価格時点とは？不動産鑑定評価における意義と過去・将来時点の選択方法

価格時点とは

不動産鑑定士試験において、価格時点は鑑定評価の基本的事項の一つとして確定すべき重要な概念です。不動産の価格は価格形成要因の変動に伴って常に変動するため（変動の原則）、価格の判定にはその基準となる日が必要です。

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

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価格時点の意義

変動の原則との関係

価格時点の意義は、変動の原則と密接に関連しています。変動の原則は「価格形成要因が常に変動の過程にある」ことを示していますが、価格時点はこの変動する要因を特定の一時点で固定して捉えるための基準です。

鑑定評価の基本的事項としての位置づけ

基準は、鑑定評価の基本的事項として3つの事項の確定を求めています。

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価格時点の3分類

基準の規定

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合（現在時点）、過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

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過去時点の鑑定評価

要件と留意点

留意事項は、過去時点の鑑定評価について以下のとおり述べています。

過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

事情変更がある場合

時の経過により対象不動産及びその近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化している場合もあるので、このような事情変更のある場合の価格時点における対象不動産の確認等については、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り収集し、それを基礎に判断すべきである。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

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将来時点の鑑定評価

原則と例外

留意事項は、将来時点の鑑定評価について以下のとおり述べています。

将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができるものとする。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

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賃料の価格時点

賃料特有の規定

また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

賃料の価格時点は、賃料が適用される期間の期首とされます。これは、賃料が一定期間にわたる不動産の使用収益の対価であるため、その期間の開始時点を基準とするものです。

継続賃料の価格時点

留意事項は、継続賃料の価格時点について特別の留意を求めています。

借地借家法第11条第1項又は第32条第1項に基づき賃料の増減が請求される場合における価格時点は、賃料増減請求に係る賃料改定の基準日となることに留意する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

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価格時点と時点修正の関係

時点修正の必要性

取引事例比較法において、取引事例の取引時点と価格時点が異なる場合には時点修正が必要です。

取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

価格時点の確定は、時点修正の基準となる時点を定める意味も持っています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：価格時点の意義と変動の原則との関係。 価格形成要因の変動性と価格時点の必要性を論述する問題です。

論点2：過去時点と将来時点の鑑定評価の制限。 過去時点の要件と将来時点の原則禁止の理由を論じる問題です。

論点3：賃料の価格時点の特殊性。 賃料の価格時点が期首となる理由と継続賃料の場合の留意事項を論じる問題です。

暗記のポイント

1. 定義: 「不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当する」「この日を価格時点という」
2. 3分類: 「鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合、過去の場合及び将来の場合」
3. 過去時点: 「対象不動産の確認等が可能であり、かつ、資料の収集が可能な場合に限り」
4. 将来時点: 「原則として行うべきではない。ただし、特に必要がある場合で妥当性を欠くことがないとき」
5. 賃料: 「賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首」

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まとめ

価格時点は、不動産の価格の判定の基準日であり、鑑定評価の基本的事項の一つとして確定すべきものです。変動の原則が示すように価格形成要因は常に変動するため、不動産の価格はその判定の基準日においてのみ妥当します。

価格時点は現在時点、過去時点、将来時点の3つに分類され、過去時点は確認と資料収集が可能な場合に限り行え、将来時点は原則として行うべきではないとされています。賃料の価格時点は賃料算定期間の期首となる点に特殊性があります。

対象不動産の確認、正常価格の成立要件、鑑定評価の条件設定と合わせて、鑑定評価の基本的事項を体系的に理解してください。