利回り法とは？不動産鑑定の継続賃料評価における仕組みと積算法との違い

利回り法とは

不動産鑑定士試験において、利回り法は継続賃料を求める4つの手法の一つです。利回り法は、積算法と同様の構造を持ちますが、期待利回りの代わりに継続賃料利回りを用いる点に特徴があります。

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

積算法との関係

利回り法の算定式は積算法と同じ構造を持っています。

最大の違いは、利回りの設定方法にあります。積算法の期待利回りが新規の投資に対する期待収益率であるのに対し、利回り法の継続賃料利回りは既存の契約関係を前提とした利回りです。

継続賃料利回りの求め方

継続賃料利回りは、利回り法の核心部分であり、複数の要素を総合的に勘案して求めます。

継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

考慮すべき要素

直近合意時点の利回りの重要性

継続賃料利回りの査定において出発点となるのは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合です。

この利回りを踏まえつつ、価格時点までの市場環境の変化等を反映して継続賃料利回りを査定します。

基礎価格と必要諸経費等

基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準ずるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

基礎価格は、積算法と同様に原価法及び取引事例比較法により求めます。ただし、利回り法の基礎価格は価格時点における基礎価格であり、直近合意時点の基礎価格とは異なることに注意が必要です。

必要諸経費等も価格時点における水準を用います。賃料の構成に示した6項目（減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等損失相当額）が対象です。

利回り法の計算例

前提条件：
  価格時点の基礎価格：6,000万円
  継続賃料利回り：3.5%
  必要諸経費等：80万円/年

利回り法による試算賃料 ＝ 6,000万円 × 3.5% ＋ 80万円
                     ＝ 210万円 ＋ 80万円
                     ＝ 290万円/年（月額約24.2万円）

利回り法の特徴と限界

特徴

利回り法は、不動産の費用性と継続性の両面に着目した手法です。基礎価格の変動を反映しつつ、継続的な賃貸借関係における利回りの安定性を考慮します。

他の継続賃料手法との比較

試験での出題ポイント

短答式試験

• 利回り法の算定式：基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 必要諸経費等
• 継続賃料利回りの求め方：5つの考慮要素
• 積算法との違い：期待利回りと継続賃料利回りの区別
• 基礎価格と必要諸経費等は積算法に準ずる

論文式試験

• 利回り法の意義と積算法との関係：同じ構造で異なる利回りを用いる理由
• 継続賃料利回りの査定方法：5つの考慮要素の体系的な論述

暗記のポイント

1. 利回り法 ＝ 基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 必要諸経費等
2. 継続賃料利回りの出発点：「直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合」
3. 考慮要素：直近合意時点の利回り、期待利回り、過去の利回り推移、基礎価格の変動、類似事例の利回り

まとめ

利回り法は、積算法と同じ構造を持ちながら、期待利回りの代わりに継続賃料利回りを用いて継続賃料を求める手法です。継続賃料利回りは、直近合意時点の利回りを出発点として、期待利回り、過去の利回り推移、基礎価格の変動、類似事例の利回りを総合的に勘案して求めます。

差額配分法、スライド法、賃貸事例比較法とともに継続賃料の4手法を体系的に理解し、継続賃料固有の特殊性も含めて学習を進めることが試験対策として有効です。