更新 2026/08/16 / 鑑定評価基準・理論解説

還元利回りの求め方5選 - 不動産鑑定の直接還元法で用いるキャップレート

不動産鑑定の直接還元法で用いる還元利回り（キャップレート）の求め方5選を解説。取引事例比較法に基づく方法、借入金・自己資金からの方法、土地・建物の構成からの方法、割引率との関係、DSCRの活用まで、基準の留意事項に基づき網羅します。

還元利回りとは

不動産鑑定士試験において、収益還元法の理解は不可欠であり、その中核を成すのが還元利回り（キャップレート）です。還元利回りは、直接還元法において一期間の純収益から不動産の価格を求める際に使用される率であり、不動産の収益性を端的に表す指標です。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

還元利回りは割引率と密接に関連しますが、重要な違いがあります。還元利回りには将来の収益の変動予測と予測に伴う不確実性が含まれるのに対し、割引率は収益見通しにおいて考慮された変動予測に係る部分を除いたものです。

本記事の役割
本記事は還元利回りの求め方（5つの方法）に絞って解説します。種類ごとの使い分けは還元利回りの種類と適用場面の比較、割引率との違いは割引率とは？還元利回りとの違い、DCF法の最終還元利回りは復帰価格とは？最終還元利回りの求め方を参照してください。

還元利回りの求め方の全体像

基準の留意事項は、還元利回りを求める方法として5つの方法を例示しています。これらの方法は、一つの方法を採用する場合と複数の方法を組み合わせて採用する場合があります。

方法	概要
(ア) 取引事例比較法に基づく方法	類似の不動産の取引利回りから求める
(イ) 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法	資金調達構成に着目
(ウ) 土地と建物等に係る還元利回りから求める方法	物理的構成に着目
(エ) 割引率との関係から求める方法	割引率と純収益の変動率から求める
(オ) 借入金償還余裕率の活用による方法	DSCRを活用

還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

方法(ア)：取引事例との比較から求める方法

考え方

類似の不動産の取引事例から求められる利回り（取引利回り）をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行って還元利回りを求める方法です。

この方法は、対象不動産と類似性の高い取引事例に係る取引利回りが豊富に収集可能な場合には特に有効である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

留意事項

取引利回りが償却前後のいずれの純収益に対応するものであるかに留意する
純収益について特殊な要因（新築・建替え直後で稼働率が不安定等）があり、適切に補正ができない取引事例は採用すべきでない
取引事例の収集・選択は、取引事例比較法の適用方法に準ずる

実務上のポイント

この方法は最も直接的で市場性を反映した方法とされています。賃貸用不動産の取引市場が成熟している地域では、取引利回りの情報が豊富に得られるため、キャップレートの把握が比較的容易です。

方法(イ)：借入金と自己資金から求める方法

考え方

不動産取得に際する標準的な資金調達の構成（借入金と自己資金）に着目し、それぞれに係る還元利回りを加重平均して求める方法です。

R = R_M \times W_M + R_E \times W_E

記号	意味
$$R$$	還元利回り
$$R_M$$	借入金還元利回り
$$W_M$$	借入金割合
$$R_E$$	自己資金還元利回り
$$W_E$$	自己資金割合

この方法は、不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優れている。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

計算例

借入金還元利回り：4.0%、借入金割合：60%
自己資金還元利回り：8.0%、自己資金割合：40%

R ＝ 4.0% × 60% ＋ 8.0% × 40%
  ＝ 2.4% ＋ 3.2%
  ＝ 5.6%

方法(ウ)：土地と建物等から求める方法

考え方

対象不動産の物理的な構成要素（土地と建物等）に着目し、それぞれの還元利回りを各々の価格の構成割合で加重平均して求める方法です。

R = R_L \times W_L + R_B \times W_B

記号	意味
$$R$$	還元利回り
$$R_L$$	土地の還元利回り
$$W_L$$	土地の価格割合
$$R_B$$	建物等の還元利回り
$$W_B$$	建物等の価格割合

この方法は、対象不動産が土地及び建物等により構成されている場合に、土地及び建物等に係る利回りが異なるものとして把握される市場においてそれらの動向を反映させることに優れている。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

この方法は土地残余法・建物残余法の考え方と密接に関連しています。

方法(エ)：割引率との関係から求める方法

考え方

割引率をもとに、純収益の変動率を考慮して還元利回りを求める方法です。

$$R = Y - g$$

記号	意味
$$R$$	還元利回り
$$Y$$	割引率
$$g$$	純収益の変動率

この方法は、純収益が永続的に得られる場合で、かつ純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に有効である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

実務的な意味

この式は、還元利回りと割引率の関係を端的に表すものとして非常に重要です。純収益が一定率（ $$g$$ ）で成長すると想定される場合、割引率から成長率を控除したものが還元利回りとなります。

純収益の動向	還元利回りと割引率の関係
純収益が増加傾向（ $$g > 0$$ ）	$$R < Y$$ （還元利回り < 割引率）
純収益が一定（ $$g = 0$$ ）	$$R = Y$$ （還元利回り＝割引率）
純収益が減少傾向（ $$g < 0$$ ）	$$R > Y$$ （還元利回り > 割引率）

方法(オ)：借入金償還余裕率（DSCR）の活用

考え方

借入金還元利回りと借入金割合をもとに、借入金償還余裕率（DSCR）を用いて還元利回りを求める方法です。

R = R_M \times W_M \times DSCR

記号	意味
$$R$$	還元利回り
$$R_M$$	借入金還元利回り
$$W_M$$	借入金割合
$$DSCR$$	借入金償還余裕率（通常1.0以上）

この方法は、不動産の購入者の資金調達に着目し、対象不動産から得られる収益のみを借入金の返済原資とする場合に有効である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項）総論第7章

DSCRは、ある期間の純収益を同期間の借入金元利返済額で除した値であり、借入期間の平均純収益をもとに算定すべきとされています。

5つの方法の比較

方法	着目点	有効な場面	特徴
(ア) 取引事例比較	市場の実勢	取引利回りが豊富な場合	最も直接的
(イ) 借入金・自己資金	資金調達構成	金融市場の動向を反映したい場合	金融市場と連動
(ウ) 土地・建物等	物理的構成	土地・建物の利回りが異なる市場	構成要素に分解
(エ) 割引率関係	純収益の成長性	純収益が永続的で一定の趨勢	理論的明快
(オ) DSCR活用	借入金の安全性	収益のみが返済原資の場合	レンダー視点