不動産鑑定における取引事例の選び方と4つの要件
取引事例の重要性
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、各種の補正・修正を行って比準価格を求める手法です。取引事例の選択は、比準価格の精度を左右する極めて重要な工程です。
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
取引事例の選択範囲
取引事例は、原則として以下の範囲から選択します。
| 優先順位 | 選択範囲 | 条件 |
|---|---|---|
| 1 | 近隣地域に存する不動産 | 原則 |
| 2 | 同一需給圏内の類似地域に存する不動産 | 原則 |
| 3 | 近隣地域の周辺の地域に存する不動産 | 必要やむを得ない場合 |
| 4 | 同一需給圏内の代替競争不動産 | 最有効使用が標準的使用と異なる場合等 |
「必要やむを得ない場合」とは
近隣地域の周辺地域からの選択が認められる「必要やむを得ない場合」とは、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産について収集した取引事例の大部分が特殊な事情による影響を著しく受けていること等、当該取引事例のみでは鑑定評価を適切に行うことができないと認められる場合です。
4つの要件
取引事例は、以下の4つの要件の全部を備えるものから選択しなければなりません。
要件1：近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産に係るもの
| 対象となる不動産 | 内容 |
|---|---|
| 近隣地域に存する不動産 | 対象不動産と同じ用途的地域 |
| 同一需給圏内の類似地域に存する不動産 | 地域の特性が類似 |
| 同一需給圏内の代替競争不動産 | 対象不動産と代替・競争関係 |
要件2：取引事情が正常であること又は正常に補正できること
取引事情が正常なものと認められるか、又は正常なものに事情補正することができるものでなければなりません。
| 事情補正が必要な取引例 | 補正の方向 |
|---|---|
| 営業上の場所的限定による取引 | 減額補正 |
| 極端な供給不足での取引 | 減額補正 |
| 売り急ぎによる取引 | 増額補正 |
| 親族間の恩恵的取引 | 増額又は減額補正 |
要件3：時点修正が可能であること
取引の時点が価格時点と異なる場合に、時点修正をすることが可能なものでなければなりません。時点修正率の把握が困難な事例は選択できません。
要件4：地域要因・個別的要因の比較が可能であること
地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものでなければなりません。要因の比較ができない特殊な事例は選択対象となりません。
適正さを欠く事例の排除
取引事例は、投機的取引であると認められる事例等、適正さを欠くものであってはなりません。
取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
取引事例比較法の適用過程
取引事例の選択後、以下の過程を経て比準価格が求められます。
| 過程 | 内容 |
|---|---|
| 1. 事例の選択 | 4要件を満たす事例を選択 |
| 2. 事情補正 | 特殊な事情の影響を補正 |
| 3. 時点修正 | 取引時点と価格時点の価格水準の変動を修正 |
| 4. 地域要因の比較 | 近隣地域と事例の存する地域の要因比較 |
| 5. 個別的要因の比較 | 対象不動産と事例不動産の要因比較 |
| 6. 比較考量 | 複数事例の結果を比較考量して比準価格を決定 |
標準的な土地を設定する方法
地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法があります。
事例収集の実務
収集すべき資料
取引事例の有効性を高めるため、取引事例のほか以下の資料も幅広く収集すべきとされています。
| 資料の種類 | 活用方法 |
|---|---|
| 売り希望価格 | 価格水準の把握の参考 |
| 買い希望価格 | 需要の程度の把握 |
| 精通者意見 | 市場動向の把握 |
取引事情の調査
取引事例の分析に際しては、以下の点を慎重に調査・分析する必要があります。
| 調査事項 | 内容 |
|---|---|
| 取引事情 | 売り急ぎ・買い進み等の特殊な事情の有無 |
| 取引当事者の属性 | 法人・個人、業種、動機等 |
| 取引価格の水準 | 市場水準との乖離の有無 |
| 価格水準の変動推移 | 時系列的な分析 |
事情補正を要する特殊な事情の例
減額すべき特殊な事情
| 事情 | 具体例 |
|---|---|
| 場所的限定 | 営業上の理由で特定の場所が必要だった |
| 特異な市場条件 | 極端な供給不足で高値取引 |
| 中間利益の取得 | 業者間での転売目的の取引 |
| 買手の知識不足 | 情報が不十分な状態での過大な取引 |
| 土地以外の対価含む | 立退料、離作料等が含まれた取引 |
増額すべき特殊な事情
| 事情 | 具体例 |
|---|---|
| 売主の知識不足 | 情報不足で過少な額での取引 |
| 売り急ぎ | 相続、転勤等による急ぎの売却 |
取引事例は、4つの要件のうち少なくとも3つを満たせば選択できる。
投機的取引であると認められる事例は、事情補正により使用することができる。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択する。
まとめ
取引事例の選択は、比準価格の精度を決定づける重要な工程です。4つの要件（所在の適正性・事情補正の可能性・時点修正の可能性・要因比較の可能性）を全て満たす事例を、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域から豊富に収集し、適切に選択することが求められます。
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