鑑定評価の3手法を徹底比較 - 原価法・取引事例比較法・収益還元法

はじめに ― なぜ三方式の比較が重要なのか

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）は、不動産の価格を求める手法として原価法・取引事例比較法・収益還元法の三方式を定めています。受験生の多くは各手法を個別に学習しますが、試験では3手法を横断的に比較する視点が繰り返し問われます。

例えば、論文式試験では「三方式それぞれの特徴を述べ、対象不動産の類型に応じてどの手法が特に有効かを論じなさい」といった形で、手法間の比較・使い分けの理解が求められます。短答式試験でも、各手法の着目点や試算価格の名称を正確に区別できるかが問われる定番の出題パターンです。

三方式を個別に理解するだけでなく、比較の視点で整理することは、以下の点で学習効果を高めます。

• 各手法の本質的な違いが明確になり、混同を防げる
• 不動産の類型ごとに、どの手法がなぜ有効なのかを論理的に説明できるようになる
• 試算価格の調整（鑑定評価の最終段階）の意味を深く理解できる

本記事では、三方式を比較表で整理したうえで、各手法の長所・短所、具体的な計算例、不動産の類型別の適用指針、併用原則と試算価格の調整まで体系的に解説します。各手法の個別解説については、原価法とは？、収益還元法とは？、取引事例比較法とは？もあわせてご覧ください。

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価格の三面性と三方式の理論的背景

三方式の比較を理解する出発点は、「そもそもなぜ価格を求めるアプローチが3つあるのか」という問いです。

財の価格は一般に、次の3つの観点から把握できると考えられています。

1. 費用性: その財を造るのにどれほどの費用が投じられたか（供給者・生産者の視点）
2. 市場性: その財が市場でどれほどの価格で取引されているか（市場参加者の視点）
3. 収益性: その財を利用することでどれほどの収益・便益が得られるか（需要者・投資家の視点）

この3つの側面は「価格の三面性」と呼ばれることがあり、費用性に対応するのが原価法、市場性に対応するのが取引事例比較法、収益性に対応するのが収益還元法です。

重要なのは、3つの側面が相互に関連し合っている点です。完全競争市場であれば三者は長期的に一致する方向に働くと考えられますが、不動産市場は不動産の個別性・取引の非公開性・市場参加者の限定性などにより不完全な市場であるため、3つの側面から求めた価格は通常一致しません。だからこそ、三方式を併用して多角的に検証し、最終段階で試算価格の調整を行う仕組みが基準に組み込まれています。この「三面性 → 三方式 → 併用原則 → 試算価格の調整」という論理の流れは、論文式試験で三方式の意義を論じる際の骨格になります。

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3手法の一覧比較表

まず、三方式の全体像を一覧表で整理します。この表は学習の「地図」として繰り返し参照してください。

基準では、三方式について以下のように規定しています。

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達（建設、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定が示すとおり、三方式の分類基準は「何に着目するか」という点にあります。費用性・市場性・収益性の3つの性格は、不動産の価格形成における本質的な側面であり、それぞれが独立した角度から不動産の価値を捉えるものです。

賃料を求める手法との対応関係

三方式は価格を求める手法ですが、基準は賃料を求める手法についても同じ三面性の考え方に基づく手法を定めています。価格の手法と賃料の手法は次のように対応します。

短答式試験では「取引事例比較法により求められた賃料を比準賃料という」のような、価格の手法と賃料の手法を入れ替えたひっかけが出題されることがあります。価格と賃料で手法名・試算価格（賃料）名が異なることを正確に区別してください。

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原価法の特徴と長所・短所

手法の特徴

原価法は、不動産の費用性に着目する手法です。対象不動産を価格時点においてもう一度新しく造り直す場合にいくらかかるか（再調達原価）を求め、そこから経年劣化等による価値の減少分（減価額）を差し引いて積算価格を算定します。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

基本式は極めてシンプルです。

再調達原価の求め方には直接法と間接法があり、減価修正では物理的減価・機能的減価・経済的減価の3つの要因を考慮します。減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用が求められます。

原価法が有効とされる場合の基準規定

基準は、原価法の有効性について次のように規定しています。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定から、原価法の適用可否を分けるポイントは再調達原価の把握可能性にあることがわかります。建物は建設費の積算が可能なので原則として有効、土地は造成地・埋立地のように「造成の経緯と費用が把握できる場合」に限って適用可能、という整理です。

計算例で確認する

具体的な数値で積算価格の算定をイメージしておきましょう。

• 建物の再調達原価: 8,000万円
• 耐用年数: 50年、経過年数: 10年、残価率: 0%（定額法）

実際の鑑定評価では、この耐用年数に基づく方法による減価額に加えて、対象不動産の実際の状態を観察して把握する観察減価法を併用し、物理的・機能的・経済的減価を総合的に判定します。計算自体は単純ですが、減価の程度の判定にこそ評価者の専門的判断が要求される点が原価法の本質です。

長所

短所

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取引事例比較法の特徴と長所・短所

手法の特徴

取引事例比較法は、不動産の市場性に着目する手法です。市場で実際に成立した取引事例を収集・選択し、事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較を行って比準価格を算定します。

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

適用にあたっては、取引事例が以下の4つの要件をすべて備えていなければなりません。

1. 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産に係るものであること
2. 取引事情が正常なもの又は正常なものに補正できるものであること
3. 時点修正をすることが可能なものであること
4. 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること

取引事例比較法が有効とされる場合の基準規定

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

つまり、この手法の有効性は比較可能な取引が現に行われているかどうかに全面的に依存します。取引が活発な住宅地やマンション市場では強力な手法となる一方、取引が乏しい特殊な不動産では機能しません。この「データ依存性」が、原価法・収益還元法との最大の違いです。

計算例で確認する

比準価格の算定プロセスを単純化した数値例で確認します。取引事例の単価が12万円/平米で、次の補正・修正を行うケースを考えます。

• 事情補正: 売主の縁故による割安な取引（10%減価された取引）→ 100/90
• 時点修正: 取引時点から価格時点までに地価が2%上昇 → 102/100
• 地域要因の比較: 事例地の存する地域が対象地の近隣地域より5%優る → 100/105
• 個別的要因の比較: 対象地が標準的画地より2%劣る → 98/100

このように、比準価格は「事例価格に補正・修正の連鎖を乗じる」構造を持ちます。各補正率の根拠をどれだけ実証的に説明できるかが、比準価格の説明力を左右します。

長所

短所

基準では、投機的取引について次のように明確に排除しています。

投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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収益還元法の特徴と長所・短所

手法の特徴

収益還元法は、不動産の収益性に着目する手法です。対象不動産が将来にわたって生み出す純収益の現在価値の総和を求めることにより収益価格を算定します。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで還元する直接還元法と、各期の純収益及び復帰価格を割引率で現在価値に割り引いて合計するDCF法の2つの手法があります。

基準では、収益還元法の適用範囲について極めて重要な規定を置いています。

この手法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定から、収益還元法は賃貸用不動産に限らず、自用の不動産にも賃貸を想定して適用すべきとされていることがわかります。「収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである」という記述は、三方式の中でも収益還元法に特に重要な位置づけを与えるものです。

直接還元法とDCF法

直接還元法の基本式は次のとおりです。

• $P$: 収益価格
• $a$: 一期間の純収益
• $R$: 還元利回り

DCF法は、保有期間中の各期の純収益と期間満了後の復帰価格を、発生時期に応じて割引率で現在価値に割り引いて合計します。

• $a_k$: 第 $k$ 期の純収益
• $Y$: 割引率
• $P_R$: 復帰価格（保有期間満了時の対象不動産の価格）
• $n$: 保有期間

直接還元法が「単年度の純収益が将来も同水準で続く」ことを前提とした簡便な構造であるのに対し、DCF法は収益の変動とその発生時期を明示的に織り込める点に特徴があります。証券化対象不動産については、基準各論第3章が次のように規定しています。

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならない。― 不動産鑑定評価基準 各論第3章

通常の鑑定評価では直接還元法とDCF法のいずれを適用するかは案件に応じて判断されますが、証券化対象不動産ではDCF法の適用が義務である点は短答式の頻出論点です。

計算例で確認する ― 利回り感応度の大きさ

直接還元法の数値例で、収益還元法の「怖さ」を体感しておきましょう。年間純収益600万円の賃貸物件について還元利回りを変えると、収益価格は次のように変動します。

還元利回りがわずか1ポイント動くだけで、収益価格は数千万円単位で変動します。これが「還元利回り・割引率の設定が難しい」という短所の具体的な意味です。試験の論述でも、抽象的に「利回りの設定が難しい」と書くのではなく、利回りの僅差が価格に大きく影響するため根拠の説明が重要になる、という因果関係まで言及できると説得力が増します。

長所

短所

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3手法の長所・短所比較総括表

ここまでの内容を踏まえ、三方式の長所・短所を一つの表に集約します。

三方式は互いの弱点を補い合う関係にある

総括表を眺めると、三方式の限界がそれぞれ異なる場所にあることに気づきます。

• 原価法の弱点（市場の需給を反映しない）は、取引事例比較法の強み（市場実態の直接反映）で補える
• 取引事例比較法の弱点（市場の過熱・低迷を引きずる）は、原価法や収益還元法による費用面・収益面からの検証で補える
• 収益還元法の弱点（将来予測・利回り設定の不確実性）は、現実の取引価格や費用データとの突き合わせで点検できる

この相互補完関係こそが併用原則の実質的な根拠です。論文式試験で「なぜ併用すべきか」を問われたら、具体的な弱点と補完の対応関係を挙げて論じると説得力が増します。

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不動産の類型別 ― どの手法が適用しやすいか

基準の各論第1章では、不動産の類型ごとに評価上の留意点が規定されています。ここでは、主要な類型について、三方式の適用のしやすさを整理します。

類型別適用指針の一覧表

各類型の考え方

更地 は、既成市街地においては造成の経緯が不明であることが多く、再調達原価を把握することが困難です。更地の評価方法については最有効使用の判定も参考になります。そのため、取引事例が豊富であれば取引事例比較法が最も有効な手法となります。一方、収益還元法は賃貸を想定することにより適用すべきとされています。

建物及びその敷地 は、三方式の併用が最も求められる類型です。建物部分については原価法による積算価格の信頼性が高く、全体としては取引事例比較法や収益還元法も適用できます。特に収益物件（賃貸オフィスビル、賃貸マンション等）の場合は、収益還元法の説得力が高くなります。

マンション（区分所有建物及びその敷地） は、取引事例が比較的豊富に存在するため、取引事例比較法の有効性が高い類型です。ただし、投資用マンションの場合は収益還元法の重要性も高まります。

賃貸用不動産・事業用不動産 は、不動産の経済的価値が収益に直結するため、収益還元法が最も適合する類型です。特に証券化対象不動産では、DCF法の適用が必須とされています。

類型問題を解くときの思考手順

論文式試験で「この類型にはどの手法が有効か」を論じる際は、次の3ステップで考えると論述が組み立てやすくなります。

1. 再調達原価は把握できるか → 把握できるなら原価法を検討（建物・造成地は把握しやすく、既成市街地の更地は困難）
2. 比較可能な取引事例は存在するか → 存在するなら取引事例比較法を検討（住宅地・マンションは豊富、特殊な事業用不動産は乏しい）
3. 収益性が価格形成の中心か → 市場性を有しない不動産以外には収益還元法を適用すべきであり、賃貸用・事業用不動産では中心的手法となる

各手法の「適用の前提条件」をそのまま判定フローに変換した手順であり、どの類型が出題されても同じ枠組みで答案を構成できます。

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三方式の併用原則と試算価格の調整

併用原則

基準は、三方式の適用について明確な原則を定めています。

鑑定評価に当たっては、原則として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三方式を併用すべきである。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

「原則として併用すべき」という文言は、三方式のうちいずれか1つだけを適用すればよいのではなく、可能な限り複数の方式を適用し、それぞれの結果を突き合わせるべきことを意味しています。

併用が求められる理由は、各方式が不動産の異なる側面（費用性・市場性・収益性）に着目しているためです。1つの方式だけでは不動産の価値を多角的に捉えることができず、偏った評価になるおそれがあります。複数の方式を適用して結果を比較することで、各方式の限界を補い合い、より信頼性の高い鑑定評価額の決定が可能になります。

ただし、実務上は対象不動産の類型や市場の状況によって、すべての方式を適用することが困難な場合もあります。例えば、既成市街地の更地では原価法の適用が難しく、取引事例が極めて少ない特殊な不動産では取引事例比較法の適用が困難になることがあります。このような場合でも、適用可能な方式をできる限り併用する姿勢が求められます。

適用が困難な場合の取扱い

基準の総論第8章は、手法の適用について次のように規定しています。

地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においては、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

ここでの重要キーワードは「考え方をできるだけ参酌する」です。資料の制約等で手法そのものが適用できない場合でも、その手法が捉えようとしている側面（費用性・市場性・収益性）を完全に無視してよいわけではなく、考え方のレベルでは評価に反映するよう努める、という趣旨です。短答式では「適用が困難な手法は一切考慮しなくてよい」とする誤りの肢に注意してください。

試算価格の調整

三方式を適用すると、積算価格・比準価格・収益価格という複数の試算価格が得られます。これらは通常、金額が一致しません。各方式が不動産の異なる側面に着目しているため、結果に乖離が生じることはむしろ自然です。

鑑定評価の最終段階では、これらの試算価格を調整し、最終的な鑑定評価額を決定します。

鑑定評価の手順の最終段階として、各方式の適用により求められた各試算価格又は試算賃料を調整し、鑑定評価における最終判断として鑑定評価額を決定しなければならない。― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

調整とは、複数の試算価格を単純に平均することではありません。調整の作業は、各試算価格の再吟味（適用過程に誤りや不整合がないかの見直し）と、説明力に係る判断（対象不動産の市場の特性に照らしてどの試算価格が説得力を持つかの判断）の2つの要素から構成されると整理されます。

調整における検討事項

試算価格の調整にあたっては、以下の事項を検討する必要があります。

例えば、賃貸用オフィスビルの鑑定評価において、積算価格が1億2,000万円、比準価格が1億円、収益価格が9,500万円という結果が得られたとします。この場合、賃貸用不動産の価格形成は収益性が中心であるため、収益価格の説明力が相対的に高いと判断できます。一方で、積算価格が他の試算価格を大きく上回っている原因（建設費水準と収益のバランス等）についても分析が必要です。

注意したいのは、説明力の高い試算価格を「そのまま鑑定評価額にする」わけでもない点です。再吟味の過程で還元利回りの根拠が弱いと判明すれば、利回りの査定に立ち返って見直すこともあり、調整は手法の適用過程にフィードバックしながら最終判断に収束させていく作業だと理解してください。

試算価格が乖離する典型的なパターン

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試験での出題ポイントと暗記のコツ

短答式試験での出題ポイント

短答式試験では、三方式の比較に関して以下の論点が繰り返し出題されています。

• 各方式の着目点の正確な対応: 費用性=原価法、市場性=取引事例比較法、収益性=収益還元法の対応関係を正確に把握しているか
• 試算価格の名称: 積算価格・比準価格・収益価格の3つを正確に区別できるか
• 各方式の定義の正誤判定: 基準の文言を微妙に変えた選択肢（例えば「経済価値を算定し」と「経済価値を判定し」の違い）を見抜けるか
• 併用原則: 「原則として三方式を併用すべき」という規定を正確に理解しているか
• 収益還元法の適用範囲: 自用の不動産にも適用すべきであるという規定。「賃貸用不動産にのみ適用される」は誤り
• 適用が有効な場面の対応: 原価法は建物、取引事例比較法は取引事例が豊富な場合、収益還元法は賃貸用不動産で特に有効
• 投機的取引の取扱い: 投機的取引は事情補正をしても使用できないことに注意（そもそも選択してはならない）
• 証券化対象不動産のDCF法: 証券化対象不動産の収益価格を求める場合はDCF法の適用が必須
• 価格の手法と賃料の手法の対応: 原価法と積算法、取引事例比較法と賃貸事例比較法、収益還元法と収益分析法を入れ替えたひっかけに注意

ひっかけ選択肢の典型パターン

短答式で三方式絡みの誤り肢は、おおむね次のパターンに分類できます。出題者の「ずらし方」を知っておくと、本番で違和感に気づきやすくなります。

論文式試験での出題ポイント

論文式試験では、三方式の比較・使い分けについて以下のような論述が求められます。

• 三方式の理論的根拠: 費用性・市場性・収益性という3つの性格がなぜ不動産の価格形成において重要なのかを論じる問題
• 併用原則の意義: なぜ三方式を併用すべきなのか、1つの方式だけでは不十分である理由を説明する問題
• 類型別の手法適用: 特定の不動産類型（更地、建物及びその敷地、収益物件等）について、どの方式が特に有効かを具体的に論じる問題
• 試算価格の調整: 複数の試算価格が乖離した場合に、どのような観点から調整を行うべきかを論述する問題
• 各方式の長所と限界の対比: 三方式それぞれの強みと弱みを対比し、相互に補完し合う関係を説明する問題

論文式試験では、「なぜそうなるのか」を論理的に説明する力が求められます。例えば「なぜ三方式を併用すべきなのか」という問いに対しては、各方式が異なる側面に着目しているため、1つの方式では不動産の価値を一面的にしか捉えられないこと、複数の方式の結果を突き合わせることで各方式の限界を補い、より信頼性の高い鑑定評価額の決定が可能になること、を順序立てて論述できるようにしましょう。

暗記のポイント

三方式の比較を効率的に暗記するためのポイントを整理します。

ポイント1：着目点・方式名・試算価格名の3点セットで覚える

三方式の基本情報は以下の3点セットで確実に暗記してください。

この3点セットは、短答式の正誤問題で直接問われるだけでなく、論文式の論述の土台にもなります。

ポイント2：各方式の定義文を条文どおりに暗記する

基準における各方式の定義文は、一言一句正確に暗記することが求められます。以下の3つの定義文は最優先で暗記すべき条文です。

• 原価法: 「価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法」
• 取引事例比較法: 「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法」
• 収益還元法: 「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」

定義文の暗記では、各手法の「動詞の連鎖」に注目すると記憶が安定します。取引事例比較法であれば「収集して → 選択を行い → 補正及び修正を行い → 比較を行って → 比較考量し → 求める」という骨格を白紙に書き出し、肉付けする練習が効果的です。

ポイント3：各方式の特に有効な場面を類型と結びつけて覚える

各方式がどの類型で特に有効かは、以下のように整理すると覚えやすくなります。

• 原価法が特に有効: 建物、建物及びその敷地、造成直後の宅地 → 「造れるもの」
• 取引事例比較法が特に有効: 住宅地の更地、マンション → 「取引が多いもの」
• 収益還元法が特に有効: 賃貸用不動産、事業用不動産 → 「稼ぐもの」

ポイント4：収益還元法の特別な位置づけを意識する

収益還元法については、以下の2つの記述を必ず暗記してください。試験で最も問われやすい条文の一つです。

• 「収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである」
• 「自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである」

ポイント5：併用原則と調整のキーワードを押さえる

• 「原則として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三方式を併用すべき」
• 適用が困難な場合は、その「考え方をできるだけ参酌」する
• 調整においては、各試算価格の「再吟味」と「説明力」の検討を行う

「原則として」「併用すべき」「参酌」「再吟味」「説明力」は、試験の解答で使うべきキーワードです。

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よくある質問

三方式と三手法は同じ意味ですか

実質的に同じものを指します。基準は「鑑定評価の方式」の枠組みの中で、価格を求める具体的な手法として原価法・取引事例比較法・収益還元法を規定しています。答案では基準の用語法に従い、手法の名称（原価法等）と試算価格の名称（積算価格等）を正確に使い分けてください。

3つとも必ず適用しなければならないのですか

原則は併用ですが、絶対に3つ全部を適用しなければならないわけではありません。対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により適用が困難な手法がある場合は、適用可能な複数の手法を適用し、適用が困難な手法についてもその考え方をできるだけ参酌するよう努める、というのが基準の立場です。

試算価格が大きく乖離したときはどうするのですか

まず各試算価格の再吟味を行い、資料の誤りや手法間の判断の矛盾を点検します。そのうえで、対象不動産の類型や市場の特性に照らして各試算価格の説明力を判断し、説得力の高い試算価格を重視して鑑定評価額を決定します。乖離が大きいこと自体は異常ではなく、乖離の原因を論理的に説明できることが重要です。

学習はどの手法から始めるべきですか

一般的には、計算構造が最もシンプルな原価法から入り、取引事例比較法、収益還元法へ進む流れが学習しやすいとされます。ただし三方式は相互補完の関係にあるため、1つの手法を完璧にしてから次へ進むよりも、三方式の全体像（着目点・試算価格・有効な場面の対応表）を先に押さえてから各論に入る方が知識は体系的に定着します。

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まとめ

本記事では、鑑定評価の三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）を比較の視点から体系的に整理しました。最後に、本記事の要点をまとめます。

• 三方式は、不動産の価格形成における費用性・市場性・収益性の3つの側面にそれぞれ着目する手法であり、求められる試算価格は積算価格・比準価格・収益価格です
• 原価法は建物や造成地の評価に特に有効ですが、既成市街地の更地には適用が困難です。費用の積み上げに基づく客観性がある一方、市場の需給を直接反映しないという限界があります
• 取引事例比較法は市場の実態を直接反映できる強みがありますが、適切な取引事例の存在が前提であり、事例がなければ適用できません。投機的取引は選択してはならない点も重要です
• 収益還元法は不動産の経済価値の本質である収益性に着目する手法であり、市場性を有しない不動産以外のすべてに適用すべきとされています。自用の不動産にも賃貸を想定して適用される点は試験の頻出論点です。直接還元法とDCF法の2つの方法があり、証券化対象不動産ではDCF法の適用が必須です
• 不動産の類型によって各手法の有効性は異なります。更地では取引事例比較法、建物では原価法、収益物件では収益還元法が、それぞれ相対的に高い説明力を持つ傾向があります
• 基準は「原則として三方式を併用すべき」としており、複数の方式から得られた試算価格を調整して鑑定評価額を決定します。調整は単純平均ではなく、各試算価格の再吟味と説明力の検討を通じて行うものです
• 三方式の限界はそれぞれ異なる場所にあり、互いの弱点を補い合う相互補完関係にあります。この関係を具体的に説明できることが、併用原則の論述の核になります

三方式の比較は、鑑定理論の学習においてあらゆる論点の土台となるテーマです。本記事の比較表や整理を活用し、各手法の共通点と相違点を明確に説明できる力を身につけてください。さらに深く学習したい方は、原価法とは？、取引事例比較法とは？、収益還元法とは？で各手法の詳細を確認しましょう。