2026/01/30 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における条件設定の種類と注意点

鑑定評価の条件は3種類あることをご存知ですか？対象確定条件（5類型）、想定上の条件、調査範囲等の条件それぞれの内容と設定要件を体系的に整理。条件の違いで評価額がどう変わるか、依頼者との合意や利用者保護の手続きまで詳しく解説します。

鑑定評価の条件とは

鑑定評価の条件とは、鑑定評価を行うにあたって設定する各種の条件のことです。鑑定評価の条件設定は鑑定評価の基本的事項に関わる重要な要素であり、条件の設定内容によって鑑定評価額が大きく変わることがあります。

鑑定評価基準は、鑑定評価の条件を以下の3種類に分類しています。

種類	概要
対象確定条件	鑑定評価の対象とする不動産の状態に関する条件
地域要因又は個別的要因についての想定上の条件	地域要因又は個別的要因について現実と異なる想定を設定
調査範囲等の条件	調査の範囲や資料の限定に関する条件

対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の状態を確定するための条件です。

対象確定条件は、対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、鑑定評価の対象を確定するために設定する条件である。

― 不動産鑑定評価基準総論第5章第1節

対象確定条件を設定するにあたっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認しなければなりません。

地域要因又は個別的要因について、現実とは異なる状態を想定して鑑定評価を行う条件です。

具体例	内容
土壌汚染がないとする条件	土壌汚染が存在する土地について、汚染がない状態を想定
建築基準法の違反がないとする条件	既存不適格でないことを想定
容積率の変更を想定	将来の用途地域変更を想定

想定上の条件を設定するためには、以下の要件を満たす必要があります。

調査の範囲や資料の利用について一定の限定を設ける条件です。

調査の一部を省略する場合には、その旨と理由を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。

調査範囲等の条件を設定する場合においては、当該条件の内容が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準総論第5章第1節

全ての条件設定について、依頼者との間で鑑定評価依頼契約上の合意が必要です。

条件設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。

― 不動産鑑定評価基準総論第5章第1節

条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明のうえ、妥当な条件に改定しなければなりません。

同じ不動産であっても、条件設定の内容によって鑑定評価額は大きく異なります。