賃貸事例比較法とは？不動産鑑定における適用手順と実際実質賃料の考え方

賃貸事例比較法とは

不動産鑑定士試験において、賃貸事例比較法は賃料を求める鑑定評価の手法の一つであり、取引事例比較法の考え方を賃料に応用した手法です。新規賃料の評価にも継続賃料の評価にも用いられます。

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を比準賃料という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

実際実質賃料の意義

賃貸事例比較法で用いる事例の賃料は、実際実質賃料です。これは「実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価」をいい、実質賃料の概念に対応しています。

単に毎月の支払賃料だけでなく、権利金や敷金等の一時金の運用益・償却額を含めた経済的対価の総体を比較の対象とします。一時金の条件が異なる事例同士を比較するためには、支払賃料ベースではなく実質賃料ベースで統一して比較する必要があるためです。

賃貸事例比較法の適用手順

賃貸事例比較法の適用手順は、取引事例比較法に準じますが、賃料固有の留意事項があります。

事例の選択における留意事項

契約内容の類似性

賃貸事例比較法において特に重要なのは、契約内容の類似性です。

賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずるものとする。この場合において、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

留意事項は、契約内容の類似性を判断する際の事項を具体的に例示しています。

新規賃料と継続賃料の区別

賃貸借等の事例の選択に当たっては、新規賃料、継続賃料の別又は建物の用途の別により賃料水準が異なるのが一般的であることに留意して、できる限り対象不動産に類似した事例を選択すべきである。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

新規賃料と継続賃料では一般に賃料水準が異なるため、新規賃料を求める場合には新規の賃貸借事例を、継続賃料を求める場合には賃料改定の事例を選択すべきです。

比準賃料の時期

比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似するものでなければならない。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

地域要因・個別的要因の比較における留意事項

地域要因の比較

地域要因の比較について、賃料を求める場合には特有の留意事項があります。

賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意することが必要である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

個別的要因の比較

個別的要因の比較においても、賃料固有の要因に留意が必要です。

賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に関する個別的要因等に留意することが必要である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

賃料の場合、物理的な要因だけでなく契約内容も個別的要因として比較の対象となる点が、価格を求める場合との大きな違いです。

有効性

賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合に有効である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

賃貸事例が豊富に存在する地域（オフィスビルが集積する都心部等）では特に有効ですが、事例が少ない地域では適用が困難になります。

継続賃料における賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法である。試算賃料を求めるに当たっては、継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行うことに留意しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

継続賃料の評価に賃貸事例比較法を適用する場合には、差額配分法、利回り法、スライド法とともに4つの手法の一つとして位置づけられます。

「実際実質賃料」でつまずかないために

賃貸事例比較法で最初に引っかかるのが実際実質賃料という用語です。ここを曖昧にすると、以降の手順がすべて曖昧になります。

なぜ「支払賃料」ではなく「実質賃料」なのか

テナントが毎月払っている金額（支払賃料）だけを見ると、事例間の比較ができません。契約によって一時金の授受がまったく違うからです。

支払賃料だけを見ればAのほうが高く見えます。しかしBは保証金が2倍で、さらに返還されない権利金まで受け取っています。賃貸人が実際に得ている経済的利益はBのほうが大きいかもしれません。

そこで、一時金から生じる利益を賃料に換算して足し戻したものが実質賃料です。

これを事例について求めたものが実際実質賃料（現に授受されている実質ベースの賃料）です。事例をこの土俵に揃えて初めて、賃料水準の比較が成立します。

一時金の種類で扱いが変わる

返還されるかどうかが判定の軸です。返還されるなら賃貸人の手元に残るのは運用益だけ、返還されないなら元本部分も期間按分して賃料に算入します。

なお、一時金の性格は名称ではなく実質で判定します。「保証金」という名目でも一部が償却される契約であれば、その部分は権利金的性格として扱います。詳しくは賃料の種類と関係の整理、純賃料とはを参照してください。

最後に支払賃料へ戻す

比準して求めた賃料は実質賃料ベースです。鑑定評価額として支払賃料を求める場合は、対象不動産の一時金の授受条件を前提に、実質賃料から一時金相当分を控除して戻します。

事例の一時金条件ではなく、対象不動産の一時金条件で戻すのが要点です。ここを取り違えると、比準の意味がなくなります。

適用手順を一本の式で見る

賃貸事例比較法の構造は、取引事例比較法とまったく同じです。対象が価格か賃料かが違うだけです。

時点修正で参照するものが違う点に注意してください。賃料は地価より変動が遅く、幅も小さいという性質があります。地価の変動率をそのまま賃料に当てはめると、賃料水準を大きく誤ります。この遅行性の理由は新規賃料と継続賃料の違いで解説しています。

新規賃料と継続賃料で「使う事例」が変わる

賃貸事例比較法は新規賃料・継続賃料の双方で使えますが、収集する事例の種類が違います。

継続賃料の評価で新規の賃貸借事例を使うと、契約の継続性という要素が抜け落ちてしまいます。逆に新規賃料の評価で改定事例を使えば、遅行した水準を拾ってしまいます。

継続賃料の場合、事例の選択にあたっては次の点も確認します。

• 賃料改定の事例であること（新規の賃貸借事例ではないこと）
• 対象不動産と類似する用途・規模・品等の不動産に関する事例であること
• 改定の経緯（当事者の合意によるものか、調停・裁判によるものか）

継続賃料における位置づけは継続賃料の求め方 - 4手法、他手法との比較は継続賃料の4手法を計算例で比較を参照してください。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 実際実質賃料の定義と意義
• 契約内容の類似性の判断事項（7項目）
• 新規賃料と継続賃料の賃料水準の違いへの留意
• 賃料を求める場合の地域要因の比較の留意事項

論文式試験

• 賃貸事例比較法の意義と適用方法：取引事例比較法との共通点・相違点
• 事例選択の留意事項：契約内容の類似性を中心に論述する問題
• 新規賃料と継続賃料の別：事例選択における区別の重要性

暗記のポイント

1. 実際実質賃料：「実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価」
2. 事例選択：取引事例比較法に準ずるが「契約の内容について類似性を有するもの」を選択
3. 契約内容の類似性判断の7事項を暗記
4. 比準賃料は「価格時点に近い時点に新規に締結された事例」から比準

まとめ

賃貸事例比較法は、取引事例比較法の考え方を賃料に応用した手法であり、類似の賃貸借事例の実際実質賃料をもとに比準賃料を求めます。適用手順は取引事例比較法に準じますが、事例選択における契約内容の類似性への留意や、地域要因・個別的要因の比較における賃料固有の留意事項がある点で独自性を持ちます。

積算法が費用性の観点から賃料を求めるのに対し、賃貸事例比較法は市場性の観点から賃料を求める手法として、両者は補完的な関係にあります。鑑定評価の3手法の考え方が賃料評価にも適用されていることを理解し、差額配分法、利回り法、スライド法などの継続賃料の手法とも関連づけて学習を進めてください。

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