積算法とは？不動産鑑定における新規賃料の算定方法と期待利回りの求め方

積算法とは

不動産鑑定士試験において、賃料を求める鑑定評価の手法の中で最も基本的な位置づけにあるのが積算法です。積算法は、対象不動産の基礎価格に期待利回りを乗じて得た額（純賃料に相当）に必要諸経費等を加算して積算賃料を求める手法です。

積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を積算賃料という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

積算法の算定式は次のとおりです。

これは、純賃料・支払賃料・実質賃料の関係で示した「実質賃料 ＝ 純賃料 ＋ 必要諸経費等」の構造に基づいています。基礎価格×期待利回りが純賃料に相当します。

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積算法の有効性

積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

積算法は、不動産の費用性に着目した手法です。不動産を取得するために投下した資本に対する適正な収益と、不動産の賃貸借を維持するための費用を積み上げて賃料を求めるという、いわばコストアプローチの賃料版といえます。

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基礎価格

意義

基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

基礎価格は、対象不動産の経済価値を表す価格であり、原価法と取引事例比較法により求めます。

宅地の賃料を求める場合の基礎価格

留意事項は、宅地の賃料（地代）を求める場合の基礎価格について次のように規定しています。

建物及びその敷地の賃料を求める場合の基礎価格

建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

最有効使用が制約される場合

積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

最有効使用が契約条件によって制約される場合には、その制約の程度を基礎価格に反映させる必要があります。

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期待利回り

意義

期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

期待利回りは、不動産に投下した資本に対して期待される収益率です。基礎価格に期待利回りを乗じた額が純賃料（賃貸人の純収益）に相当します。

求め方

期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性に留意すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

期待利回りは、還元利回りの求め方に準じて求めますが、賃料の特性を考慮する必要があります。

賃料の特性と期待利回り

賃料は価格と比較して以下のような特性を持っています。

期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章

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必要諸経費等

必要諸経費等は、賃料の種類と関係で解説したとおり、以下の6項目から構成されます。

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積算法の計算例

宅地の新規地代を求める場合

前提条件：
  基礎価格（更地価格）：5,000万円
  期待利回り：3.0%
  固定資産税・都市計画税：50万円/年

積算賃料 ＝ 5,000万円 × 3.0% ＋ 50万円
         ＝ 150万円 ＋ 50万円
         ＝ 200万円/年（月額約16.7万円）

建物及びその敷地の新規家賃を求める場合

前提条件：
  基礎価格（建物及びその敷地の価格）：8,000万円
  期待利回り：5.0%
  必要諸経費等（維持管理費、公租公課、保険料等合計）：120万円/年

積算賃料 ＝ 8,000万円 × 5.0% ＋ 120万円
         ＝ 400万円 ＋ 120万円
         ＝ 520万円/年（月額約43.3万円）

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積算法と他の新規賃料手法との関係

新規賃料を求める手法には、積算法のほかに賃貸事例比較法と収益分析法があります。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は「積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定する」とされており、積算法は賃料評価の基本的な手法として位置づけられています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 積算法の算定式：基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
• 基礎価格の求め方：原価法及び取引事例比較法による
• 期待利回りの求め方：還元利回りの求め方に準ずる（賃料の特性に留意）
• 必要諸経費等の6項目の正確な暗記

論文式試験

• 積算法の意義と算定方法：基礎価格、期待利回り、必要諸経費等の体系的な論述
• 基礎価格の判定：最有効使用が可能な場合と制約される場合の区別
• 期待利回りと還元利回りの関係：賃料の特性（遅行性等）との関連

暗記のポイント

1. 積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
2. 基礎価格は「原価法及び取引事例比較法」により求める
3. 期待利回りは「還元利回りを求める方法に準ずる」（賃料の特性に留意）
4. 地代の基礎価格：最有効使用可能→更地の経済価値に即応、制約あり→建付地の経済価値に即応

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まとめ

積算法は、基礎価格に期待利回りを乗じて純賃料を求め、これに必要諸経費等を加算して積算賃料を算定する手法です。賃料の種類の関係における「実質賃料 ＝ 純賃料 ＋ 必要諸経費等」の構造をそのまま算定式に反映しています。

基礎価格は原価法及び取引事例比較法により求め、期待利回りは還元利回りの求め方に準じますが、賃料の遅行性等の特性を考慮する必要があります。必要諸経費等は6項目（減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等損失相当額）から構成されます。

積算法の理解は、利回り法をはじめとする継続賃料の手法の学習の前提ともなるため、確実に身につけておくことが重要です。賃貸事例比較法とともに新規賃料評価の両輪をなす手法として、鑑定評価の3手法との関連も意識して学習を進めてください。