不動産鑑定における固定資産税評価と鑑定評価の関係

固定資産税評価の概要

不動産鑑定士が実務において参照する公的な土地評価の一つに、固定資産税評価額があります。固定資産税評価額は、地方税法に基づき市町村長（東京23区は都知事）が決定する不動産の評価額であり、固定資産税・都市計画税の課税標準の基礎となるものです。

固定資産税評価額は、地価公示の公示価格の約70%の水準に設定されており、不動産鑑定評価基準における正常価格とは異なる水準の価格です。しかし、不動産鑑定の実務においては、固定資産税評価額は土地の価格水準を把握するための重要な参考資料として活用されています。

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固定資産税評価の仕組み

評価の法的根拠

固定資産税評価は、地方税法第341条以下および固定資産評価基準（総務省告示）に基づいて行われます。

土地の評価方法

土地の固定資産税評価額は、主に以下の2つの方法で求められます。

路線価方式（市街地宅地評価法）:

市街地の宅地については、道路に固定資産税路線価を付設し、この路線価に各画地の形状・面積等に応じた補正率を乗じて評価額を算出します。固定資産税路線価は、地価公示の公示価格の70%を目途に設定されています。

標準宅地比準方式（その他の宅地評価法）:

路線価が付設されていない地域では、標準的な宅地を選定し、その適正な時価を基準として各画地の評価額を算出します。

家屋の評価方法

家屋の固定資産税評価額は、再建築価格方式により求められます。これは、評価対象の家屋と同一のものを価格時点において新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築費）を基礎として、経年による減価を考慮して評価額を算出する方法です。

この方法は、不動産鑑定評価基準の原価法における考え方と類似しています。

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公示価格の70%水準の根拠

均衡化・適正化の経緯

固定資産税評価額が公示価格の約70%の水準に設定されるようになったのは、平成6年度の評価替えからです。それ以前は、固定資産税評価額と地価公示価格との間に大きな乖離があり、地域によってその乖離率もまちまちでした。

この不均衡を是正するため、平成6年度評価替えにおいて、宅地の固定資産税評価額を地価公示価格の70%を目途に均衡化・適正化する措置が講じられました。

70%とする理由

公示価格の100%ではなく70%とする主な理由は以下のとおりです。

他の公的評価との水準比較

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鑑定評価との乖離要因

評価水準の違い

固定資産税評価額と鑑定評価額との間には、制度的な評価水準の違い（約70%）に加えて、以下のような要因による乖離が生じることがあります。

家屋の評価における乖離

家屋の評価においては、固定資産税評価と鑑定評価で特に大きな乖離が生じることがあります。

固定資産税評価の特徴:

• 再建築費評点数に基づく画一的な計算
• 経年減点補正率による機械的な減価
• 最低評価額（新築時の20%）の制度あり

鑑定評価の特徴:

• 実際の市場における取引価格を反映
• 物理的減価・機能的減価・経済的減価を個別に判定
• 市場性の低い建物はゼロ評価もあり得る

例えば、築年数が経過した建物について、固定資産税評価では最低評価額（20%）が適用されるのに対し、鑑定評価では市場価値がほぼゼロと判定されることがあります。逆に、良好に維持管理された建物では、固定資産税の経年減点が実態より過大となり、鑑定評価額が固定資産税評価額を上回ることもあります。

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実務における固定資産税評価額の活用

鑑定評価における参考資料

不動産鑑定士が鑑定評価を行う際、固定資産税評価額は以下の場面で参考資料として活用されます。

収益還元法における固定資産税

収益還元法の適用において、不動産の運営費用に計上する公租公課（固定資産税・都市計画税）の額を把握するために、固定資産税評価額の確認は不可欠です。

ただし、住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置等の税制上の特例が適用されている場合があるため、実際の税額は評価額に標準税率を乗じた額とは異なることがあります。

不動産投資における活用

不動産投資の分野では、固定資産税評価額は物件取得時の積算評価法（いわゆる「積算価格」）の基礎資料として広く活用されています。金融機関が融資審査において用いる「積算評価」は、固定資産税路線価や固定資産税評価額を基礎として物件の担保価値を簡易的に把握する方法であり、不動産鑑定評価基準に基づく正式な原価法とは異なるものです。

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固定資産税評価額の不服申立て

審査申出制度

固定資産税評価額に不服がある場合、納税者は固定資産評価審査委員会に対して審査の申出を行うことができます。この審査の過程において、不動産鑑定士による鑑定評価が証拠資料として提出されることがあります。

鑑定評価との関係

固定資産税評価額に関する訴訟（取消訴訟）においては、「適正な時価」が争点となることがあります。この場合、不動産鑑定士の鑑定評価は、当該不動産の適正な時価を立証するための重要な証拠として位置づけられます。

裁判例においては、固定資産税評価額が地価公示価格の70%を超えている場合に「適正な時価」を超えると判断される傾向があり、鑑定評価が適正な時価の判定に大きな影響を与えています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 評価水準: 固定資産税評価額は地価公示の公示価格の約70%の水準
• 基準年度: 3年ごとに評価替えが行われる
• 評価主体: 市町村長（東京23区は都知事）
• 家屋の評価方法: 再建築価格方式（再建築費に経年減点補正率を乗じる）
• 土地の評価方法: 路線価方式（市街地宅地評価法）と標準宅地比準方式

論文式試験

• 公的土地評価の体系: 地価公示、地価調査、路線価、固定資産税評価額の4つの公的評価の関係を整理して論述する
• 鑑定評価との相違: 固定資産税評価と鑑定評価の目的・方法・評価水準の違いを対比して説明する
• 均衡化・適正化の意義: 公示価格の70%水準に均衡化する理由と意義を論じる

暗記のポイント

1. 固定資産税評価額は公示価格の約70%、路線価は約80%
2. 基準年度は3年ごとに更新（据置年度あり）
3. 土地の評価は路線価方式と標準宅地比準方式の2種類
4. 家屋の評価は再建築価格方式

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まとめ

固定資産税評価は、地方税法に基づく公的な不動産評価制度であり、地価公示の公示価格の約70%の水準で土地を評価します。3年ごとの基準年度に評価替えが行われ、固定資産税・都市計画税の課税標準の基礎となります。

鑑定評価との間には、評価水準の違いに加えて、時点のタイムラグ、評価方法の画一性と個別性の違い、最有効使用の判定の有無など、様々な乖離要因があります。不動産鑑定士は、これらの違いを正確に理解したうえで、固定資産税評価額を鑑定評価における参考資料として適切に活用することが求められます。

関連する内容として、地価公示の役割と標準地評価、都道府県地価調査との違い、相続税路線価との違い、固定資産税評価額との乖離も併せて参照してください。