鑑定評価基準 総論第3章を条文ごとに深掘り解説

はじめに ― 総論第3章が扱う「不動産の価格に関する諸原則」

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の総論第3章は「不動産の価格に関する諸原則」を定めた章です。不動産の価格がどのような要因によって形成され、どのような経済法則に支配されているかを明らかにしています。

第3章が重要なのは、鑑定評価の理論的基盤を提供する章だからです。第2章で種別・類型を判定した対象不動産に対して、具体的にどのような要因が価格に影響を及ぼし、それらの要因がどのような経済原則に従って作用するのかを理解しなければ、適正な鑑定評価を行うことはできません。

不動産鑑定士試験においても、価格形成要因と諸原則は短答式・論文式の双方で頻繁に出題されます。特に、一般的要因・地域要因・個別的要因の3区分とその具体例、そして各種の経済原則（需要と供給の原則、変動の原則、代替の原則等）は必須の暗記事項です。

本記事では、総論第3章の条文を逐一取り上げ、価格形成要因の体系と諸原則の内容を深掘りして解説します。第3章の全体像を効率よく把握したい方は第3章の要点整理もあわせてご覧ください。

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不動産の価格の特徴 ― 価格形成の基本的な考え方

不動産の価格はどのように形成されるか

基準は、不動産の価格の形成について基本的な考え方を示しています。

不動産の価格は、一般に、
(1) その不動産に対してわれわれが認める効用
(2) その不動産の相対的稀少性
(3) その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

この規定は、不動産の価格が効用・相対的稀少性・有効需要の3つの要素の「相関結合」によって形成されることを示しています。

ここで「相関結合」という表現が使われている点が重要です。3つの要素が個別に作用するのではなく、相互に影響し合いながら一体的に価格を形成することを意味しています。効用が高くても需要がなければ価格は上がらず、需要があっても供給が豊富（稀少性が低い）であれば価格は抑制されます。

不動産の価格の多面性

基準はさらに、不動産の価格が持つ多面的な性格について述べています。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

この規定は最有効使用の原則を示しています。不動産の価格は、その不動産の効用を最大限に発揮できる使用方法を前提として形成されるという考え方です。最有効使用の判定は総論第6章の地域分析・個別分析において具体的に行われます。

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価格形成要因の体系 ― 三大区分とその構造

価格形成要因とは何か

基準は、不動産の価格に影響を与える要因を「価格形成要因」として体系的に分類しています。

不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

価格形成要因は以下の3つに大別されます。

この3区分は、影響の範囲が「広い→狭い」（マクロ→ミクロ）という構造をなしています。一般的要因は不動産市場全体に影響を及ぼし、地域要因は特定の地域に、個別的要因は個々の不動産にそれぞれ影響を及ぼします。

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一般的要因 ― 不動産市場全体に影響する要因

一般的要因の定義

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に分けられる。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

一般的要因は、不動産市場を取り巻く大きな環境要因です。個々の不動産の価格を直接的に決めるものではありませんが、不動産市場全体の価格水準や動向に広く影響を与えます。一般的要因の詳しい解説は一般的要因とはをご覧ください。

4つの一般的要因

一般的要因はさらに4つに分類されます。

自然的要因

自然的要因は、不動産が物理的に存在する環境に関する要因です。近年は気候変動の影響として、水害リスクや猛暑日の増加等が不動産価格に与える影響が注目されています。

社会的要因

社会的要因は、社会構造の変化に関する要因です。例えば、少子高齢化による人口減少は郊外部の住宅地価格の下落をもたらし、テレワークの普及は都心と郊外の価格差に影響を与えています。

経済的要因

経済的要因は、不動産価格に最も直接的な影響を与える一般的要因です。特に金利水準は、不動産購入の資金調達コストや収益還元法における還元利回りに直結するため、不動産市場全体に大きな影響を及ぼします。

行政的要因

行政的要因は、法規制や政策によって不動産の利用方法や取引条件に影響を与える要因です。用途地域の指定変更や容積率の緩和は、対象地域の不動産価格に大きな影響を与えます。

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地域要因 ― 地域の特性を形成する要因

地域要因の定義

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

地域要因は、一般的要因の下位概念であり、特定の地域の特性を形成する要因です。対象不動産がどのような地域に所在するかによって、その不動産の価格水準は大きく異なります。地域要因の詳しい解説は地域要因とはをご覧ください。

地域の種別ごとの地域要因

地域要因の具体的な内容は、地域の種別（宅地地域、農地地域、林地地域）によって異なります。

宅地地域の地域要因

宅地地域の地域要因はさらに住宅地域・商業地域・工業地域ごとに詳細化されます。

住宅地域の主な地域要因

商業地域の主な地域要因

工業地域の主な地域要因

農地地域・林地地域の地域要因

農地地域や林地地域にも固有の地域要因があります。

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個別的要因 ― 個々の不動産固有の特性

個別的要因の定義

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

個別的要因は、同じ地域に存する不動産であっても、個々の不動産の価格を異ならせる要因です。同じ住宅地域内でも、角地と中間画地では価格が異なるのは個別的要因の違いによるものです。個別的要因の詳しい解説は個別的要因とはをご覧ください。

土地の個別的要因

宅地の個別的要因

基準は、宅地の個別的要因を詳細に列挙しています。

住宅地の個別的要因（特有のもの）

商業地の個別的要因（特有のもの）

建物の個別的要因

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不動産の価格に関する諸原則 ― 経済法則の体系

諸原則の意義

基準は、不動産の価格が従う経済原則として、いくつかの「諸原則」を規定しています。これらの原則は、価格形成要因がどのようなメカニズムで不動産の価格に影響を与えるかを理論的に説明するものです。

不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することであるが、これは不動産の価格に関する諸原則についての十分な理解の下に行われるべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

主要な諸原則

基準が示す主要な諸原則を整理します。

特に重要な諸原則の解説

代替の原則

代替の原則は、不動産の価格は、その不動産と代替関係にある不動産又は財の価格と相互に関連して形成されることを明らかにするものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

代替の原則は、取引事例比較法の理論的根拠となる原則です。「類似の不動産が別の場所にいくらで取引されているか」を参照して対象不動産の価格を推定する取引事例比較法は、まさにこの代替の原則に基づいています。

最有効使用の原則

最有効使用の原則は、不動産の価格形成の最も基本的な原則です。前述のとおり、不動産の価格は最有効使用を前提として形成されるとされ、最有効使用は「合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」として定義されています。最有効使用の具体的な判定方法については最有効使用の判定で解説しています。

変動の原則

変動の原則は、不動産の価格は、価格形成要因の変動に伴って変動することを明らかにするものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

変動の原則は、価格時点の概念の根拠となる原則です。不動産の価格が常に変動するからこそ、「いつの時点の価格なのか」を明確にする必要があります。この考え方が総論第4章で規定される「価格時点の確定」につながります。

予測の原則

予測の原則は、不動産の価格は、その不動産に係る市場参加者による将来の動向に対する予測によって左右されることを明らかにするものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

予測の原則は、収益還元法の理論的根拠の一つです。収益還元法が「将来生み出すであろうと期待される純収益」を基礎とするのは、市場参加者が将来の収益を予測して不動産の価格を判断するからです。

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価格形成要因の変動と鑑定評価

要因間の相互関係

基準は、3種類の価格形成要因が独立して作用するのではなく、相互に関連し合って不動産の価格を形成することを示しています。

これらの要因は、それぞれ独立して不動産の価格を形成するのではなく、互いに関連して、全体が有機的に結合し、その結果として不動産の価格を形成するのであって、この関連結合の仕方は不動産の価格を形成する過程のうちにおいて動的に把握されなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

この規定は、価格形成要因の分析において要因間の動的な相互関係を把握する必要があることを示しています。例えば、一般的要因としての金融緩和（経済的要因）は、不動産投資の増加を通じて商業地域（地域要因）の繁華性を高め、結果として個別の不動産（個別的要因）の収益性を向上させるといった形で、3つの要因が連鎖的に作用します。

価格形成要因と鑑定評価の手順

価格形成要因の分析は、鑑定評価の手順全体を通じて行われます。

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まとめ

総論第3章「不動産の価格に関する諸原則」は、鑑定評価の理論的基盤を提供する章です。本記事で解説した要点を改めて整理します。

1. 不動産の価格は効用・相対的稀少性・有効需要の三者の相関結合によって形成される
2. 価格形成要因は一般的要因・地域要因・個別的要因の3つに大別される
3. 一般的要因はさらに自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因の4つに分類される
4. 地域要因は地域の種別（住宅地域・商業地域・工業地域等）ごとに異なる具体的内容を持つ
5. 個別的要因は土地と建物それぞれについて多数の要因が規定されている
6. 不動産の価格に関する諸原則として、代替・変動・最有効使用・収益配分・予測等の原則がある
7. 各原則は鑑定評価の三方式や評価手順の理論的根拠となっている

価格形成要因について基本から学びたい方は価格形成要因の解説を、第3章の全体像を効率よく把握したい方は第3章の要点整理を、一般的要因の詳細は一般的要因とはをご覧ください。