不動産鑑定における条件設定の種類と注意点

鑑定評価の条件とは

鑑定評価の条件とは、鑑定評価を行うにあたって設定する各種の条件のことです。鑑定評価の条件設定は鑑定評価の基本的事項に関わる重要な要素であり、条件の設定内容によって鑑定評価額が大きく変わることがあります。

条件の3つの種類

鑑定評価基準は、鑑定評価の条件を以下の3種類に分類しています。

鑑定評価の条件は3種類

対象確定条件

対象確定条件の内容

対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の状態を確定するための条件です。

対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて次のような条件がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

具体的な類型

同じ土地でも対象は5通り

条件設定の妥当性

対象確定条件を設定するにあたっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認しなければなりません。

地域要因又は個別的要因についての想定上の条件

想定上の条件の内容

地域要因又は個別的要因について、現実とは異なる状態を想定して鑑定評価を行う条件です。

設定の要件

想定上の条件を設定するためには、以下の要件を満たす必要があります。

調査範囲等条件

調査範囲等条件の内容

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について、調査の範囲を明確にする条件です。

省略の取扱い

調査の一部を省略する場合には、その旨と理由を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（以下「調査範囲等条件」という。）を設定することができる。ただし、調査範囲等条件を設定することができるのは、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

条件設定の手続き

依頼者との合意

全ての条件設定について、依頼者との間で鑑定評価依頼契約上の合意が必要です。

条件設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

妥当でない条件の改定

条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明のうえ、妥当な条件に改定しなければなりません。

条件設定と鑑定評価額の関係

条件の違いによる価格差

同じ不動産であっても、条件設定の内容によって鑑定評価額は大きく異なります。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：鑑定評価の条件の種類。 3種類の条件の内容と設定手続きを論述する問題です。

論点2：条件設定の妥当性の判断。 利用者保護の観点からの妥当性確認の方法を論じる問題です。

まとめ

鑑定評価の条件は、対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の3種類に分類されます。いずれの条件も依頼者との合意が必要であり、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認しなければなりません。

対象確定条件の解説、鑑定評価の条件設定、独立鑑定評価と部分鑑定評価と併せて理解してください。