事情補正とは？不動産鑑定の取引事例比較法における特殊事情の排除方法

事情補正とは

不動産鑑定士試験の学習において、取引事例比較法は最も基本的な鑑定評価手法の一つです。取引事例比較法では、収集した取引事例に対して事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較という一連の作業を行います。このうち事情補正は、取引事例に内在する特殊な事情を排除するための最初のステップとして位置づけられています。

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

現実の不動産取引は、必ずしも合理的な条件の下で成立しているとは限りません。売り急ぎ、買い進み、関係者間の特殊な関係など、さまざまな事情が取引価格に影響を与えていることがあります。事情補正は、こうした特殊な事情の影響を取り除き、正常な取引条件のもとで成立したであろう価格水準に修正するための手続きです。

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特殊な事情の意義

正常価格との関係

事情補正の対象となる「特殊な事情」とは、基準上、次のように定義されています。

特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この定義から明らかなとおり、特殊な事情は正常価格の前提条件に照らして判断されます。正常価格の前提となる「合理的と考えられる諸条件」には、売主・買主が合理的に行動すること、市場に十分な情報が行き渡っていること、売り急ぎや買い進み等の特別な動機がないことなどが含まれます。これらの条件を欠く取引は、特殊な事情が存在する取引として、事情補正の対象となります。

不動産市場の特性と事情補正の必要性

不動産市場には、一般的な財の市場とは異なる特性があります。

現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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事情補正の類型

事情補正の対象となる特殊な事情は、補正の方向性によって減額すべき事情、増額すべき事情、減額又は増額すべき事情の3つに分類されます。以下、留意事項に例示された事項を整理します。

減額すべき特殊な事情

取引価格が正常な水準よりも高くなっている場合に、減額補正を行います。

増額すべき特殊な事情

取引価格が正常な水準よりも低くなっている場合に、増額補正を行います。

減額又は増額すべき特殊な事情

取引の具体的な状況によって、減額にも増額にもなりうる事情です。

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事情補正の判定方法

補正の必要性の判断

事情補正の実務において、特殊な事情の有無とその程度をどのように判断するかは重要な課題です。留意事項には、判断の基本的な考え方が示されています。

事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

この規定から読み取れるポイントは以下のとおりです。

1. 多数の事例との比較対照が基本であること。1件の事例だけでは特殊な事情の有無を判断しにくい
2. 市場の客観的な価格水準との比較によって補正の程度を判断すること
3. 単に事情があるだけでなく、その事情が価格に影響を及ぼしているかどうかを検討すること

事情補正の具体的な手順

事情補正を行う際の基本的な手順を整理すると、以下のようになります。

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事情補正と他の補正・修正との関係

取引事例比較法における一連の作業

取引事例比較法では、事情補正のほかに時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較という作業を行います。これらの作業は、それぞれ異なる目的を持っています。

事情補正は取引価格に内在する「異常」を排除する作業であり、その後の時点修正や要因比較は「正常」な取引価格を前提として行われます。したがって、事情補正は取引事例比較法の適用プロセスにおいて最初に行われるべき作業として位置づけられます。

事情補正と事例選択の関係

取引事例の選択に際しては、そもそも適正さを欠く事例を排除することが求められています。

取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

ここで注意すべきは、事例の選択と事情補正の関係です。取引事例は「取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること」が選択の要件とされています。つまり、特殊な事情があっても補正が可能であれば事例として採用でき、その場合に事情補正を行うことになります。一方、投機的取引のように適正な補正が困難な事例は、そもそも選択すべきでないということです。

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事情補正と賃料評価

事情補正の考え方は、取引事例比較法だけでなく、賃貸事例比較法にも準用されます。賃貸借の事例においても、特殊な契約条件や当事者間の特別な関係によって、実際の賃料が正常な水準と乖離していることがあります。

新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法では、事例の選択において「賃貸借等の契約の内容について類似性を有するもの」を選択すべきとされており、事情補正及び時点修正については取引事例比較法の場合に準ずるとされています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 特殊な事情の具体例を問う問題が頻出。減額すべき事情・増額すべき事情・減額又は増額すべき事情の分類を正確に覚えておく必要がある
• 投機的取引と事情補正の関係：投機的取引は事例として選択すべきでない（事情補正の対象ではなく、そもそも排除すべき）
• 事情補正の判定基準：多数の取引事例等を「総合的に比較対照」して判定するという点が問われる
• 事例選択の要件との区別：「正常なものに補正することができるもの」であれば事例として採用可能

論文式試験

• 事情補正の意義と必要性：不動産市場の特性との関連で事情補正がなぜ必要かを論述する問題
• 特殊な事情の類型と補正の方向性：具体例を挙げながら、補正の方向性（増額・減額）を論じる問題
• 事例選択と事情補正の関係：投機的取引の排除と事情補正の関係を整理して論述する問題

暗記のポイント

1. 特殊な事情の定義：「正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情」
2. 減額すべき事情は5つ（営業上の場所的限定、特異な市場条件、中間利益の取得、買手の知識不足、対価以外の混入）
3. 増額すべき事情は2つ（売主の知識不足、売り急ぎ）
4. 減額又は増額すべき事情は3つ（恩恵的な取引、不相応な費用、公的な処分）

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まとめ

事情補正は、取引事例比較法の適用プロセスにおいて、取引事例に内在する特殊な事情の影響を排除し、正常な取引価格に修正するための重要な手続きです。特殊な事情は、正常価格の前提となる合理的な条件を欠く事情として定義され、減額すべき事情（5類型）、増額すべき事情（2類型）、減額又は増額すべき事情（3類型）に分類されます。

事情補正の判定は、多数の取引事例等を総合的に比較対照して行うべきであり、個々の事例について恣意的に判断するものではありません。また、投機的取引のように適正な補正が困難な事例はそもそも選択すべきでないという点にも注意が必要です。

事情補正の理解を深めるには、取引事例比較法の適用手順の全体像を把握した上で、地域要因の比較や個別的要因の比較との関係を整理することが重要です。また、鑑定評価の3手法の中における取引事例比較法の特徴と限界を理解し、試算価格の調整との関連で事情補正の意義を把握しておくことが試験対策として有効です。