不動産鑑定における同一需給圏とは？範囲の決め方

同一需給圏とは

不動産鑑定評価における同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼし合う不動産が存する圏域です。

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

同一需給圏は、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものです。

同一需給圏・近隣地域・類似地域の関係

同一需給圏は、取引事例比較法において取引事例を収集する範囲の基準となり、地域分析においては対象不動産に係る市場の広がりを把握するための概念です。

用途別の同一需給圏

同一需給圏は、不動産の種類・性格・規模に応じた需要者の選好性によって地域的範囲を異にします。

住宅地

同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

商業地

商業地は、その性格により同一需給圏の範囲が大きく異なります。

高度商業地（都心の繁華街等）は、広域的な商業収益に関して代替性の及ぶ範囲に形成されるため、全国的・広域的な範囲となる傾向があります。

工業地

港湾や高速交通網等の利便性を指向する大工場地は、輸送機関に関して代替性を有する範囲が全国に及ぶため、同一需給圏も全国的な規模となります。

その他の用途

取引事例の収集と同一需給圏

取引事例比較法の適用において、取引事例は以下の範囲から選択します。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

代替競争不動産

同一需給圏内には、近隣地域や類似地域に属さなくても、対象不動産と代替・競争等の関係が成立している不動産が存在し得ます。これを代替競争不動産といいます。

例えば、住宅地域に存するマンション適地と認められる大規模画地について、近隣の住宅地の取引事例だけでなく、同一需給圏内のマンション用地の取引事例を参考とする場合がこれに該当します。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 同一需給圏の定義（代替関係が成立する圏域）
• 用途別の同一需給圏の範囲の特徴
• 同一需給圏・近隣地域・類似地域の包含関係
• 代替競争不動産の概念

論文式試験

• 同一需給圏の意義と判定方法
• 用途別の同一需給圏の範囲と需要者の選好性
• 取引事例の収集における同一需給圏の役割

まとめ

同一需給圏は、対象不動産と代替関係が成立する不動産の存する圏域であり、近隣地域を含んでより広域的な概念です。不動産の種類に応じて範囲が異なり、住宅地では通勤圏、高度商業地では広域的な商業背後地、大工場地では全国規模となります。

取引事例比較法における事例収集の範囲を規定する実務上重要な概念であり、地域分析において対象不動産に係る市場の広がりを把握するための基礎です。地域要因や個別的要因の比較と合わせて、適切な鑑定評価を行うために不可欠な概念です。