鑑定評価の三方式とは？原価法・取引事例比較法・収益還元法を徹底解説

鑑定評価の三方式とは

不動産の鑑定評価において、不動産の価格を求めるための手法は大きく3つの方式に分類されます。これが「鑑定評価の三方式」と呼ばれるもので、不動産鑑定評価基準の総論第7章に規定されています。

不動産鑑定士試験において、この三方式は短答式・論文式ともに最頻出の論点です。三方式の基本的な仕組みを正確に理解し、それぞれの手法がどのような考え方に基づいているのかを説明できることが、合格への第一歩となります。

三方式とは、以下の3つです。

1. 原価法（費用性に着目）
2. 取引事例比較法（市場性に着目）
3. 収益還元法（収益性に着目）

これらはそれぞれ異なる側面から不動産の価値を捉えようとするものですが、互いに独立しているわけではなく、相互に補完し合う関係にあります。

三方式の各手法について詳しく知りたい方は、原価法、収益還元法、取引事例比較法の各記事もあわせてご参照ください。

基準における三方式の位置づけ

鑑定評価基準では、三方式について以下のように規定しています。

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達（建設、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定から読み取れる重要なポイントは、三方式がそれぞれ異なる「着目点」を持っているということです。

方式着目点不動産の性格求められる価格原価法再調達に要する原価費用性積算価格取引事例比較法取引事例市場性比準価格収益還元法生み出される収益収益性収益価格
この3つの「性格」は、不動産の価格形成において本質的なものです。基準は、不動産には費用性・市場性・収益性という3つの側面があると考え、それぞれの側面から価格を求めることで、より信頼性の高い鑑定評価額に到達できるとしています。

三方式の理論的背景

なぜ3つの方式が必要なのか

不動産の価格は、複雑な要因が絡み合って形成されます。1つの方式だけで不動産の適正な価格を把握することは困難であり、異なる視点から求めた価格を突き合わせることで、より説得力のある鑑定評価額を導き出すことができます。

基準では、三方式の併用について次のように述べています。

鑑定評価に当たっては、原則として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三方式を併用すべきである。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

「原則として併用すべき」という表現は、試験で非常に重要です。三方式はどれか1つだけを適用すればよいのではなく、可能な限り複数の方式を適用し、それぞれの結果を比較検討するのが基準の基本姿勢です。

市場性・費用性・収益性の関係

三方式の背景にある3つの性格は、経済学の基本概念に根ざしています。

• 費用性: ある不動産を新たに作るのにいくらかかるか（供給者側の視点）
• 市場性: 同じような不動産がいくらで取引されているか（市場参加者の視点）
• 収益性: その不動産からどれだけの収益が見込めるか（投資家・利用者の視点）

理論的には、完全な市場においては、これら3つの視点から求めた価格は一致するはずです。しかし現実の不動産市場は不完全であるため、3つの価格には乖離が生じます。この乖離の原因を分析し、最終的な鑑定評価額を決定するプロセスが「試算価格の調整」です。

原価法の概要

定義と基本的な考え方

原価法は、対象不動産をもう一度新しく作り直したらいくらかかるか（再調達原価）を求め、そこから時間の経過や劣化による価値の減少分（減価修正）を差し引いて価格を求める方法です。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

計算の基本式:

計算がシンプルで適用しやすいという特徴がありますが、還元利回りの設定が結果に大きく影響するため、利回りの根拠の説明が重要になります。

DCF法

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、保有期間中の純収益と保有期間終了時の復帰価格を、それぞれの時点に応じた割引率で割り引いて現在価値を求め、それらを合計する方法です。

直接還元法に比べてより精緻な分析が可能であり、証券化対象不動産の鑑定評価では必ず適用することが求められています。

収益還元法の詳細は収益還元法の解説記事をご参照ください。

三方式の関係と試算価格の調整

三方式はなぜ一致しないのか

三方式によって求められた試算価格（積算価格・比準価格・収益価格）は、通常一致しません。これは、各方式が不動産の異なる側面に着目しているためです。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 積算価格 > 収益価格: 建設費は高いが、立地が悪く収益性が低い場合
• 比準価格 > 積算価格: 市場が過熱し、取引価格が建設費を大きく上回っている場合
• 収益価格 > 比準価格: 事業用不動産で高い収益を上げているが、市場での取引は少ない場合

試算価格の調整

鑑定評価では、三方式で求めた試算価格を比較検討し、最終的な鑑定評価額を決定します。このプロセスが「試算価格の調整」です。

鑑定評価の手順の最終段階として、各方式の適用により求められた各試算価格又は試算賃料を調整し、鑑定評価における最終判断として鑑定評価額を決定しなければならない。― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

調整にあたっては、各方式の説明力（資料の信頼性、適用手法の妥当性等）と規範性（対象不動産の類型に対する方式の親和性等）を考慮します。

試験での出題ポイント

短答式試験

短答式試験では、三方式に関する以下の論点が頻出です。

• 各方式の定義を正確に把握しているか（基準の文言に基づく出題）
• 各方式が着目する不動産の性格（費用性・市場性・収益性）の対応関係
• 各方式で求められる試算価格の名称（積算価格・比準価格・収益価格）
• 三方式の「併用すべき」という原則の理解
• 収益還元法が自用の不動産にも適用すべきであるという規定
• 各方式の適用が特に有効な場面（原価法→建物、取引事例比較法→住宅地の更地、収益還元法→賃貸用不動産）

論文式試験

論文式試験では、より深い理解と論述力が問われます。

• 三方式の理論的根拠を説明する問題（市場性・費用性・収益性の概念）
• 三方式を併用すべき理由を論述する問題
• 試算価格の調整における考慮事項を説明する問題
• 特定の不動産類型に対してどの方式が特に有効かを論じる問題
• 収益還元法の重要性と適用範囲に関する論述

暗記のポイント

1. 基準の定義文: 各方式の定義は条文の文言どおりに暗記する
2. 3つの性格: 費用性（原価法）、市場性（取引事例比較法）、収益性（収益還元法）
3. 試算価格の名称: 積算価格、比準価格、収益価格
4. 収益還元法の適用範囲: 「市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべき」
5. 併用の原則: 「原則として三方式を併用すべき」

まとめ

鑑定評価の三方式は、不動産の価格を費用性（原価法）・市場性（取引事例比較法）・収益性（収益還元法）の3つの側面から捉えるための手法体系です。基準は、これら三方式を「原則として併用すべき」としており、複数の方式から得られた試算価格を調整することで、より信頼性の高い鑑定評価額の決定を目指しています。

試験対策としては、各方式の定義を基準の文言どおりに正確に暗記することが出発点です。そのうえで、なぜ三方式が必要なのか、なぜ併用すべきなのかという理論的な背景まで説明できるようになることが、論文式試験での高得点につながります。

特に、収益還元法が賃貸用不動産だけでなく自用の不動産にも適用すべきとされている点は、短答式・論文式ともに頻出の論点であり、確実に押さえておきましょう。

三方式の適用にあたっては、最有効使用の判定が前提となります。また、鑑定評価基準全体の体系については鑑定評価基準の全体像もあわせてご確認ください。