対象不動産の確認とは？不動産鑑定評価における物的確認と権利確認の実務

対象不動産の確認とは

不動産鑑定士試験において、対象不動産の確認は、鑑定評価の手順のうち、基本的事項の確定、依頼者・提出先等及び利害関係等の確認、処理計画の策定に続くステップ（総論第8章第4節）に位置づけられる重要な作業です。対象不動産を他の不動産と明確に区別し、特定するための実践行為であり、鑑定評価の信頼性の基盤を形成します。

対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

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対象不動産の確定と確認の関係

確定と確認の違い

つまり、確認は確定に至るための実践的なプロセスです。不動産鑑定士が現地を訪問し、資料を確認し、現実の利用状況と照合する行為が確認であり、その結果として対象不動産が確定されます。

確認の2つの側面

対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認の2つの側面から行われます。

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

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物的確認

物的確認の内容

物的確認とは、対象不動産の物理的な状態を確認する作業です。

土地の物的確認:

建物の物的確認:

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権利の態様の確認

権利の態様の確認の内容

権利の態様の確認とは、対象不動産に関する所有権及びその他の権利の状態を確認する作業です。

権利の種類と鑑定評価の類型

対象不動産の権利の態様によって、鑑定評価の種別・類型が定まります。

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実地調査

実地調査の重要性

対象不動産の確認において、実地調査（現地調査）は不可欠な手順です。基準は鑑定評価報告書に以下の事項を記載すべきことを規定しています。

内覧の重要性

建物の実地調査において内覧（建物内部の確認）は特に重要です。内覧の実施の有無は鑑定評価報告書に記載すべき事項とされており、内覧を省略する場合はその理由を明示する必要があります。

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対象不動産の確認と条件設定の関係

確認と条件の照合

対象不動産の確認は、依頼目的及び鑑定評価の条件と現実の利用状況の照合という形で行われます。現実の利用状況が対象確定条件と異なる場合（例：建物が存在するが更地としての独立鑑定評価が求められる場合）には、その条件設定の妥当性を確認したうえで評価を進めます。

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試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：対象不動産の確認の意義と内容。 物的確認と権利の態様の確認の内容を具体的に論述する問題です。

論点2：実地調査の重要性。 実地調査の内容と記載事項、内覧の省略の取扱いを論じる問題です。

暗記のポイント

1. 確認の定義: 「鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為」
2. 2つの側面: 「土地又は建物等を物的に確定」＋「所有権及び所有権以外の権利を確定」
3. 実地調査の5事項: 年月日、鑑定士氏名、立会人、調査範囲（内覧の有無含む）、未実施の理由

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まとめ

対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認の2つの側面から行われる実践行為であり、鑑定評価の対象を他の不動産と明確に区別・特定するための基盤です。依頼目的と鑑定評価の条件に照応する対象不動産と現実の利用状況を照合することが確認の本質であり、実地調査は確認において不可欠な手順です。

対象確定条件、独立鑑定評価と部分鑑定評価、価格時点の意義と併せて、鑑定評価の基本的事項を体系的に理解してください。