不動産鑑定の限定価格とは？発生する具体的な場面
隣接地の併合や借地権者の底地買取など、限定価格が発生する具体的な4つの場面を数値例つきで解説。正常価格との違いや「増分価値」の概念、増分価値の配分方法（均等配分・正常価格比率配分等）まで体系的に整理します。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全223本
最新: 2026/01/14
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不動産鑑定の限定価格とは？発生する具体的な場面
隣接地の併合や借地権者の底地買取など、限定価格が発生する具体的な4つの場面を数値例つきで解説。正常価格との違いや「増分価値」の概念、増分価値の配分方法（均等配分・正常価格比率配分等）まで体系的に整理します。
読む不動産鑑定における地域要因とは？分析の実務
地域要因とは特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える価格形成要因。住宅地は日照・交通・生活施設、商業地は商業集積・顧客流動性、工業地は交通輸送・労働力が中心です。地域分析での分析手順、取引事例比較法での比較が必要となる場面、地域要因の変動と標準的使用の関係も整理します。
不動産鑑定における時点修正とは？価格変動の反映方法
時点修正は取引事例比較法で取引時点と価格時点の価格水準の変動を反映する手続き。多数の事例の時系列分析と一般的要因（経済動向・金利・建築着工等）を総合的に勘案して修正率を算定します。地価公示・地価調査の活用方法、価格上昇・下落局面での修正の方向、選択要件との関係まで解説します。
不動産鑑定の収益価格とは？求め方と活用場面
収益価格は収益還元法により「将来の純収益の現在価値の総和」として求める試算価格。直接還元法（P=a/R）とDCF法の2つの算定方法、純収益の構成（総収益−総費用）、還元利回りと割引率の違いを整理。「基本的にすべて適用すべき」という基準の特別な位置づけと、市場過熱時の験証機能も解説します。
不動産鑑定における事情補正とは？具体例で解説
取引事例比較法の事情補正とは、売り急ぎ・買い進み等の特殊な事情が取引価格に与えた影響を除去する手続き。減額すべき事情（場所的限定・中間利益目的等）、増額すべき事情（売り急ぎ・知識不足等）、どちらにもなる事情（競売・恩恵的取引等）を具体例で分類。多数の事例との比較対照で判定する方法も解説。
不動産鑑定における一般的要因とは？経済動向との関係
不動産の価格形成全般に影響するマクロ的な一般的要因を、自然的・社会的・経済的・行政的の4分類に整理。金利動向や人口変動、税制改正など具体例を挙げ、鑑定評価手法の各手順でどのように考慮すべきかを解説します。地域要因・個別的要因との関係も図表で比較。
不動産鑑定における個別的要因とは？土地と建物の違い
個別的要因は個々の不動産の価格を個別的に左右する要因。土地は面積・形状・接道状況・間口奥行比、建物は構造・築年数・設備・耐震性等が該当します。住宅地・商業地・工業地の用途別要因の違い、個別分析による最有効使用の判定、取引事例比較法での近隣地域内・類似地域の比較手順も解説します。
不動産鑑定の比準価格とは？求め方と活用場面
比準価格は取引事例比較法により市場性に着目して求める試算価格。多数の事例を収集し、事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較の4ステップで算定します。事例選択の4要件（所在・事情・時点・比較）、配分法の活用、住宅地やマンションで高い有効性を持つ理由まで解説します。
不動産鑑定における減価修正とは？3つの減価要因
減価修正は原価法で再調達原価から減価額を控除して積算価格を求める手続き。減価要因は物理的要因（摩滅・老朽化）、機能的要因（設計不良・設備陳腐化）、経済的要因（地域衰退・市場性減退）の3つに分類され相互に関連します。耐用年数法と観察減価法の併用が必須である理由まで解説します。
不動産鑑定における再調達原価とは？算定の実務
再調達原価とは対象不動産を価格時点で再調達する場合の適正な原価の総額。建設費に資金調達費用・開発リスク等の付帯費用を加算して求めます。直接法と間接法の違い、土地は素地取得原価＋造成費＋熟成度で算定、既成市街地での更地価格代用、同等の有用性で代替する置換原価の概念まで解説します。
不動産鑑定の積算価格とは？求め方と活用場面
積算価格は原価法により「再調達原価−減価額」で求める試算価格で、不動産の費用性に着目します。再調達原価の直接法・間接法、減価修正の3要因（物理的・機能的・経済的）と2方法（耐用年数法・観察減価法）の併用、置換原価の概念、造成地・新築物件で特に有効となる場面まで体系的に解説します。
不動産鑑定における借地権価格の算出方法
借地権の価格は借地権者の「安定的利益」と「賃料差額に基づく利益」の2要素で構成。取引慣行の成熟度が高い地域では比準・収益・賃料差額還元・借地権割合の4手法、低い地域では収益・賃料差額還元・控除法の3手法を適用します。底地との合計が更地価格を下回る理由、定期借地権の評価留意点も解説。