街化区域はこの線引きにより積極的に都市開発を進める区域として位置づけられる。

市街化区域は、住宅・商業施設・工場等の建築や土地の開発が認められる区域であり、用途地域の指定が義務づけられている。道路・下水道・公園等の都市基盤施設の整備も優先的に行われる。日本の都市部において不動産取引や開発の対象となる土地の多くは市街化区域内に所在しており、不動産の評価や取引において最も基本的な区域区分である。

市街化区域に対置される概念が市街化調整区域であり、こちらは市街化を抑制すべき区域として開発行為や建築行為が厳しく制限される。両者の区別は不動産の価格形成に根本的な影響を与えるため、不動産鑑定士試験においても極めて重要な論点である。

不動産評価・都市計画における位置づけ

都市計画法における根拠条文

市街化区域に関する主要な規定は以下のとおりである。

都市計画法第7条：都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義される。

都市計画法第13条第1項第7号：市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとする。この規定により、市街化区域内ではすべての土地に用途地域が指定される。

都市計画法第29条：市街化区域内で一定規模以上の開発行為を行う場合は、都道府県知事等の開発許可が必要となる。市街化区域での開発許可の対象面積は原則として1,000平方メートル以上（三大都市圏の既成市街地等では500平方メートル以上）である。

区域区分（線引き）の制度趣旨

区域区分制度は1968年（昭和43年）の都市計画法制定時に導入された。高度経済成長期にスプロール現象（無秩序な市街化の拡散）が深刻化したことを背景に、市街化を促進する区域と抑制する区域を明確に区分し、計画的な都市形成を図ることが目的であった。

区域区分は都道府県が都市計画として定める（政令指定都市は自ら定めることができる）。すべての都市計画区域で区域区分が義務づけられているわけではなく、必要に応じて定めるものとされている。区域区分が定められていない都市計画区域を「非線引き都市計画区域」という。

不動産鑑定評価基準における扱い

不動産鑑定評価基準では、対象不動産の確認事項として、都市計画法に基づく規制（区域区分、用途地域等）を把握することが求められている。市街化区域内の土地は開発・建築が可能であることを前提に評価されるのに対し、市街化調整区域内の土地は開発・建築の制限を反映して評価される。

市街化区域内の土地評価においては、用途地域の種類、建ぺい率・容積率、斜線制限、その他の地区計画等の各種規制を総合的に勘案して最有効使用を判定する。市街化区域であることは建築・開発の可能性を示す基本条件であり、この条件が土地の評価額の基盤を形成している。

具体例・実務での使われ方

市街化区域の開発許可

市街化区域内で1,000平方メートル以上（三大都市圏の一部では500平方メートル以上）の開発行為を行う場合には、都市計画法第29条に基づく開発許可が必要である。開発許可の基準は同法第33条に定められており、道路・排水施設等の技術基準に適合していることが求められる。

市街化調整区域では原則としてすべての開発行為に開発許可が必要であるのに対し、市街化区域では一定面積以上の場合にのみ許可が必要とされている。この面積要件の違いは、市街化区域が積極的に開発を許容する区域であることを反映している。

市街化区域の農地転用

市街化区域内の農地を宅地等に転用する場合は、農業委員会への届出のみで足りる（農地法第4条第1項第8号、第5条第1項第7号）。市街化調整区域内の農地転用には都道府県知事等の許可が必要であるのに対し、市街化区域では手続が大幅に簡素化されている。これは、市街化区域が将来的に市街化されることが予定されている区域であり、農地としての保全よりも市街化の促進が優先されるためである。

この規定は不動産価格に大きく影響する。市街化区域内の農地は、転用が容易であるため宅地見込地としての価値を有し、周辺の宅地価格に近い水準で取引されることがある。一方、市街化調整区域内の農地は転用が困難であるため、宅地価格とは大きな格差がある。

都市計画税の賦課

市街化区域内の土地・建物には、固定資産税に加えて都市計画税が賦課される（地方税法第702条）。都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税であり、税率の上限は0.3%である。市街化調整区域内の土地・建物には原則として都市計画税は賦課されない。

不動産の収益評価においては、都市計画税は必要経費として計上されるため、市街化区域内の不動産は市街化調整区域内の同等の不動産と比較して経費が多くなるが、開発可能性の高さから収益・価格は一般に高い。

市街化区域と不動産価格の関係

同じ都市計画区域内でも、市街化区域と市街化調整区域では不動産価格に大きな差異がある。市街化区域内の土地は建物の建築が可能であるため住宅用地・商業用地等としての需要があり、市街化調整区域の土地と比較して著しく高い価格で取引されるのが一般的である。

特に、市街化区域と市街化調整区域の境界付近では、線引きの内側か外側かで土地の価格が数倍以上異なることも珍しくない。この価格格差は、線引きによる建築可能性の有無に起因するものであり、区域区分制度が不動産価格に与える影響の大きさを端的に示している。

試験での出題ポイント

鑑定士試験における頻出論点

1. 市街化区域の定義

「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」の二つの要素からなる定義を正確に答えられることが基本である。特に「おおむね十年以内」という文言は頻出である。

2. 用途地域の指定義務

市街化区域では少なくとも用途地域を定めなければならないという規定（都市計画法第13条第1項第7号）は最重要ポイントである。市街化調整区域では原則として用途地域を定めないこととの対比で出題されやすい。

3. 開発許可の面積要件

市街化区域における開発許可の面積要件（原則1,000平方メートル以上、三大都市圏の既成市街地等では500平方メートル以上）と、市街化調整区域との比較は頻出の論点である。

4. 農地転用手続の違い

市街化区域内の農地転用は届出、市街化調整区域内は許可という手続の違いは、行政法規で出題されやすいポイントである。

5. 区域区分の決定権者

区域区分は都道府県が定める都市計画であること（都市計画法第15条第1項第1号）、定める際には都市計画審議会の議を経ること、国土交通大臣への協議が必要な場合があることなどが出題される。

よくある疑問・誤解

「市街化区域＝市街地」ではない

市街化区域には「すでに市街地を形成している区域」だけでなく、「おおむね十年以内に市街化を図るべき区域」も含まれる。したがって、市街化区域内にも農地や未利用地が存在し得る。実際、市街化区域内の農地（いわゆる市街化区域内農地）は全国に相当な面積が存在しており、宅地化の進行程度は地域によって大きく異なる。

「すべての都市計画区域で線引きがある」わけではない

区域区分は「必要があるとき」に定めるものであり、すべての都市計画区域で義務づけられているわけではない。大都市圏の都市計画区域では多くの場合に区域区分が定められているが、地方部では区域区分が定められていない非線引き都市計画区域も多い。非線引き都市計画区域では用途地域が一部のみに指定されている場合が多く、市街化区域・市街化調整区域の概念は適用されない。

線引きの見直し

区域区分はおおむね5年ごとに行われる都市計画基礎調査の結果を踏まえて見直しが検討される。市街化調整区域から市街化区域への編入（逆線引き）が行われると、当該土地の開発可能性が飛躍的に高まり、不動産価格が大幅に上昇することがある。この逆線引きの可能性は不動産評価において将来予測の一要素となるが、確定的でない将来の計画変更を評価に織り込むことには慎重さが求められる。

都市計画区域外の存在

都市計画区域そのものが設定されていない地域も日本には広く存在する。このような区域では都市計画法や建築基準法の集団規定は原則として適用されず、建築制限は大幅に緩やかとなる。ただし、準都市計画区域が指定されている場合にはある程度の規制が課される。