鑑定基準ビューア

１．地域分析の適用について

（１）近隣地域の地域分析について

• ① 近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。

  この対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければならない。

  これはまた、地域の構成分子である不動産について、最終的に地域要因を共通にする地域を抽出することとなるため、近隣地域となる地域及びその周辺の他の地域を併せて広域的に分析することが必要である。

• ② 近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。

  さらに、近隣地域の地域要因とその周辺の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。

• ③ 近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料についての分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産に係る市場の特性や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなければならない。

  このためには、日常から広域的な地域に係る要因資料の収集、分析に努めなければならない。

• ④ 近隣地域の地域分析における地域要因の分析に当たっては、近隣地域の地域要因についてその変化の過程における推移、動向を時系列的に分析するとともに、近隣地域の周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程度等について分析することが必要である。

  この場合において、対象不動産に係る市場の特性が近隣地域内の土地の利用形態及び価格形成に与える影響の程度を的確に把握することが必要である。

  なお、見込地及び移行地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動向がそれらの土地の変化の動向予測に当たって有効な資料となるものである。

（２）近隣地域の範囲の判定について

近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。

• ① 自然的状態に係るもの
  • ア 河川

    川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

  • イ 山岳及び丘陵

    山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。

  • ウ 地勢、地質、地盤等

    地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。

• ② 人文的状態に係るもの
  • ア 行政区域

    行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。

  • イ 公法上の規制等

    都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。

  • ウ 鉄道、公園等

    鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

  • エ 道路

    広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

（３）対象不動産に係る市場の特性について

• ① 把握の観点
  • ア 同一需給圏における市場参加者の属性及び行動

    同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たっては、特に次の事項に留意すべきである。

    • （ア）市場参加者の属性については、業務用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の業種、業態、法人か個人かの別並びに需要者の存する地域的な範囲。

      また、居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに需要者の存する地域的な範囲。

    • （イ）（ア）で把握した属性を持つ市場参加者が、取引の可否、取引価格、取引条件等について意思決定する際に重視する価格形成要因の内容。

• イ 同一需給圏における市場の需給動向

  同一需給圏における市場の需給動向を把握するに当たっては、特に次に掲げる事項に留意すべきである。

  • （ア）同一需給圏内に存し、用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産に係る需給の推移及び動向。
  • （イ）（ア）で把握した需給の推移及び動向が対象不動産の価格形成に与える影響の内容及びその程度。

• ② 把握のための資料

  対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、平素から、不動産業者、建設業者及び金融機関等からの聴聞等によって取引等の情報（取引件数、取引価格、売り希望価格、買い希望価格等）を収集しておく必要がある。

  あわせて公的機関、不動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。

２．個別分析の適用について

（１）個別的要因の分析上の留意点について

対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、次の点に留意することが必要である。

• ① 同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性
• ② 対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好
• ③ 対象不動産に係る引き合いの多寡

（２）最有効使用の判定上の留意点について

• ① 地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっての留意点

  地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。

• ② 建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点

  最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合において、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。

  • ア 物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性
  • イ 建物の取壊し、用途変更等を行った後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度