不動産鑑定における事情補正とは？具体例で解説

事情補正とは

不動産鑑定評価における事情補正とは、取引事例比較法の適用において、取引事例に特殊な事情が含まれている場合に、その影響を除去するために行う補正です。

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

不動産の取引は、必ずしも正常価格の前提条件を完全に満たした状態で行われるとは限りません。売り急ぎや買い進みといった特殊な事情が存在することがあり、こうした事情が取引価格に影響を及ぼしている場合には、適切な補正を施して正常な価格水準に引き直す必要があります。

取引事例比較法における事情補正の位置づけ

取引事例比較法の適用手順において、事情補正は取引事例の選択後に行う最初の補正・修正です。

比準価格の算式は以下のとおりです。

特殊な事情とは

鑑定評価基準は、特殊な事情を次のように定義しています。

特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

正常価格は、合理的な市場で十分な情報を持つ当事者間で成立する価格水準を前提としています。この前提を逸脱させるような事情が「特殊な事情」です。

事情補正の具体例

鑑定評価基準の留意事項は、補正すべき特殊な事情を3つのカテゴリーに分類して例示しています。

減額すべき特殊な事情

取引価格が正常水準より高い場合に、減額の補正を行う事情です。

増額すべき特殊な事情

取引価格が正常水準より低い場合に、増額の補正を行う事情です。

減額または増額すべき特殊な事情

状況に応じて減額にも増額にもなり得る事情です。

事情補正の実務上の留意点

多数の事例との比較対照

事情補正の必要性の有無及び程度の判定は、多数の取引事例等を総合的に比較対照した上で検討されるべきです。単一の事例だけを見て判断するのではなく、複数の事例を横断的に分析し、特定の事例の取引価格が他の事例と比較して異常な水準にあるかどうかを客観的に判定します。

客観的な価格水準の考慮

事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければなりません。補正率の設定は、補正の根拠が明確であることが求められます。

取引事情の十分な調査

現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

事情補正と取引事例の選択要件

取引事例の4つの要件の一つに、「取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること」があります。

つまり、取引事例の選択段階では、事情補正が可能な事例も含めて選択することができます。ただし、特殊な事情の影響があまりに大きく、正常な価格水準への補正が困難な場合には、そもそも事例として採用すべきではありません。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 事情補正の定義と目的
• 減額すべき事情と増額すべき事情の具体例
• 事情補正の判定は多数の事例との比較対照により行うこと
• 取引事例の選択要件との関係

論文式試験

• 事情補正の意義と必要性
• 特殊な事情の類型と具体例の論述
• 事情補正の判定方法（多数の事例との比較対照）
• 取引事例の選択要件と事情補正の関係

まとめ

事情補正は、取引事例比較法において取引事例に含まれる特殊な事情の影響を除去し、正常価格の水準に引き直すための重要な手続きです。補正の方向には減額・増額・どちらにもなり得るものの3種類があり、売り急ぎ・買い進み・恩恵的取引など多様な事情が存在します。

事情補正の判定は多数の取引事例を総合的に比較対照して行い、補正率の設定には客観的な価格水準を考慮する必要があります。時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較とともに、比準価格の精度を左右する重要な手順です。