不動産鑑定における個別的要因とは？土地と建物の違い

個別的要因とは

不動産鑑定評価における個別的要因とは、価格形成要因のうち、個々の不動産の個性を形成し、その不動産の価格を個別的に左右する要因です。

同じ近隣地域に属する不動産であっても、それぞれの面積、形状、接道状況などが異なるため、価格は一様ではありません。この個々の不動産の個性の差異を生み出しているのが個別的要因です。

個別分析との関係

個別的要因は、個別分析において中心的に分析される対象です。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第2節

個別分析では、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目し、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要です。

土地の個別的要因

宅地の個別的要因

宅地の個別的要因は、住宅地・商業地・工業地に共通するものと、用途別に特有のものがあります。

共通的な要因

住宅地に特有の要因

商業地に特有の要因

工業地に特有の要因

建物の個別的要因

建物の個別的要因は、建物そのものの物理的・法的な特性に関する要因です。

建物及びその敷地の個別的要因

建物及びその敷地（複合不動産）としての個別的要因は、土地と建物の結合状態に関する要因です。

取引事例比較法における個別的要因の比較

取引事例比較法では、事情補正・時点修正・地域要因の比較を行った後に、個別的要因の比較を行います。

個別的要因の比較は、対象不動産と取引事例に係る不動産との間で、上記の各要因について優劣を判定し、価格への影響を数量化する作業です。

個別的要因と最有効使用

個別的要因は、対象不動産の最有効使用を判定する際の基礎となります。

例えば、土地の面積が大きく、交通利便性に優れ、容積率が高い場合には、マンション開発が最有効使用と判定される可能性があります。一方、面積が小さく閑静な住宅地にある場合には、戸建住宅用地としての利用が最有効使用となるかもしれません。

個別的要因の分析結果は、鑑定評価手法の適用、試算価格の調整等における各種の判断においても反映すべきとされています。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 個別的要因の定義と位置づけ（3要因の中での役割）
• 土地の個別的要因と建物の個別的要因の具体例
• 個別分析の定義（個別的要因 → 最有効使用の判定）
• 取引事例比較法における個別的要因の比較の手順

論文式試験

• 個別的要因の意義と個別分析の関係
• 用途別の個別的要因の内容
• 個別的要因と最有効使用判定の関係
• 取引事例比較法における要因比較の手順

まとめ

個別的要因は、個々の不動産の価格を個別的に左右する価格形成要因であり、土地では面積・形状・接道状況、建物では構造・規模・設備の状態等が該当します。個別分析において対象不動産の最有効使用を判定する基礎となります。

取引事例比較法では、地域要因の比較とあわせて個別的要因の比較を行い、対象不動産と事例不動産の個性の差を価格に反映させます。一般的要因、地域要因、個別的要因の3つの要因を体系的に理解することが、鑑定評価の基礎です。