不動産鑑定評価書の読み方と12の必須記載事項

鑑定評価書とは

鑑定評価書とは、不動産鑑定業者が鑑定評価の結果を記載して依頼者に交付する書面のことで、その実質的な内容となるのが不動産鑑定士の作成する「鑑定評価報告書」です。鑑定評価基準は、鑑定評価報告書に記載すべき事項を詳細に規定しており、不動産鑑定士にはこれらの事項を適正に記載する義務があります。

鑑定評価報告書は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士が自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第9章

鑑定評価報告書の12の必須記載事項

鑑定評価基準は、鑑定評価報告書に記載しなければならない事項として12項目を規定しています。各項目がどの条文に対応し、何を求めているのかは鑑定評価基準 総論第9章の条文ごとの深掘り解説で詳しく整理しています。

1. 鑑定評価額及び価格又は賃料の種類

2. 鑑定評価の条件

鑑定評価の条件として設定した事項を記載します。対象確定条件、想定上の条件等が該当します。

3. 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造等及び対象不動産に係る権利の種類

対象不動産の確認の結果として、物的確認と権利の態様の確認に基づく情報を記載します。

4. 対象不動産の確認に関する事項

実地調査で書く5つのこと

5. 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連

依頼目的に対応した条件により、その価格又は賃料を求めるべきと判断した理由を記載します。特定価格を求めた場合は法令等による社会的要請の根拠を明らかにします。

6. 鑑定評価額の決定の理由の要旨

地域分析及び個別分析、最有効使用の判定、三手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の適用、試算価格の調整、公示価格との規準などについて記載します。

7. 鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲

8. 価格時点及び鑑定評価を行った年月日

価格の判定の基準日である価格時点と、鑑定評価を行った年月日を記載します。

9. 依頼者及び提出先等の氏名又は名称

依頼者と、鑑定評価書の提出先等の氏名又は名称を記載します。

10. 関与不動産鑑定士の氏名

鑑定評価に関与した不動産鑑定士の氏名を記載します（鑑定評価書には、関与した不動産鑑定士がその資格を表示して署名します）。

11. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等や、依頼者・提出先等との関係を記載します。

12. 鑑定評価額の公表の有無について確認した内容

鑑定評価額が公表されるかどうかについて、依頼者に確認した内容を記載します。

鑑定評価書の読み方のポイント

依頼者・利用者が確認すべき事項

鑑定評価書を受け取った際に、特に確認すべきポイントは以下のとおりです。

手法の適用結果の見方

鑑定評価書には、各手法で求めた試算価格と、それらを調整して最終的な鑑定評価額を決定した過程が記載されています。

3つの試算価格から評価額へ

鑑定評価書の有効期限

有効期限はあるか

鑑定評価書に法定の有効期限はありません。しかし、不動産の価格は価格時点においてのみ妥当するものであるため、価格時点から時間が経過するほど鑑定評価額と実際の市場価格との乖離が生じうることに留意が必要です。用途別に「いつまで使えるか」をより詳しく知りたい場合は、不動産鑑定の有効期限で解説しています。

評価額は価格時点の価格

鑑定評価書と調査報告書の違い

詳しくは鑑定評価書と調査報告書の違いを参照してください。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：鑑定評価報告書の意義と必須記載事項。 12の記載事項の内容を論述する問題です。

論点2：実地調査の記載事項。 実地調査に関する記載事項と、内覧省略の場合の取扱いを論じる問題です。

まとめ

鑑定評価報告書は、不動産鑑定士が判断と意見を表明しその責任を明らかにする文書であり、12の必須記載事項が定められています。鑑定評価額、鑑定評価の条件、対象不動産の確認、決定の理由の要旨等が記載され、評価の透明性と信頼性を担保する役割を果たしています。

鑑定評価書と調査報告書の違い、対象不動産の確認、試算価格の調整と併せて理解してください。