不動産鑑定における価格時点とは？設定の考え方

価格時点の設定とは

価格時点は鑑定評価の基本的事項の一つであり、不動産の価格の判定の基準日です。価格時点をいつに設定するかは、鑑定評価の依頼目的や利用目的に応じて決定されます。

本記事では、価格時点の意義を解説した価格時点の意義と選択方法を補完し、実務的な設定の考え方に焦点を当てて解説します。

依頼目的に応じた価格時点の設定

主な依頼目的と価格時点

現在時点の設定

現在時点とは

現在時点とは、鑑定評価を行った年月日と一致又は近接する価格時点です。最も一般的な価格時点の設定です。

設定の実務

過去時点の設定

過去時点が必要な場面

過去時点の鑑定評価が必要となる主な場面は以下のとおりです。

過去時点の制約

過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節（留意事項）

事情変更のある場合

価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に対象不動産やその近隣地域等に変化がある場合は、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り収集し、それを基礎に判断すべきとされています。

将来時点の設定

将来時点の原則禁止

将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節（留意事項）

例外的に認められる場合

特に必要がある場合で、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは、将来の価格時点を設定することができます。

ただし、これらの場合でも不確実性は避けられないため、その旨を鑑定評価報告書に記載する必要があります。

賃料の価格時点

賃料特有の設定方法

賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

賃料は一定期間の使用収益の対価であるため、その算定期間の期首が価格時点となります。

継続賃料の価格時点

借地借家法に基づく賃料増減額請求の場合、価格時点は賃料増減請求に係る賃料改定の基準日です。

価格時点の設定における留意点

依頼者との合意

価格時点の設定は、依頼者との間で合意したうえで行います。依頼者が特定の価格時点を指定する場合には、その妥当性を確認する必要があります。

資料の時間的整合性

鑑定評価に用いる各種資料は、価格時点における状態を反映したものでなければなりません。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点：依頼目的に応じた価格時点の設定。 各依頼目的における適切な価格時点の設定方法を論述する問題です。

まとめ

価格時点の設定は、鑑定評価の依頼目的に応じて適切に行う必要があります。現在時点が最も一般的ですが、相続や裁判では過去時点の設定が必要となり、賃料増減請求では賃料改定の基準日が価格時点となります。将来時点は原則禁止ですが、例外的に認められる場合もあります。

価格時点の意義、鑑定評価の条件設定、対象不動産の確認と併せて理解してください。