2026/01/12 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定の積算価格とは？求め方と活用場面

積算価格は原価法により「再調達原価−減価額」で求める試算価格で、不動産の費用性に着目します。再調達原価の直接法・間接法、減価修正の3要因（物理的・機能的・経済的）と2方法（耐用年数法・観察減価法）の併用、置換原価の概念、造成地・新築物件で特に有効となる場面まで体系的に解説します。

積算価格とは

不動産鑑定評価において、積算価格とは原価法を適用して求められる試算価格です。不動産鑑定士試験では、三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）から求められる各試算価格の意義と特徴が繰り返し出題されており、積算価格はその一つとして重要な位置を占めています。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

積算価格の基本算式は以下のとおりです。

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額

鑑定評価の三方式は、不動産の価格形成における異なる性格に着目しています。

積算価格は、不動産を再び調達する場合に必要な費用の観点から不動産の価値を捉えるものです。この「費用性」は、原価法の基本的な考え方であり、不動産の価格と費用との間に密接な関係があるという認識に基づいています。

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額です。

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

再調達原価を求める方法には、直接法と間接法があります。

方法	内容
直接法	対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法
間接法	類似の不動産から間接的に再調達原価を求める方法

建物の再調達原価は、標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。

建物の再調達原価 ＝ 標準的な建設費 ＋ 通常の付帯費用

付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合があります。

土地の再調達原価は、素地の標準的な取得原価に造成費と付帯費用を加算して求めます。

土地の再調達原価 ＝ 素地の取得原価 ＋ 造成費 ＋ 付帯費用（＋ 熟成度）

社会的・経済的環境の変化が価格水準に影響を与えている場合には、熟成度として増加額を加算できます。

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を再調達原価から控除して、価格時点における適正な積算価格を求めることです。

減価要因	内容
物理的要因	摩滅・破損、老朽化、偶発的損傷
機能的要因	建物と敷地の不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足等
経済的要因	近隣地域の衰退、環境との不適合、市場性の減退等

方法	内容
耐用年数に基づく方法	経過年数と経済的残存耐用年数から減価額を把握（定額法、定率法等）
観察減価法	各減価要因の実態を調査して減価額を直接求める

基準は、これら2つの方法を併用することを求めています。

原価法（積算価格）は、対象不動産の類型や特性に応じて有効性が異なります。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

積算価格は、比準価格や収益価格と異なる側面から不動産の価値を捉えるものであり、試算価格の調整においてそれぞれの説明力が検討されます。

乖離パターン	考えられる原因
積算価格 > 比準価格・収益価格	建設コストが市場の評価水準を上回っている、供給過剰
積算価格 < 比準価格・収益価格	不動産市場が活況で費用の積み上げ以上の評価を受けている

三方式の併用と試算価格の調整は、複数の角度から不動産の価値を検証するための一連のプロセスです。