個別的要因の比較とは？不動産鑑定の取引事例比較法で格差率を求める方法

個別的要因の比較とは

不動産鑑定士試験の学習において、取引事例比較法の適用プロセスにおける個別的要因の比較は、対象不動産と事例不動産の個別の特性の違いを価格に反映させる重要な作業です。事情補正、時点修正、地域要因の比較とともに、取引事例比較法の4つの補正・修正の一つとして位置づけられています。

取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定から分かるとおり、個別的要因の比較は、事例不動産がどの地域に存するかにかかわらず常に必要です。地域要因の比較が不要な近隣地域内の事例であっても、個別的要因の比較は行わなければなりません。

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個別的要因とは

価格形成要因の体系における位置づけ

価格形成要因は、一般的要因、地域要因、個別的要因の3つに分類されます。個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因です。

個別的要因の比較は、地域分析で把握される地域の標準的な水準からの個別の乖離を修正する作業です。同じ地域内に存する不動産であっても、それぞれの個別的要因の優劣によって価格は異なります。

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個別的要因の比較の方法

格差率の算定

個別的要因の比較は、地域要因の比較と同様に格差率によって行われます。対象不動産を基準（100とする）として、事例不動産との間の格差を数量的に把握します。

格差率が100を超える場合は対象不動産が事例不動産よりも条件が良いことを意味し、100未満の場合は対象不動産の条件が劣ることを意味します。

標準画地を設定する方法

基準では、地域要因と個別的要因の比較をより明確に区分するため、標準的な土地を設定して行う方法が認められています。この方法では、次の2段階で比較を行います。

この方法により、地域要因の格差と個別的要因の格差を混同することなく、それぞれを明確に把握できます。

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土地に関する個別的要因の比較項目

宅地の個別的要因

宅地の個別的要因として比較の対象となる主な項目を整理します。

住宅地と商業地の重視項目の違い

住宅地と商業地では、個別的要因のうち重視すべき項目が異なります。

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建物に関する個別的要因の比較項目

取引事例比較法を建物及びその敷地に適用する場合には、土地の個別的要因に加えて建物の個別的要因の比較も必要です。

建物の個別的要因の比較においては、原価法における減価修正の考え方（物理的減価、機能的減価、経済的減価）との関連を意識することが重要です。

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個別的要因の比較と配分法

配分法における個別的要因の比較

取引事例が対象不動産と異なる類型の複合的な不動産に係る場合には、配分法を用いて対象不動産の類型に係る事例資料を求めることがあります。配分法を適用した後の事例資料に対しても、個別的要因の比較は必要です。

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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個別的要因の比較と賃料評価

賃料を求める場合の個別的要因の比較にも、特有の留意事項があります。

賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に関する個別的要因等に留意することが必要である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

賃料の場合、価格を求める場合の個別的要因に加えて、契約内容に関する要因（賃貸面積、契約期間、一時金の条件、特約事項等）も個別的要因の比較の対象となります。賃貸事例比較法の適用においては、この点に特に注意が必要です。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 個別的要因の比較の要否：近隣地域内の事例でも個別的要因の比較は必要（地域要因の比較は不要だが個別的要因の比較は常に必要）
• 住宅地と商業地で重視すべき個別的要因の違い
• 標準画地を設定する方法における地域要因と個別的要因の分離
• 賃料を求める場合の個別的要因に含まれる「契約内容」

論文式試験

• 個別的要因の比較の意義と方法：格差率の算定方法、標準画地を用いた方法を論述する問題
• 地域要因と個別的要因の関係：両者を明確に区分する必要性を論述する問題
• 用途地域別の比較項目：住宅地・商業地・工業地における重要な個別的要因を具体的に挙げる問題

暗記のポイント

1. 個別的要因の比較は事例不動産の所在にかかわらず常に必要
2. 格差率の算定方法：「対象不動産の個別的要因 ÷ 事例不動産の個別的要因」
3. 標準画地を設定する方法では、地域要因と個別的要因を明確に分離できる
4. 賃料の個別的要因には契約内容も含まれる

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まとめ

個別的要因の比較は、取引事例比較法の適用プロセスにおいて、対象不動産と事例不動産の個別の特性の違いを価格に反映させる不可欠な作業です。地域要因の比較が不要な近隣地域内の事例であっても、個別的要因の比較は常に必要です。

比較の方法としては、各比較項目について格差率を算定し総合する方法が基本であり、標準画地を設定することで地域要因と個別的要因を明確に分離する方法もあります。重視すべき比較項目は用途地域によって異なるため、地域分析の結果を踏まえた適切な比較項目の選定が重要です。

取引事例比較法の適用手順の全体像の中で個別的要因の比較を位置づけ、事情補正や時点修正との関係を理解しておくことが試験対策として有効です。また、原価法の減価修正や収益還元法の純収益の査定においても個別的要因の分析は基礎となるため、鑑定評価の3手法を横断的に理解することが重要です。