固定資産税評価額とは？計算方法と不動産鑑定の活用

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税を課税するために、市町村（東京23区は東京都）が決定する土地や建物の評価額のことです。地方税法に基づいて算定され、毎年届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に記載されています。

固定資産税評価額は、固定資産税の計算に使われるだけでなく、不動産取得税や登録免許税、相続税（倍率方式の地域）の計算基準にもなるため、不動産を所有するすべての方に関係する重要な指標です。

しかし、「評価額がどのように決められているのかよくわからない」「自分の土地の評価額が高すぎるのではないか」と疑問を持つ方は少なくありません。この記事では、固定資産税評価額の仕組み、計算方法、そして評価額に疑問がある場合の対応策について詳しく解説します。

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固定資産税評価額の基本情報

まず、固定資産税評価額に関する基本的な情報を整理します。

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固定資産税評価額の算定方法

土地の評価方法

固定資産税における土地の評価は、主に以下の2つの方法で行われます。

市街地宅地評価法（路線価方式）: 市街地の宅地について、道路ごとに設定された「固定資産税路線価」に基づいて評価する方法です。なお、ここでいう固定資産税路線価は、相続税の算定に使う「相続税路線価」とは別のものですので注意してください。

その他の宅地評価法（標準宅地比準方式）: 市街地以外の地域で、標準的な宅地との比較によって評価する方法です。

いずれの方法でも、公示地価の70%水準を目安として評価額が算定されます。

建物の評価方法

建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式によって算定されます。これは、「同じ建物を現時点で新築した場合にいくらかかるか」を基準に算定する方法です。

具体的には、以下の要素を考慮して評価額が算出されます。

• 構造（木造、鉄骨造、RC造など）
• 用途（住宅、店舗、事務所など）
• 各部分の資材・設備のグレード
• 経年による減価（経年減点補正率）

建物の評価額は、築年数に応じて減少していきますが、一定の残存価値（最低20%）が維持されるため、どれだけ古い建物でも評価額がゼロになることはありません。

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3年ごとの評価替えの仕組み

評価替えとは

固定資産税評価額は、3年に1度の「評価替え」によって見直されます。評価替えが行われる年度を「基準年度」と呼び、基準年度に決定された評価額が原則として3年間据え置かれます。

据え置き期間中の修正

基準年度から3年間は評価額が据え置かれるのが原則ですが、以下の場合には据え置き期間中でも修正が行われることがあります。

• 地価の下落が認められる場合: 地価下落修正が適用され、評価額が引き下げられる
• 新築・増改築があった場合: 建物の評価額が新たに算定される
• 地目変更や分筆・合筆があった場合: 土地の評価額が再算定される

特に、地価の下落局面では据え置き期間中にも評価額が下がることがある一方で、地価が上昇しても据え置き期間中は原則として評価額が上がらないという特徴があります。

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公示地価の70%水準である理由

固定資産税評価額が公示地価の約70%に設定されている背景には、歴史的な経緯があります。

平成6年の評価替えで水準を引き上げ

かつて、固定資産税評価額は公示地価に対して非常に低い水準（地域によっては20〜30%程度）に設定されていました。これが地域ごとにバラバラであったため、課税の公平性に問題があるとされました。

平成6年度（1994年度）の評価替えにおいて、固定資産税評価額を公示地価の70%を目途として全国的に均衡を図ることとされました。これにより、地域間の不均衡が是正され、課税の公平性が向上しました。

70%に抑えている理由

100%ではなく70%に設定されている理由は、以下のとおりです。

• 3年間の据え置き期間中の地価下落リスクへの備え
• 評価の際の技術的な誤差に対する安全弁
• 急激な税負担の増加を防ぐための納税者保護

このように、固定資産税評価額は公示地価を基準としつつも、一定のバッファを設けて設定されています。

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固定資産税評価額の確認方法

自分の不動産の固定資産税評価額を確認する方法はいくつかあります。

納税通知書で確認する

毎年4〜6月頃に届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に、固定資産税評価額が記載されています。「価格」または「評価額」の欄に記載された金額が固定資産税評価額です。

固定資産課税台帳を閲覧する

市町村役場（東京23区は都税事務所）の窓口で、固定資産課税台帳を閲覧することができます。所有者本人のほか、相続人や委任を受けた代理人も閲覧可能です。

固定資産評価証明書を取得する

市町村役場で固定資産評価証明書を発行してもらうこともできます。この証明書は、不動産の売買や相続の手続きで必要になることがあります。手数料は市町村によって異なりますが、一般的に1通あたり200〜400円程度です。

縦覧帳簿で比較する

毎年4月1日から一定期間（通常20日以上）、固定資産税の縦覧制度が設けられています。この期間中は、自分の土地や建物の評価額と、同一市町村内の他の土地や建物の評価額を比較することができます。

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固定資産税評価額が高いと感じたら

評価額が不当に高くなるケース

固定資産税評価額が実際の時価に比べて不当に高くなるケースとして、以下のようなものがあります。

審査申出の制度

固定資産税評価額に不服がある場合、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出を行うことができます。

審査申出は基準年度に限られるのが原則ですが、据え置き年度でも地価の下落修正が行われた場合には申出が可能です。

不動産鑑定評価の活用

審査申出を行う際に、自分の土地の時価が固定資産税評価額を下回っていることを証明する有力な手段が、不動産鑑定評価書です。

不動産鑑定士が対象不動産の個別的要因を詳細に分析し、三方式を適用して求めた鑑定評価額は、専門家による客観的な意見として高い証拠力を持ちます。鑑定評価額が固定資産税評価額を下回っている場合には、評価額の見直しが認められる可能性が高まります。

不動産鑑定の費用については、不動産鑑定の費用と相場で詳しく解説しています。また、鑑定が必要となるケースについては不動産鑑定が必要になる5つのケースをご参照ください。

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固定資産税評価額と他の公的価格との関係

固定資産税評価額は、4つの公的土地価格の中で最も低い水準に設定されています。

この水準関係を知っておくと、ある公的価格から他の価格を概算で推計できます。たとえば、固定資産税評価額が700万円であれば、公示地価水準はおおむね1,000万円（700万円 / 0.7）、相続税路線価はおおむね800万円（1,000万円 x 0.8）と推計できます。

ただし、これはあくまで目安であり、実際にはこの水準関係が正確に当てはまらないケースもあります。

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固定資産税の計算方法

固定資産税評価額と実際に支払う固定資産税額は異なります。固定資産税の計算の流れを簡単に説明します。

基本算式

固定資産税額 = 課税標準額 x 税率（標準税率1.4%）

ここでの「課税標準額」は、必ずしも固定資産税評価額と同じではありません。住宅用地の特例措置や負担調整措置が適用される場合、課税標準額は評価額よりも低くなります。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地（住宅用地）には、以下の特例措置が適用されます。

たとえば、評価額が3,000万円の200平方メートル以下の住宅用地であれば、課税標準額は500万円（3,000万円 x 1/6）となり、固定資産税額は7万円（500万円 x 1.4%）となります。

この特例があるため、住宅を取り壊して更地にすると、固定資産税が大幅に増加するケースがあります。空き家問題にも関連する重要なポイントです。

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試験での出題ポイント

鑑定士試験では、固定資産税評価額そのものが直接問われることは多くありませんが、公的価格の体系や鑑定評価との関係は出題範囲に含まれます。

試験対策としては、4つの公的価格の水準関係（100%・80%・70%）を確実に覚えておくことが重要です。

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暗記のポイント

固定資産税評価額に関する重要事項を、効率的に暗記するための表を用意しました。

特に、住宅用地の特例（小規模1/6、一般1/3）は実務でも頻出の知識ですので、しっかりと覚えておきましょう。

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まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の課税基準となるだけでなく、不動産取得税や登録免許税の算定にも使われる重要な指標です。公示地価の約70%水準に設定されており、3年に1度の評価替えで見直されます。

評価額が実際の時価に比べて不当に高いと感じた場合には、固定資産評価審査委員会への審査申出を検討しましょう。その際、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得することで、時価との乖離を客観的に証明し、評価額の見直しにつなげることが可能です。

不動産鑑定の費用や流れについて知りたい方は、不動産鑑定の費用と相場や不動産鑑定が必要になる5つのケースもあわせてご覧ください。