鑑定評価の3手法を徹底比較―それぞれの長所と短所

はじめに ― なぜ3手法を比較する必要があるのか

不動産の鑑定評価では、原則として3つの手法を併用することが求められています。これは、不動産の価値を異なる角度（コスト・市場・収益）から多面的に検証することで、より信頼性の高い鑑定評価額を導き出すためです。

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等によりこれらの手法の一部が適用できないときは、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節

つまり、3手法の比較・理解は鑑定評価の実務においても試験においても不可欠です。本記事では、各手法の特徴を比較表で整理し、どの場面でどの手法が重視されるかを体系的に解説します。

三方式の概要

3つのアプローチ

鑑定評価の三方式は、それぞれ不動産の価値の異なる側面に着目しています。

この3つのアプローチは、不動産の経済価値を構成する「コスト」「市場」「収益」という3つの柱に対応しています。

基準の規定

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達（建設、造成等）に要する費用に着目する原価方式、不動産の取引事例又は収益事例に着目する比較方式、不動産から生み出される収益に着目する収益方式に大別される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

各手法の長所と短所を比較

原価法

取引事例比較法

収益還元法

どの手法をどの場面で重視するか

不動産類型別の重視手法

基準の立場

基準では、特定の手法を常に最優先とする画一的なルールは設けていません。対象不動産の種類や市場の特性に応じて、最も説得力のある手法が異なるという立場です。重要なのは複数の手法を併用することです。

試算価格の調整 ― 3手法の結果をどうまとめるか

調整の必要性

3つの手法をそれぞれ適用すると、積算価格・比準価格・収益価格の3つの試算価格が得られます。これらの値は通常一致しません。ここで行うのが「試算価格の調整」です。

鑑定評価の手法の適用により求められた各試算価格の再吟味を行い、各試算価格が有する説得力に係る判断を行った上で、鑑定評価における最終判断として、対象不動産の鑑定評価額を決定しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節

調整のポイント

1. 各手法の適用過程の再吟味 ― 使用した資料の信頼性、手法適用の精度を再確認
2. 各試算価格の説得力の比較 ― 対象不動産の市場特性と各手法の適合性を評価
3. 鑑定評価額の決定 ― 各試算価格の説得力に基づき、最終的な判断を下す

機械的な平均は不適切

ここで重要なのは、単純平均や加重平均による機械的な調整は認められないという点です。各手法の「説得力」を吟味した上での総合判断が求められます。

基準が求める「併用」の原則

なぜ併用が必要なのか

基準が複数の手法の併用を求める理由は、以下のとおりです。

1. 多角的な検証 ― 一つの手法だけでは、その手法固有の限界に左右される
2. 相互牽制 ― 複数の手法の結果を比較することで、極端な値を排除できる
3. 信頼性の向上 ― 異なる角度からの評価が整合的であれば、結果の信頼性が高まる

手法が適用できない場合

対象不動産の種類や資料の制約により、一部の手法が適用できない場合があります。その場合でも、基準は「その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき」としています。

例えば、収益還元法を適用できない自用住宅であっても、「仮に賃貸した場合の収益性」を念頭に置いて他の手法の結果を吟味すべきという趣旨です。

3手法の比較一覧表

試験での出題ポイント

1. 三方式の分類 ― 原価方式・比較方式・収益方式の3つに大別されること
2. 各手法の試算価格の名称 ― 積算価格・比準価格・収益価格を正確に対応させる
3. 複数手法の併用原則 ― 基準が「複数の手法を適用すべき」としていること
4. 手法が適用できない場合の対応 ― 「考え方をできるだけ参酌」
5. 試算価格の調整 ― 機械的な平均ではなく説得力に基づく判断
6. 収益還元法の適用範囲 ― 自用不動産にも適用すべき
7. 各手法の長所・短所 ― 得意な不動産類型と苦手な不動産類型

暗記のポイント

三方式の対応関係

「原（げん）＝費用＝積算」「比（ひ）＝市場＝比準」「収（しゅう）＝収益＝収益」

試算価格の名称

「せき・ひ・しゅう」 = 積算価格・比準価格・収益価格

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まとめ

鑑定評価の3手法は、それぞれ不動産の価値の異なる側面に着目する相互補完的な手法です。

• 原価法は費用性、取引事例比較法は市場性、収益還元法は収益性に着目
• 各手法には長所・短所があり、不動産の類型によって重視する手法が異なる
• 基準は複数の手法を併用することを原則とする
• 試算価格の調整では機械的な平均は不適切であり、説得力に基づく判断が必要
• 手法が適用できない場合でも、その考え方をできるだけ参酌する

各手法の詳細については、原価法の適用手順、取引事例比較法の適用手順、収益還元法の適用手順をそれぞれご覧ください。