不動産鑑定の収益価格とは？求め方と活用場面

収益価格とは

不動産鑑定評価における収益価格とは、収益還元法を適用して求められる試算価格です。不動産鑑定士試験では、収益還元法は「すべての不動産に適用すべき」とされる重要な手法であり、収益価格の理解は欠かせません。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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収益価格が着目する性格

収益価格は、不動産の収益性に着目し、将来にわたって不動産が生み出す収益の現在価値として価格を捉えます。基準は「収益は不動産の経済価値の本質を形成するもの」として、収益還元法の重要性を強調しています。

不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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収益価格を求める2つの方法

直接還元法

直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を求める方法です。

直接還元法は、安定的な収益が見込まれる不動産の評価に適しており、計算構造がシンプルで理解しやすいという特徴があります。

DCF法

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計する方法です。

DCF法は、毎期の純収益及び復帰価格の変動予測を明示するため、説明性に優れた手法です。

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純収益の算定

純収益は、不動産に帰属する適正な収益であり、一般に総収益から総費用を控除して求めます。

総収益の構成

総費用の構成

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還元利回りと割引率

還元利回り

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において使用される率です。将来の収益に影響を与える要因の変動予測と不確実性を含むものです。

割引率

割引率は、DCF法において将来の収益を現在価値に割り戻す際に使用される率です。還元利回りに含まれる変動予測のうち、収益見通しにおいて既に考慮された部分を除いたものです。

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収益還元法が有効な場面

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収益価格の検証機能

基準は、市場における取引価格の上昇が著しいときには、収益価格が取引価格に対する有力な験証手段として活用されるべきことを明記しています。

市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 収益価格の定義と収益還元法の基本的な考え方
• 直接還元法とDCF法の違い
• 「基本的にすべて適用すべき」という収益還元法の位置づけ
• 還元利回りと割引率の違い

論文式試験

• 収益価格の意義と収益性の概念
• 直接還元法とDCF法の適用方法の比較
• 純収益の算定方法（総収益−総費用）
• 収益価格と他の試算価格の乖離の分析

暗記のポイント

1. 着目する性格：「収益性」
2. 定義：「将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和」
3. 2つの方法：直接還元法（P＝a/R）とDCF法
4. 適用範囲：「市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべき」
5. 験証機能：取引価格上昇が著しいときの有力な験証手段

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まとめ

収益価格は、収益還元法を適用して求められる試算価格であり、不動産の収益性に着目して将来の純収益の現在価値として価格を捉えるものです。直接還元法とDCF法の2つの方法があり、対象不動産の特性と収集可能な資料に応じて適用します。

基準は収益還元法を「基本的にすべて適用すべき」手法として位置づけており、賃貸用不動産はもちろん、自用の不動産についても賃貸を想定して適用されます。収益価格は、積算価格や比準価格とともに試算価格の調整に供され、特に賃貸用不動産では規範性が最も高い試算価格として重視されます。

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