不動産鑑定における近隣地域とは？標準的使用の把握

近隣地域とは

不動産鑑定評価における近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であり、対象不動産の価格形成に直接影響を与える特性を持つ地域です。

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

近隣地域・類似地域・同一需給圏の関係

近隣地域は同一需給圏の内部に位置し、同一需給圏内には近隣地域と相関関係にある類似地域が存在します。類似地域は、近隣地域の地域要因と類似する特性を有し、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つ地域です。

近隣地域の特性と標準的使用

近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れます。

近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

標準的使用は、最有効使用を判定する有力な標準となります。

近隣地域の範囲の判定

近隣地域の範囲は、地域要因を共通にする地域として判定されます。基準の留意事項は、範囲の判定に当たって以下の事項に留意すべきとしています。

自然的状態に係るもの

人文的状態に係るもの

近隣地域は変化する

近隣地域は固定的なものではなく、地域要因の推移・動向によって変化します。

近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

地域分析では、地域要因の現状だけでなく将来の動向もあわせて分析し、標準的使用を判定する必要があります。

近隣地域と取引事例の収集

取引事例比較法において、取引事例は原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域から選択します。

近隣地域内に存する事例は、地域要因を共通にするため、地域要因の比較が不要で、個別的要因の比較のみで比準できます。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 近隣地域の定義（対象不動産の属する用途的地域）
• 近隣地域の特性は標準的使用に現れること
• 近隣地域は固定的ではないこと
• 近隣地域・類似地域・同一需給圏の包含関係

論文式試験

• 近隣地域の意義と標準的使用の関係
• 近隣地域の範囲の判定方法と留意点
• 近隣地域・類似地域・同一需給圏の体系的整理

まとめ

近隣地域は、対象不動産の属する用途的地域であり、対象不動産の価格形成に直接影響を与える特性を持つ地域です。その特性は標準的使用に具体的に現れ、最有効使用を判定する有力な標準となります。

同一需給圏の内部に位置する近隣地域は、類似地域とともに取引事例比較法における事例収集の基盤となります。地域分析では、近隣地域の地域要因を分析し、現状と将来の動向を踏まえて標準的使用を判定することが求められます。