不動産鑑定における借地権価格の算出方法
借地権の価格は借地権者の「安定的利益」と「賃料差額に基づく利益」の2要素で構成。取引慣行の成熟度が高い地域では比準・収益・賃料差額還元・借地権割合の4手法、低い地域では収益・賃料差額還元・控除法の3手法を適用します。底地との合計が更地価格を下回る理由、定期借地権の評価留意点も解説。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全228本
最終更新: 2026/08/16
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不動産鑑定における借地権価格の算出方法
借地権の価格は借地権者の「安定的利益」と「賃料差額に基づく利益」の2要素で構成。取引慣行の成熟度が高い地域では比準・収益・賃料差額還元・借地権割合の4手法、低い地域では収益・賃料差額還元・控除法の3手法を適用します。底地との合計が更地価格を下回る理由、定期借地権の評価留意点も解説。
読む市場抽出法と投資家調査 - 不動産鑑定で還元利回りを求める方法と実務活用
還元利回りを求める方法は基準に5つ例示されています。最も基本的な市場抽出法の取引利回り算出手順、割引率のIRRとしての求め方、投資家調査や不動産インデックスの「参考として活用」する位置づけ、各方法の着目点と使い分けを体系的に整理します。
継続賃料とは？不動産鑑定評価における固有の特殊性と直近合意時点を解説
継続賃料は既存契約を前提に改定される賃料であり、新規賃料とは本質的に異なります。直近合意時点の定義、継続賃料固有の価格形成要因5項目、4つの手法（差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法）の体系を基準原文付きで解説します。
利回り法とは？不動産鑑定の継続賃料評価における仕組みと積算法との違い
利回り法は「基礎価格×継続賃料利回り＋必要諸経費等」で継続賃料を求める手法です。積算法と同じ構造で異なる利回りを使う理由、継続賃料利回りの査定で考慮すべき5要素、直近合意時点の利回りの重要性を基準原文付きで解説します。
差額配分法とは？不動産鑑定の継続賃料評価における配分率と計算方法を解説
差額配分法は適正賃料と実際賃料の差額を配分して継続賃料を求める手法です。配分率1/3の計算例、賃貸人帰属部分の判定基準（契約経緯・差額発生要因の分析）、利回り法やスライド法との違いまで、基準原文の引用付きで解説します。
復帰価格とは？最終還元利回り（ターミナルキャップレート）の求め方をDCF法で解説
復帰価格とは、DCF法で保有期間満了時点の価格を指します。最終還元利回り（ターミナルキャップレート）による算定方法、還元利回りとの違い、計算例、設定上の留意点を不動産鑑定評価基準に基づいて解説します。
還元利回りの求め方5選 - 不動産鑑定の直接還元法で用いるキャップレート
不動産鑑定の直接還元法で用いる還元利回り（キャップレート）の求め方5選を解説。取引事例比較法に基づく方法、借入金・自己資金からの方法、土地・建物の構成からの方法、割引率との関係、DSCRの活用まで、基準の留意事項に基づき網羅します。
不動産鑑定における特定価格の適用場面 - 証券化・民事再生の具体例
不動産鑑定における特定価格の適用場面を解説。証券化対象不動産の投資採算価値、民事再生法に基づく評価、会社更生法に基づく評価の3つの場面を基準原文に基づき整理。正常価格との違い、法令等による社会的要請の意味、前提条件の不充足の具体例を網羅します。
不動産鑑定における正常価格の成立要件 - 合理的市場の3条件と5要件
不動産鑑定における正常価格の成立要件を徹底解説。合理的な市場の3条件（自由意思・情報公開・十分な期間）と市場参加者の5要件を基準原文に基づき整理。正常価格の定義の分解、市場性を有する不動産の意味、適正な価格の本質まで網羅します。
不動産鑑定評価基準の収益逓増・逓減の原則と寄与の原則を解説
不動産鑑定評価基準の収益逓増・逓減の原則、収益配分の原則、寄与の原則を解説。限界収益逓減の法則を鑑定評価の立場から説明し、追加投資の適否の判断基準を整理。賃貸マンションや商業ビルの具体例を用いて最適投資量の考え方を網羅します。
不動産鑑定における継続賃料の4手法を計算例で比較 - 差額配分法・利回り法ほか
不動産鑑定における継続賃料の4手法を計算例で比較。差額配分法（正常実質賃料との差額を配分）、利回り法（継続賃料利回りによる算定）、スライド法、賃貸事例比較法の算式と計算過程を統一事例で解説。配分率の決定や直近合意時点の概念も整理します。
不動産の鑑定評価に関する法律を解説
不動産の鑑定評価に関する法律（鑑定評価法）の全体像を解説。法律の目的、不動産鑑定士の資格試験・登録制度・実務修習、鑑定士の誠実義務・守秘義務、不動産鑑定業者の登録制度、懲戒処分まで、鑑定評価制度の法的基盤を体系的に整理します。