不動産鑑定における地域要因とは？分析の実務
地域要因とは特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える価格形成要因。住宅地は日照・交通・生活施設、商業地は商業集積・顧客流動性、工業地は交通輸送・労働力が中心です。地域分析での分析手順、取引事例比較法での比較が必要となる場面、地域要因の変動と標準的使用の関係も整理します。
地域要因とは
不動産鑑定評価における地域要因とは、価格形成要因のうち、不動産が属する地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える要因です。
鑑定評価基準は、価格形成要因を3つに分類しています。
| 要因の種類 | 影響の範囲 | 具体例 |
|---|---|---|
| 一般的要因 | 不動産の価格全般 | 経済動向、人口動態、法制度 |
| 地域要因 | 特定の地域に属する不動産 | 交通施設の状態、商業集積、環境 |
| 個別的要因 | 個々の不動産 | 面積、形状、接道状況 |
地域要因は、近隣地域の特性を形成するものであり、その地域内の不動産の標準的使用を決定づける重要な要因です。
要因ごとに影響の範囲が違う
地域要因と地域分析
地域要因は、地域分析において中心的に分析される対象です。
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
地域分析では、近隣地域の地域要因を分析し、その推移・動向を把握するとともに、同一需給圏内の類似地域との比較を行います。この分析結果が、標準的使用の判定や最有効使用の判断の基礎となります。
用途別の地域要因
鑑定評価基準は、土地の用途に応じて地域要因の具体的内容を規定しています。
住宅地の地域要因
住宅地の地域要因は、居住環境の快適性に関する要因が中心です。
| 分類 | 具体的な要因 |
|---|---|
| 気象の状態 | 日照、温度、湿度、風向等 |
| 街路・交通 | 街路の幅員・構造等、都心との距離及び交通施設の状態 |
| 生活施設 | 商業施設、公共施設・公益的施設等の配置の状態 |
| 供給処理施設・情報通信基盤 | 上下水道、ガス等の供給・処理施設、情報通信基盤の整備の状態 |
| 環境・危険性 | 汚水処理場等の嫌悪施設等の有無、洪水・地すべり等の災害の発生の危険性、騒音・大気の汚染・土壌汚染等の公害の発生の程度 |
| 街並み・自然的環境 | 各画地の面積・配置及び利用の状態、住宅・生垣・街路修景等の街並みの状態、眺望・景観等の自然的環境の良否 |
| 行政的条件 | 土地利用に関する計画及び規制の状態（用途地域、建蔽率、容積率等） |
商業地の地域要因
商業地の地域要因は、収益性・顧客吸引力に関する要因が中心です。
| 分類 | 具体的な要因 |
|---|---|
| 商業集積 | 繁華性の程度、商業施設の集積度 |
| 交通の便 | 最寄駅との距離、交通量、顧客の流動性 |
| 商圏 | 背後地の人口、所得水準、商圏の広さ |
| 経済活動 | 事業所の集積度、業務機能の充実度 |
| 行政的条件 | 容積率、建物高さ制限、駐車場附置義務等 |
| 街路条件 | 幅員、歩道の有無、舗装状態 |
工業地の地域要因
工業地の地域要因は、生産活動の効率性に関する要因が中心です。
| 分類 | 具体的な要因 |
|---|---|
| 交通・輸送 | 港湾、高速道路、鉄道貨物駅との距離 |
| 労働力 | 労働力の確保の難易、通勤の便 |
| 用水・動力 | 工業用水、電力等の供給状況 |
| 行政的条件 | 工業専用地域等の指定、公害規制 |
| 関連産業 | 関連産業の集積度、原材料の入手の便 |
取引事例比較法における地域要因の比較
取引事例比較法の適用において、取引事例に係る不動産が近隣地域以外の地域（同一需給圏内の類似地域等）に存する場合には、近隣地域と事例の存する地域との地域要因の比較を行います。
取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
取引事例が近隣地域内に存する場合には、地域要因の比較は不要で、個別的要因の比較のみを行います。
事例の所在で比較が変わる
地域要因の変動
地域要因は固定的なものではなく、常に変動する性質を持っています。
不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
地域要因の変動例として、以下のような事象があります。
| 変動の種類 | 具体例 |
|---|---|
| インフラ整備 | 新駅の開業、高速道路のIC新設 |
| 再開発 | 大規模商業施設の建設、市街地再開発事業 |
| 人口変動 | 住宅地の人口増加・減少、高齢化の進行 |
| 規制変更 | 用途地域の変更、容積率の緩和 |
| 環境変化 | 嫌悪施設の建設、公園・緑地の整備 |
現状と将来をあわせて判定する
試験での出題ポイント
短答式試験
取引事例に係る不動産が近隣地域に存する場合には、地域要因の比較と個別的要因の比較の両方を行う必要がある。
地域要因は、一定の地域に属する不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因であり、その地域の標準的使用を決定づける。
論文式試験
- 地域要因の意義と地域分析における役割
- 用途別の地域要因の内容
- 地域要因の変動と標準的使用の関係
- 取引事例比較法における地域要因比較の手順
まとめ
地域要因は、価格形成要因の一つであり、特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与えます。住宅地では居住環境の快適性、商業地では収益性・顧客吸引力、工業地では生産活動の効率性に関する要因が中心です。
地域分析において地域要因を分析することで、近隣地域の特性と標準的使用を把握し、最有効使用の判定に活用します。また、取引事例比較法では、事例が類似地域に存する場合に地域要因の比較を行い、個別的要因の比較とあわせて比準価格を求めます。
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