不動産鑑定評価の価格形成要因 - 一般的要因・地域要因・個別的要因を徹底解説

はじめに

不動産の価格は、一つの要素だけで決まるものではありません。経済情勢や法規制といったマクロ的な環境から、地域の特性、そして個々の不動産が持つ固有の条件まで、多層的な要因が複雑に絡み合って一つの価格が形成されます。

不動産鑑定評価基準では、こうした不動産の価格に影響を与える要因を価格形成要因として体系的に整理しています。価格形成要因は一般的要因、地域要因、個別的要因の3つに大別され、この3分類は鑑定理論の根幹をなす概念です。

価格形成要因は、不動産鑑定士試験において短答式・論文式の双方で繰り返し出題される最重要テーマの一つです。定義の正確な理解はもちろん、各要因の具体的な内容、3つの要因の相互関係、さらには鑑定評価の手法との関連まで、体系的に把握しておくことが求められます。

本記事では、鑑定評価基準の条文に沿いながら、価格形成要因の全体像を詳細に解説します。鑑定評価の三方式との関連については鑑定評価の三方式とは？を、地域分析の手法については地域分析と個別分析をあわせてご覧ください。

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価格形成要因とは（基準における定義）

基準の規定

鑑定評価基準では、価格形成要因について以下のように定義しています。

不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の価格形成要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を十分に分析し、その最有効使用を判定しなければならない。― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

この定義からは、以下の3つの重要なポイントを読み取ることができます。

ポイント1：効用・相対的稀少性・有効需要との関係

価格形成要因は、不動産の価格を「直接的に」決定するものではありません。不動産の価格発生の三要素である効用（その不動産がどれだけ役に立つか）、相対的稀少性（どれだけ希少であるか）、有効需要（購買力を伴った需要がどれだけあるか）に対して影響を与えるものとして位置づけられています。

つまり、価格形成要因は不動産の価格を裏側から支える「影響因子」であり、三要素の相関結合を通じて間接的に価格を形成しているという構造です。

ポイント2：常に変動する性質

基準は「要因それ自体も常に変動する傾向を持っている」と明記しています。経済情勢の変動、法制度の改正、都市開発の進展など、価格形成要因は時間の経過とともに刻々と変化します。このことは、鑑定評価において価格時点における要因の状態を的確に把握することの重要性を意味しています。

ポイント3：最有効使用の判定への接続

基準は、「価格形成要因を十分に分析し、その最有効使用を判定しなければならない」と規定しています。価格形成要因の分析は、それ自体が目的ではなく、対象不動産の最有効使用を判定するための手段であるという点が重要です。価格形成要因の分析から最有効使用の判定へ、そして最有効使用に基づく鑑定評価額の算定へという論理的な流れを意識しておく必要があります。

3分類の全体像

基準では、価格形成要因をその影響の及ぶ範囲に応じて3つに分類しています。

価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

分類影響の範囲概要一般的要因不動産市場全体一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因地域要因特定の地域各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える要因個別的要因個々の不動産不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因
この3分類は、マクロ（社会全体）からミクロ（個別の不動産）へと、分析の対象を段階的に絞り込んでいく構造になっています。以下、各要因について詳しく見ていきましょう。

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一般的要因の詳細解説

一般的要因の定義

一般的要因は、不動産市場全体に広く作用するマクロ的な要因です。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第1節

一般的要因は特定の地域や個別の不動産に限定されるものではなく、不動産市場全体の動向を規定する背景的な要因です。基準では、一般的要因を自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因の4つに分類しています。

自然的要因

自然的要因は、不動産が存在する基盤としての自然環境に関する要因です。

要因不動産価格への影響地質、地盤等の状態地盤の強弱は建物の建設コスト・安全性に直接影響する土壌の状態土壌汚染の有無は不動産の利用可能性を左右する気象の状態降水量・気温・日照時間等が不動産の利用形態に影響を与える災害の発生可能性地震・洪水・土砂災害等のリスクは安全性と価格に影響する
自然的要因は短期間では大きく変動しにくい性質を持ちますが、近年では自然災害リスクの顕在化や気候変動への意識の高まりにより、不動産価格への影響力が増しています。ハザードマップの公開やリスク情報の充実が進む中で、自然的要因に対する市場の感応度は高まっているといえます。

社会的要因

社会的要因は、社会の構造・制度・生活様式等に関する要因です。

要因不動産価格への影響人口の状態人口増減・世帯数の変動は不動産の需給バランスに直接影響する家族構成及び世帯分離の状態核家族化・単身世帯の増加が住宅需要の質と量を変化させる都市形成及び公共施設の整備の状態インフラ整備や都市開発は利便性と不動産価値を左右する教育及び社会福祉の状態教育環境・福祉施設の充実度が居住地選択に影響する不動産の取引及び使用収益の慣行地域における取引慣行が不動産の流通性に影響する建築様式等の状態建築技術の発展は不動産の効用を変化させる情報化の進展の状態ICT発展やテレワーク普及が不動産の利用形態を変化させる生活様式等の状態ライフスタイルの変化が住宅需要の内容に影響する
社会的要因は、時代の変化に伴い影響の大きさが変動しやすい要因です。たとえば、少子高齢化の進展は住宅需要を質的に変化させ、情報化の進展はオフィス需要のあり方を根本的に変えつつあります。

経済的要因

経済的要因は、経済活動や金融情勢に関する要因です。

要因不動産価格への影響貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態マクロ経済の動向が不動産市場全体の活動量に影響する財政及び金融の状態金利水準・金融政策は不動産投資の採算性に直接影響する物価、賃金、雇用及び企業活動の状態経済活動の水準が不動産の需給に影響する税負担の状態不動産に係る税制が保有コストや取引意欲に影響する企業会計制度の状態会計基準の変更が企業の不動産保有戦略に影響する技術革新及び産業構造の状態産業構造の変化が各種用地の需給に影響する交通体系の状態交通インフラの整備がアクセス性と不動産価値に大きく影響する国際化の状態グローバル化の進展が外国人投資家の参入等を通じて市場に影響する
経済的要因は、不動産市場に対して最も直接的かつ大きな影響を及ぼす要因群です。特に金利水準の変動は、不動産投資の資金調達コストを左右し、収益還元法における還元利回りにも影響を与えるため、不動産価格に対する感応度が非常に高いといえます。

行政的要因

行政的要因は、行政機関による規制や施策に関する要因です。

要因不動産価格への影響土地利用に関する計画及び規制の状態都市計画法の用途地域指定等が利用可能性を直接制約する土地及び建築物の構造、防火等に関する規制の状態建築基準法等による規制が建物の建設条件に影響する宅地及び住宅に関する施策の状態住宅政策が住宅市場の需給に影響する不動産に関する税制の状態固定資産税・都市計画税・不動産取得税等が保有・取引コストに影響する不動産の取引に関する規制の状態宅建業法等による取引規制が流通性に影響する
行政的要因は、法律・条例等の公的ルールを通じて不動産の利用形態を規定するという点で、他の要因とは異なる性格を持ちます。用途地域の変更や建築規制の緩和・強化は、不動産の利用可能性と価格に直接的な影響を与えます。

一般的要因は、個別の鑑定評価においてすべてを網羅的に分析するというよりも、不動産市場の大局的な動向を把握するための基礎情報として位置づけられます。

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地域要因の詳細解説

地域要因の定義

地域要因は、特定の地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格水準に影響を与える要因です。

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第2節

この定義で注目すべきは、地域要因が「一般的要因の相関結合によって」形成されるとされている点です。一般的要因というマクロの環境が、特定の地域に反映された結果として地域要因が形成されるという、両者の因果関係が明示されています。

地域要因は不動産の用途的地域ごとに異なる内容を持ちます。住宅地域で重視される地域要因と、商業地域で重視される地域要因は本質的に異なります。以下、主要な用途的地域ごとに見ていきましょう。

住宅地域の地域要因

住宅地域は、居住の快適性と利便性が不動産の価値を左右する地域です。基準では、住宅地域の主な地域要因として以下を挙げています。

• 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態 -- 居住環境の快適性に直接影響する基本的な条件です
• 街路の幅員、構造等の状態 -- 生活道路としての安全性・利便性を左右します
• 都心との距離及び交通施設の状態 -- 通勤・通学の利便性は住宅地の価値を大きく左右する最重要の要因の一つです
• 商業施設の配置の状態 -- スーパーマーケットや商店街など日常の買い物環境に影響します
• 上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態 -- 生活インフラの整備は居住の基本条件です
• 情報通信基盤の整備の状態 -- インターネット環境等の整備状況は現代の居住環境において重要度が増しています
• 公共施設、公益的施設等の配置の状態 -- 学校・病院・公園・図書館等の存在が居住環境の質を高めます
• 汚水処理場等の嫌悪施設の有無 -- 嫌悪施設の存在は住環境を大きく損ない、価格に負の影響を与えます
• 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性 -- 自然災害リスクは居住の安全性に直結する要因です
• 騒音、大気汚染等の公害の発生の程度 -- 環境汚染の程度は住環境の質に影響します

住宅地域では、「住みやすさ」に関わる要因が中心です。交通利便性、生活利便性、安全性、快適性といった居住者の生活の質に直結する要因が重視されます。

商業地域の地域要因

商業地域は、収益性と顧客アクセスの利便性が不動産の価値を決定づける地域です。

• 商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態 -- 商業集積の度合いが地域の商業力を決定します
• 商業背後地及び顧客の質と量 -- 商圏の広さと顧客の購買力が収益性に影響します
• 顧客及び従業員の交通手段の状態 -- 駅からの距離やバス路線等の交通アクセスが来客数を左右します
• 駐車施設の整備の状態 -- 車での来店を前提とする郊外型商業地域では特に重要です
• 繁華性の程度及び盛衰の動向 -- 地域の商業的な活気と将来性が地域の価格水準を形成します
• 経営者の創意と資本の結合の状況 -- 商業者の活動の活発さが地域の商業力に影響します

商業地域では、住宅地域とは異なり、居住の快適性よりも収益力が重視されます。駅前繁華街のように人の流れが多く商業活動が盛んな地域ほど高い地域要因が認められ、駅から離れるにつれて要因水準は低下する傾向があります。

工業地域の地域要因

工業地域は、生産活動の効率性が不動産の価値を左右する地域です。

• 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の状態 -- 原材料の搬入・製品の搬出の利便性が生産効率に直結します
• 労働力確保の難易 -- 工場の操業には十分な労働力の確保が不可欠です
• 動力資源及び用排水に関する費用 -- 電力・水道等のインフラコストが生産コストに影響します
• 関連産業との位置関係 -- 関連産業の近接は集積の利益を生み、生産効率を向上させます
• 行政上の助成及び規制の程度 -- 工業団地の指定や各種優遇措置が操業条件に影響します

工業地域の地域要因の特徴は、輸送・物流の利便性と生産活動に直結するインフラ条件が中心であることです。住宅地域や商業地域とは全く異なる観点から地域の価値が形成されます。

用途的地域ごとの地域要因の比較

観点住宅地域商業地域工業地域価値の中心居住の快適性・利便性収益性・顧客アクセス生産効率・物流の利便性交通の視点通勤・通学の利便性顧客の来訪しやすさ原材料・製品の輸送効率周辺施設学校・病院・公園等商業集積・業務施設関連産業・インフラ施設環境面静穏性・安全性重視繁華性重視公害規制との関係
このように、同じ「地域要因」であっても用途的地域によって重視される内容は大きく異なります。この違いを正確に把握しておくことが、試験対策上も実務上も極めて重要です。不動産の用途的分類の基本については不動産の種別と類型で詳しく解説しています。

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個別的要因の詳細解説

個別的要因の定義

個別的要因は、個々の不動産に固有の特性を生じさせ、その不動産の価格を個別的に形成する要因です。

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第3節

同じ地域に属していても、個々の不動産には面積・形状・接道状況・建物の築年数・維持管理の状態など、それぞれに固有の特性があります。こうした個別の特性が個別的要因であり、同一地域内における不動産の価格差を生じさせる直接的な原因となります。

土地の個別的要因

土地の個別的要因は、主に土地の物理的特性と法的条件に関するものです。住宅地・商業地・工業地に共通する主な要因として、以下が挙げられます。

要因内容・影響地勢、地質、地盤等地形の平坦性や地盤の強度は建物の建設条件に直接影響する日照、通風等の状態居住用不動産では特に重要な環境条件間口、奥行、地積、形状等土地の形状は利用効率に直結する。整形地は不整形地より評価が高い傾向にある高低、角地その他の接面街路との関係角地は二方向接道のメリットがあり、通常は評価が高い接面街路の幅員、構造等の状態前面道路の幅員は建築基準法上の制限や利便性に影響する公法上及び私法上の規制、制約等用途地域・建ぺい率・容積率・地役権等の法的制約上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易生活インフラへの接続状況土壌汚染の有無及びその状態汚染がある場合は浄化費用の負担等を通じて価格に大きく影響する埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態開発・建築の制約要因となる可能性がある
住宅地の土地では、上記に加えて居住環境の質に関する要因（周辺の住環境の良否、学区の状況等）が重視されます。商業地の土地では、商業収益に関する要因（顧客の流動性に及ぼす影響、店舗としての視認性等）が重要になります。工業地の土地では、生産活動の効率性に関する要因（大型車両の出入りの可否、地盤の耐荷力等）が重視されます。

建物の個別的要因

建物の個別的要因は、建物固有の物理的・機能的特性に関するものです。

要因内容・影響建築（新築、増改築等又は移転）の年次いわゆる築年数。経年減価の基礎となる最重要の要因面積、高さ、構造、材質等建物の物理的な諸元設計、設備等の機能性間取りの使いやすさ、設備の充実度、バリアフリー対応等施工の質と量建築施工の精度や品質耐震性、耐火性等の建物の性能安全性に関する性能。新耐震基準適合の有無は価格に大きく影響する維持管理の状態適切な維持管理の有無は建物の残存価値に影響する有害な物質の使用の有無及びその状態アスベスト等の有害物質は除去費用等を通じて価格に影響する建物とその環境との適合の状態建物が地域環境や敷地条件に適合しているか

建物及びその敷地の場合

建物と敷地が一体となっている不動産（建付地）を評価する場合には、土地の個別的要因と建物の個別的要因の双方を分析するだけでなく、さらに土地と建物の適応の状態について検討する必要があります。具体的には、敷地の規模や法的条件に対して建物の規模・用途・構造が適切に対応しているかどうかという観点です。

たとえば、容積率が十分に残っている土地に小規模な建物しか建っていない場合や、住宅地域に工場が建っている場合などは、土地と建物の適応関係に問題があるといえます。こうした不適応は、最有効使用の判定にも影響を与える重要な要素です。

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3つの要因の関係性

マクロからミクロへの階層構造

一般的要因・地域要因・個別的要因の3つは、独立して存在するものではなく、相互に関連し合って不動産の価格を形成しています。その関係は、マクロからミクロへと影響が及んでいく階層構造として理解できます。

一般的要因（マクロ：社会全体の不動産市場に影響）
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    v  一般的要因の相関結合が地域の特性を形成
地域要因（メゾ：特定の地域の不動産価格水準に影響）
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    v  地域の特性を前提として個々の不動産の個別性が発揮
個別的要因（ミクロ：個々の不動産の価格に影響）

この階層構造を具体例で考えてみましょう。金利の低下（一般的要因の経済的要因）は不動産市場全体の活性化をもたらします。その結果、交通利便性の高い住宅地域への需要が増加し、当該地域の地価水準が上昇します（地域要因への影響）。さらに、その地域の中でも駅に近い整形地や、南向きで日当たりの良い土地により多くの需要が集中し、個別の価格差が生じます（個別的要因の反映）。

要因間の影響の方向性

基本的には一般的要因から地域要因へ、地域要因から個別的要因へという「マクロからミクロへ」の影響が中心ですが、逆方向の影響も存在します。たとえば、ある地域で大規模な再開発（個別的要因・地域要因の変化）が行われることで、周辺地域全体の不動産価格が変動したり、不動産市場全体のトレンドに影響を与えたりする場合があります。

このように、3つの要因は一方向的な因果関係だけでなく、双方向的な影響関係を持つことも理解しておく必要があります。

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価格形成要因と鑑定評価の手法との関連

地域分析と個別分析

価格形成要因の分析は、鑑定評価の手順における地域分析と個別分析という2つの中核的作業に直結しています。

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析し、対象不動産の最有効使用を判定することをいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第2節

地域分析では地域要因を分析して地域の標準的使用を判定し、個別分析では個別的要因を分析して対象不動産の最有効使用を判定します。

価格形成要因対応する分析作業判定される内容一般的要因不動産市場全体の動向把握社会経済的背景の理解地域要因地域分析標準的使用の判定個別的要因個別分析最有効使用の判定

鑑定評価の三方式との関連

価格形成要因の分析は、鑑定評価の三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の適用においても重要な役割を果たします。

原価法との関連: 原価法における再調達原価の算定や減価修正の判断には、建物の個別的要因（築年数、維持管理の状態、機能的陳腐化の有無等）の的確な分析が不可欠です。経済的減価の判断には地域要因の分析も必要となります。

取引事例比較法との関連: 取引事例比較法では、事例物件と対象不動産との間で地域要因の比較と個別的要因の比較を行います。このプロセスは、まさに価格形成要因の分析そのものです。地域要因の比較は近隣地域と取引事例の所在する地域との格差を把握するものであり、個別的要因の比較は事例物件と対象不動産との個別的な条件の差を把握するものです。

収益還元法との関連: 収益還元法における純収益の査定や還元利回り・割引率の設定にも、価格形成要因の分析が関わります。たとえば、地域の商業的な繁華性（地域要因）は賃料水準に影響し、建物の設備水準（個別的要因）はテナントの入居率に影響します。また、金利水準や不動産市場の動向（一般的要因）は還元利回りの水準を左右します。

価格形成要因の変動と将来予測

鑑定評価においては、価格形成要因の現在の状態だけでなく、将来の動向にも注意を払う必要があります。基準が「要因それ自体も常に変動する傾向を持っている」と述べているとおり、地域の成長・衰退の方向性、法規制の変更の見込み、経済動向の予測など、将来にわたる要因の変動を的確に見通すことが求められます。

特に収益還元法のDCF法では、将来の各期間にわたる純収益を予測する必要があるため、価格形成要因の将来動向の分析が不可欠です。

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試験での出題ポイント

短答式試験のポイント

短答式試験では、正確な知識が問われます。以下の論点を確実に押さえておきましょう。

• 定義の正確な把握: 価格形成要因が「不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因」であること
• 3分類の区分: 一般的要因・地域要因・個別的要因の定義と相互の区別
• 一般的要因の4分類: 自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因を正確に把握すること
• 用途的地域ごとの地域要因の違い: 住宅地域・商業地域・工業地域それぞれの地域要因の具体的内容
• 個別的要因の内容: 土地の個別的要因と建物の個別的要因を区別して把握すること
• 要因の変動性: 価格形成要因が「常に変動する傾向を持っている」という性質
• 分析作業との対応関係: 地域要因と地域分析、個別的要因と個別分析の対応

短答式では「この要因はどの分類に属するか」という分類の正誤を問う出題が多いため、どの要因がどの分類に属するかを正確に記憶しておく必要があります。特に、地域要因と個別的要因の区別は紛らわしい場合があります。判断基準は、「その要因が地域全体に共通するものか、それとも個別の不動産に固有のものか」という点にあります。

論文式試験のポイント

論文式試験では、体系的な理解と論述力が求められます。

• 価格形成要因の概念と3分類の体系を条文に即して説明する力
• 一般的要因の4分類の具体的内容を列挙し、それぞれの不動産価格への影響メカニズムを説明する力
• 特定の用途的地域における地域要因の内容と、標準的使用の判定との関係を論じる力
• 価格形成要因の分析と地域分析・個別分析の関係を体系的に説明する力
• 価格形成要因と鑑定評価の三方式の適用における要因分析の役割を関連づけて論じる力
• 価格形成要因の変動が最有効使用の判定に与える影響を考察する力

論文式では、単に要因を羅列するだけでなく、「なぜその要因が不動産の価格に影響を与えるのか」という因果関係を論理的に説明することが重要です。また、3つの要因がどのように相互に関連し、鑑定評価のプロセス全体の中でどう位置づけられるかという体系的な理解を示すことが高得点の鍵となります。

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暗記のポイント

価格形成要因に関して確実に暗記すべき事項を整理します。

最優先で暗記すべき事項

1. 価格形成要因の定義: 「不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因」 -- この文言は一字一句正確に暗記しましょう
2. 3分類の定義: 一般的要因（一般経済社会における不動産のあり方・価格水準への影響）、地域要因（各地域の特性の形成・全般的影響）、個別的要因（不動産の個別性の発生・個別的形成）
3. 一般的要因の4分類: 自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因

体系的に整理して暗記すべき事項

1. 用途的地域ごとの重視点の違い: 住宅地域は「居住の快適性」、商業地域は「収益性」、工業地域は「生産効率」がそれぞれ地域要因の中心
2. 分析作業との対応関係: 地域要因の分析が地域分析であり、その目的は「標準的使用の判定」。個別的要因の分析が個別分析であり、その目的は「最有効使用の判定」
3. 要因の変動性と将来予測: 価格形成要因は「常に変動する傾向を持つ」こと、将来の動向も分析する必要があること
4. 地域要因と一般的要因の関係: 地域要因は「一般的要因の相関結合によって」形成されること

暗記の工夫

価格形成要因は範囲が広いため、以下のような工夫が有効です。

• 4つの一般的要因は「自社経行（じしゃけいぎょう）」と語呂合わせ: 自然的・社会的・経済的・行政的の頭文字
• 地域要因は用途的地域ごとの「中心的価値」を軸に整理: 住宅地域なら「住みやすさ」、商業地域なら「儲かるか」、工業地域なら「作りやすいか」
• 個別的要因は「土地」と「建物」に分けて整理: それぞれ物理的特性と法的条件に分類して覚える
• 3分類はマクロからミクロの階層構造で理解: 一般的要因（社会全体）から地域要因（地域）へ、地域要因から個別的要因（個々の不動産）へ

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まとめ

価格形成要因は、不動産の効用・相対的稀少性・有効需要に影響を与える要因であり、一般的要因、地域要因、個別的要因の3つに分類されます。この3分類は、鑑定評価における分析の枠組みそのものであり、地域分析・個別分析という鑑定評価の中核的な作業と直結する重要な概念です。

一般的要因は自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因の4つに分かれ、不動産市場全体のマクロ的な動向を規定します。地域要因は用途的地域ごとに異なる内容を持ち、住宅地域では居住の快適性、商業地域では収益性、工業地域では生産効率に関する要因がそれぞれの中心をなします。個別的要因は、個々の不動産に固有の特性を生じさせる要因であり、土地の要因と建物の要因に分けて分析されます。

3つの要因は独立して存在するのではなく、マクロからミクロへと影響が及ぶ階層構造を形成しつつ、相互に関連し合っています。また、価格形成要因の分析は、鑑定評価の三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の適用においても不可欠な作業です。

試験対策としては、まず定義と3分類の体系を正確に暗記し、そのうえで各分類に属する具体的な要因の内容を理解することが重要です。特に、用途的地域ごとの地域要因の違い、地域要因と個別的要因の区別、地域分析・個別分析との対応関係は、短答式・論文式の双方で繰り返し問われる頻出論点です。価格形成要因の確実な理解は、最有効使用の判定や鑑定評価の三方式の適用など、鑑定理論の他の重要テーマを学ぶための基盤となります。早い段階で体系的に整理し、確実に定着させておきましょう。