底地の収益性とは？不動産鑑定における底地の評価方法と経済的利益を解説

底地とは

不動産鑑定士試験において、底地とは借地権の付着している宅地を借地権設定者（地主）の側から見た不動産です。底地の価格は、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものです。

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

底地の経済的利益

構成要素

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

底地の経済的利益は、大きく2つの要素から構成されます。

さらに、一時金の経済的利益も考慮されます。

なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

底地の収益性の特徴

安定的だが低水準な収益

底地の収益性には以下の特徴があります。

底地の市場性

底地は、完全所有権の更地と比較して市場性が制限されます。借地権が付着しているため、地主が自由に土地を使用・処分することができず、市場における需要が限定的です。このため、底地の価格は更地価格から借地権割合に相当する額を控除した額よりも低くなることが一般的です。

底地の鑑定評価方法

底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

収益価格の求め方

底地の収益価格は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和として求められます。DCF的なアプローチが基本となります。

底地の収益価格 ＝ 賃貸借期間中の純収益の現在価値の総和 ＋ 復帰価格の現在価値

比準価格

底地の取引事例が存在する場合には、比準価格を求めることも可能です。ただし、底地の取引は限定的であるため、事例の収集が困難な場合が多いです。

総合勘案事項

底地の鑑定評価にあたっては、借地権の鑑定評価と同様に以下の事項を総合的に勘案します。

底地の買取りの場合

また、底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

借地権者が底地を買い取る場合（あるいは地主が借地権を買い取る場合）には、土地の完全所有権が一人の所有者に帰属することで市場性が回復し、更地としての価値が実現するため、経済価値の増分が生じることがあります。この場合の底地の価格は、第三者間の取引を前提とした底地の価格よりも高くなる可能性があります。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 底地の経済的利益の2要素：賃貸借期間中の収益と復帰する経済的利益
• 底地の鑑定評価方法：収益価格（実際支払賃料に基づく純収益の現在価値の総和）及び比準価格
• 借地権者による底地の買取り：市場性の回復による経済価値の増分
• 一時金の経済的利益が底地価格を構成する場合がある

論文式試験

• 底地の収益性と評価：経済的利益の構成と収益価格の算定方法
• 底地と借地権の関係：相互の価格の関連性
• 底地の市場性：完全所有権との市場性の違い

暗記のポイント

1. 底地の経済的利益：「賃貸借期間中の純収益」＋「復帰する経済的利益の現在価値」
2. 底地の鑑定評価額：「実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和」により得た収益価格＋比準価格
3. 借地権者が買い取る場合：「市場性の回復等に即応する経済価値の増分」

まとめ

底地の価格は、借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものであり、賃貸借期間中の純収益と期間満了時の復帰する経済的利益の現在価値から構成されます。底地の収益性は安定的ですが低水準であり、市場性も制限されるという特徴があります。

鑑定評価は、実際支払賃料に基づく収益価格と比準価格を関連づけて行います。借地権割合との関連、借地権の鑑定評価との相互検討、借地権者による買取りの場合の市場性回復等を理解することが、試験対策として重要です。継続賃料の特殊性や差額配分法等の賃料評価手法とも関連づけて学習を進めてください。