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「各論第１章 価格に関する鑑定評価」について
１．宅地について
- （１）更地について
開発法によって求める価格は、建築を想定したマンション等又は細区分を想定した宅地の販売総額を価格時点に割り戻した額から、建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額をそれぞれ控除して求めるものとする。
この場合において、マンション等の敷地又は細区分を想定した宅地は一般に法令上許容される用途、容積率等の如何によって土地価格が異なるので、敷地の形状、道路との位置関係等の条件のほか、マンション等の敷地については建築基準法等に適合した建物の概略設計、配棟等に関する開発計画を、細区分を想定した宅地については細区分した宅地の規模及び配置等に関する開発計画をそれぞれ想定し、これに応じた事業実施計画を策定することが必要である。
開発法の基本式を示すと次のようになる。
- Ｐ：開発法による試算価格
- Ｓ：販売総額
- Ｂ：建物の建築費又は土地の造成費
- Ｍ：付帯費用
- r ：投下資本収益率
- ｎ１：価格時点から販売時点までの期間
- ｎ２：価格時点から建築代金の支払い時点までの期間
- ｎ３：価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間
- （２）建付地について
複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つの方法があり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
- ① 割合法
割合法とは、複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。
- ② 控除法
控除法とは、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。
- （３）借地権及び底地について
借地権及び底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
- ① 借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合がある。
- ② 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に次のものがある。
これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。
これらの一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。
- （ア）預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの
- （イ）借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの
- （ウ）借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金
- ③ 定期借地権及び定期借地権が付着した底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
- （ア）定期借地権は、契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
- （イ）契約期間満了時において、借地権設定者に対し、更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
- ④ 借地権及び底地の鑑定評価においては、預り金的性格を有する一時金についてはその運用益を、前払地代に相当する一時金については各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮するものとする。
- （４）区分地上権について
区分地上権の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
- ① 区分地上権の特性に基づく経済価値
区分地上権の鑑定評価においては、特に次に掲げる区分地上権の特性に基づく経済価値に留意することが必要である。
- ア 区分地上権設定地の経済価値は、当該設定地の最有効使用に係る階層等に基づいて生ずる上下空間の効用の集積である。
したがって、区分地上権の経済価値は、その設定地全体の効用との関数関係に着目して、その設定地全体の経済価値に占める割合として把握される。
- イ 区分地上権は、他人の土地の地下又は空間の一部に工作物を設置することを目的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定期間等により、その経済価値が特定される。
- ② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格
区分地上権の設定事例等に基づく比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、必要に応じ事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求めた価格を比較考量して決定するものとする。
この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。
- ア 区分地上権設定地に係る区分地上権の経済価値には、当該区分地上権に係る工作物の保全のため必要な他の空間の使用制限に係る経済価値を含むことが多いので、区分地上権の態様、設定期間等設定事例等の内容を的確に把握すべきである。
- イ 時点修正において採用する変動率は、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地の変動率を援用することができるものとする。
- ウ 地域要因及び個別的要因の比較においては、次に掲げる区分地上権に特有な諸要因について留意する必要がある。
- （ア）地域要因については、近隣地域の地域要因にとどまらず、一般に当該区分地上権の効用に寄与する他の不動産（例えば、地下鉄の区分地上権の設定事例の場合における連たんする一団の土地のように、一般に広域にわたって存在することが多い。）の存する類似地域等との均衡を考慮する必要がある。
- （イ）個別的要因については、区分地上権に係る地下又は空間の部分についての立体的及び平面的位置、規模、形状等が特に重要であり、区分地上権設定地全体との関連において平面的及び立体的分割の状態を判断しその影響の程度を考慮する必要がある。
- ③ 区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求める価格
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、これらに係る設定時又は譲渡時における区分地上権の価格が区分地上権設定地の更地としての価格に占める割合をそれぞれ求め、これらを総合的に比較考量の上適正な割合を判定し、価格時点における当該区分地上権設定地の更地としての価格にその割合を乗じて求めるものとする。
なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。
- ④ 土地残余法に準じて求める収益価格
土地残余法に準じて求める収益価格は、区分地上権設定地について、当該区分地上権の設定がないものとして、最有効使用を想定して求めた当該設定地全体に帰属する純収益から、当該区分地上権設定後の状態を所与として最有効使用を想定して求めた当該設定地に帰属する純収益を控除して得た差額純収益を還元利回りで還元して得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。
- ⑤ 区分地上権の立体利用率により求める価格
区分地上権の立体利用率により求める価格は、区分地上権設定地の更地としての価格に、最有効使用を想定して求めた当該区分地上権設定地全体の立体利用率を基準として求めた当該区分地上権に係る立体利用率（当該区分地上権設定地の最有効使用を前提とした経済価値に対する区分地上権の設定部分の経済価値及び当該設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値の合計の割合をいう。）を乗じて得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。
なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。
- （５）対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について
土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。
ただし、この場合でも総論第５章第１節及び本留意事項Ⅲに定める条件設定に係る一定の要件を満たすときは、依頼者の同意を得て、汚染の除去等の措置がなされるものとする想定上の条件を設定し、又は調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うことができる。
また、総論第８章第６節及び本留意事項Ⅵに定める客観的な推定ができると認められるときは、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。
なお、汚染の除去等の措置が行われた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。
２．建物及びその敷地について
- （１）削除
- （２）区分所有建物及びその敷地について
区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。
また、確認に当たって留意すべき主な事項は、次のとおりである。
- ① 専有部分
- ア 建物全体の位置、形状、規模、構造及び用途
- イ 専有部分の一棟の建物における位置、形状、規模及び用途
- ウ 専有部分に係る建物の附属物の範囲
- ② 共用部分
- ア 共用部分の範囲及び共有持分
- イ 一部の区分所有者のみに属する共用部分
- ③ 建物の敷地
- ア 敷地の位置、形状及び規模
- イ 敷地に関する権利の態様
- ウ 対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲
- エ 敷地の共有持分
- ④ 管理費等
管理費及び修繕積立金の額
３．建物について
複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分する方法は、「１．（２）建付地について」で述べる方法に準ずるものとする。