不動産鑑定における純収益とは？総収益と総費用の整理

純収益とは

不動産鑑定評価における純収益とは、不動産に帰属する適正な収益であり、収益還元法の適用において収益価格を求めるための基礎となる収益です。

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本、労働及び経営の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本、労働及び経営の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

基本的な算定式は次のとおりです。

純収益は一般に1年を単位として把握します。

純収益の種類

純収益には、総収益・総費用の把握の仕方により異なる種類があります。

純収益の種類は、還元利回りや割引率を求める方法と密接な関連があるため、一貫性のある取扱いが求められます。

総収益の算定

賃貸用不動産の場合

賃貸用不動産の総収益は、一般に、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

これらの合計を支払賃料等といいます。

賃貸以外の事業用不動産の場合

賃貸以外の事業の用に供する不動産（ホテル、ゴルフ場等）の総収益は、一般に売上高とします。ただし、不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額をもって総収益とすることもできます。

更地の場合

更地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、当該複合不動産が生み出す総収益を適切に求めます。

総費用の算定

賃貸用不動産の場合

DCF法の適用に当たっては、保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に特に留意する必要があります。

賃貸以外の事業用不動産の場合

売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求めます。

直接還元法とDCF法における純収益の取扱い

直接還元法

直接還元法では、一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を求めます。

一期間の純収益として、初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があります。

DCF法

DCF法では、毎期の純収益と復帰価格を、割引率でそれぞれ現在価値に割り引いて合計します。

DCF法の適用に当たっては、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要であり、特に以下の点に留意します。

• 賃貸借契約の内容
• 賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動
• 大規模修繕費等の費用の発生時期
• 収益増加の見通しについて予測の限界の見極め

純収益の間接的な求め方

純収益は、対象不動産から直接把握する方法のほか、間接的に求める方法もあります。

近隣地域や同一需給圏内の類似地域等に存する類似の不動産の純収益を参考に、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って適切に補正する方法です。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 純収益の定義（不動産に帰属する適正な収益）
• 純収益の算定式（総収益 − 総費用）
• 償却前と償却後の純収益の区別
• 総収益・総費用の構成項目
• 直接還元法とDCF法における純収益の取扱いの違い

論文式試験

• 純収益の意義と不動産への帰属の考え方
• 総収益と総費用の具体的な構成
• 直接還元法とDCF法における純収益の取扱いの相違
• 純収益の見通しと予測の限界

まとめ

純収益は、収益還元法において収益価格を求めるための基礎となる収益であり、総収益から総費用を控除して求めます。賃貸用不動産では支払賃料等が総収益の中心であり、総費用には維持管理費、公租公課、損害保険料等が含まれます。

直接還元法では一期間の純収益を還元利回りで還元し、DCF法では毎期の純収益を割引率で割り引きます。純収益の種類（償却前・償却後）と還元利回りの整合性に留意し、将来の収益見通しについて十分な調査を行うことが重要です。