2026/03/12 / 試験対策・勉強法

短答式試験で最低7割を確保する科目別戦略

不動産鑑定士短答式試験で最低7割（各科目28問以上）を確保するための科目別戦略を解説。鑑定理論と行政法規それぞれの得点計画、弱点分野の優先順位、確実に得点する分野の特定方法を具体的に紹介します。

合格ラインの7割を確実に超えるために

不動産鑑定士の短答式試験は、鑑定理論と行政法規の2科目で構成されます。合格基準は総合点で判定され、おおむね総合7割（80問中56問）前後が合格ラインとなります。ただし、年度によって合格点は変動し、各科目に足切りラインが設けられている点にも注意が必要です。

「7割」と聞くと高くないように思えるかもしれませんが、40問中28問を確実に正解することは簡単ではありません。知識が十分でも、本番の緊張やケアレスミスで予想以上に失点するのが短答式試験です。7割を「ぎりぎり」ではなく「確実に」超えるためには、科目ごとの得点戦略を事前に立てておく必要があります。

本記事では、各科目で7割を確保するための具体的な戦略を解説します。試験の全体像は短答式試験の概要を、足切りについては足切りラインをご覧ください。

得点目標の設計

科目別の目標得点

7割を「確実に」確保するためには、目標を7割ではなく7.5〜8割に設定することが重要です。本番でのケアレスミスや予想外の難問を考慮して、余裕を持った目標を設定します。

科目	問題数	最低目標（7割）	推奨目標（8割）	取りこぼし許容数
鑑定理論	40問	28問	32問	8〜12問
行政法規	40問	28問	32問	8〜12問
合計	80問	56問	64問	16〜24問

40問中12問は間違えても目標を達成できます。この「間違えてもいい12問」をどこに配分するかが戦略の核心です。

確実に得点する分野と捨て問の設定

すべての分野で均等に得点を目指すのではなく、確実に得点する分野と多少の失点を許容する分野を事前に決めておきます。

区分	分野の特徴	目標正答率
確実得点分野	出題数が多く、基本的な知識で対応可能	90%以上
標準分野	出題数が中程度、やや深い知識が必要	70〜80%
難問分野	出題数が少なく、マイナーな論点が出やすい	50%程度（失点許容）

鑑定理論で7割を確保する戦略

鑑定理論の出題構成

鑑定理論40問の出題構成は、おおむね以下の通りです。

出題分野	出題数の目安	難易度
総論（価格の種類、一般的要因等）	8〜10問	基本〜標準
各論（原価法、取引事例比較法、収益還元法）	10〜12問	基本〜標準
鑑定評価の手順	4〜6問	標準
留意事項・運用上の留意事項	5〜8問	標準〜やや難
その他（鑑定評価に関する法律等）	4〜6問	標準〜難

確実に得点すべき分野

鑑定理論で最も確実に得点できるのは、基準の条文から直接出題される分野です。

分野	得点のポイント	目標正答率
価格の種類（正常価格、限定価格等）	定義を正確に暗記	90%以上
鑑定評価の三方式	各手法の概要と特徴を理解	90%以上
原価法の適用	再調達原価と減価修正の手順を暗記	85%以上
取引事例比較法の適用	事情補正・時点修正・地域要因等の手順	85%以上
収益還元法（直接還元法・DCF法）	計算過程と適用上の留意点	80%以上

これらの分野で合計20〜24問程度が出題されると想定すると、ここで18問以上を確保できれば、残りの16〜20問で10問正解すれば7割に到達します。

鑑定理論の学習優先順位

優先度	対象	学習内容
最優先	基準の条文（総論・各論）	条文の文言を正確に暗記。暗記術を活用
高	留意事項	基準本文の補足的位置づけ。近年出題が増加傾向
中	運用上の留意事項	実務的な内容が多い。余裕があれば対策
低	鑑定評価に関する法律	出題数は少ないが、法律の基本条文は押さえる

行政法規で7割を確保する戦略

行政法規の出題構成

行政法規40問は、30以上の法律から出題されますが、出題数の偏りが大きいのが特徴です。

法律	出題数の目安	重要度
国土利用計画法	3〜4問	最重要
都市計画法	4〜6問	最重要
建築基準法	3〜5問	最重要
土地区画整理法	2〜3問	重要
不動産登記法	2〜3問	重要
宅地造成等規制法	1〜2問	重要
不動産の鑑定評価に関する法律	2〜3問	重要
その他の法律（20法律以上）	各1問程度	中〜低

確実に得点すべき法律

行政法規で7割を確保するためには、出題数の多い上位7法律を確実に押さえることが最も効率的です。

法律	出題数合計	目標正答率	期待得点
国土利用計画法	3〜4問	90%	3問
都市計画法	4〜6問	80%	4問
建築基準法	3〜5問	75%	3問
土地区画整理法	2〜3問	80%	2問
不動産登記法	2〜3問	75%	2問
宅地造成等規制法	1〜2問	80%	1問
鑑定評価法	2〜3問	80%	2問
上位7法律の合計	17〜26問		17問

上位7法律で17問を確保できれば、残りの14〜23問で11問正解すれば7割に到達します。残りの問題のうち半分程度を正解できれば十分です。

「その他の法律」への対応

出題数が1問程度の法律は多数あり、すべてを完璧に対策するのは時間的に困難です。しかし、完全に捨てるのも得策ではありません。

対応レベル	法律の例	学習内容
基本事項のみ	農地法、マンション建替円滑化法等	法律の目的と主要な制度の概要
過去問レベル	地価公示法、文化財保護法等	過去に出題された論点を確認
最低限	その他のマイナー法律	テキストの太字部分のみ

勉強時間の配分を考慮しながら、上位法律に多くの時間を割き、マイナー法律は最低限の対策に留めるのが効率的です。

得点を安定させるためのテクニック

確実に取れる問題を落とさない

7割を確保するうえで最も重要なのは、難問を正解することではなく、基本問題を確実に正解することです。

問題レベル	推定出題数	目標正答率	期待得点
基本問題（知識があれば即答）	10〜15問	95%	10〜14問
標準問題（消去法で対応可能）	15〜20問	75%	11〜15問
難問（深い知識が必要）	5〜10問	40%	2〜4問
超難問（正答率20%以下）	2〜5問	20%	0〜1問
合計	40問		23〜34問

基本問題と標準問題で21〜29問を確保できれば、難問を数問正解するだけで7割に到達します。基本問題を落とすことが、7割を下回る最大の原因です。

ケアレスミスの撲滅

基本問題を落とす原因の多くはケアレスミスです。以下の対策を徹底してください。

ケアレスミスの種類	対策
問題文の指示の読み違い	「正しいもの」「誤っているもの」に必ず丸をつける
マークシートのずれ	5問ごとにマーク位置を確認
選択肢の読み飛ばし	すべての選択肢に○×△を記入してから解答
時間切れによる未回答	時間配分戦略で管理

迷ったときの判断基準

2択まで絞れたが決められない場合の判断基準を事前に決めておくことで、迷う時間を減らし、正答率を上げることができます。消去法テクニックの「最終判断基準」を参考にしてください。

科目間のバランス戦略

片方の科目で稼いでもう片方を補う

2科目の合計点で合否が判定されるため、一方の科目で高得点を取れば、もう一方の科目が多少低くても合格できます。ただし、各科目の足切りラインには注意が必要です。

戦略	鑑定理論	行政法規	合計	評価
均等型	30問（75%）	30問（75%）	60問	安定した合格圏
鑑定重視型	34問（85%）	26問（65%）	60問	行政の足切りに注意
行政重視型	26問（65%）	34問（85%）	60問	鑑定の足切りに注意

足切りラインはおおむね各科目5〜6割程度とされています。どちらか一方の科目が極端に低いと、合計点は足りていても不合格になる可能性があります。

自分の得意・不得意に合わせた配分

受験生タイプ	推奨戦略
暗記が得意	鑑定理論で高得点を狙い、行政法規は7割確保
法律の知識がある	行政法規で高得点を狙い、鑑定理論は7割確保
両科目とも初学	均等に7.5割を目標とし、バランスよく学習
再受験（特定科目が苦手）	苦手科目の底上げを最優先

試験直前期の得点引き上げ戦略

直前1か月の過ごし方

試験直前の1か月は、新しい範囲の学習よりも既習範囲の精度を上げることに集中します。

時期	重点取り組み
試験4週間前	間違いノートの総復習。未解消項目の特定
試験3週間前	弱点分野の集中学習。過去問の該当分野を重点演習
試験2週間前	過去問1年分を本番形式で実施。時間配分の最終確認
試験1週間前	暗記事項（数字、条文の文言）の最終確認
試験前日	間違いノートの高頻度ミス項目の確認のみ。新しいことはしない

1点でも多く取るための小技

小技	効果
過去問の頻出論点リストを作成し、直前に見直す	頻出分野の知識を確実にする
数字暗記法で行政法規の数字を総復習	数字の記憶を新鮮にする
ひっかけパターンを再確認	出題者の罠を回避する
マークシートの記入練習	マークシートの記入ミス防止で最終確認

得点が伸び悩んだときの対処法

正答率60%台で停滞する場合

過去問を何周回しても正答率が60%台から上がらない場合は、以下の原因が考えられます。

原因	対処法
知識が曖昧なまま周回している	テキストに戻って基礎知識を再確認
間違いの原因分析をしていない	間違いノートを作成し、ミスのパターンを特定
苦手分野を避けている	苦手分野を特定し、集中的に対策
消去法の技術が不足	消去法テクニックを意識的に練習
学習量が不足	勉強時間を増やすか、効率を改善