不動産鑑定における純収益とは？総収益と総費用の整理

純収益とは

不動産鑑定評価における純収益とは、不動産に帰属する適正な収益であり、収益還元法の適用において収益価格を求めるための基礎となる収益です。

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本、労働及び経営の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本、労働及び経営の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

基本的な算定式は次のとおりです。

純収益は一般に1年を単位として把握します。

純収益の種類

純収益には、総収益・総費用の把握の仕方により異なる種類があります。

純収益の種類は、還元利回りや割引率を求める方法と密接な関連があるため、一貫性のある取扱いが求められます。

総収益の算定

賃貸用不動産の場合

賃貸用不動産の総収益は、一般に、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

これらの合計を支払賃料等といいます。

賃貸以外の事業用不動産の場合

賃貸以外の事業の用に供する不動産（ホテル、ゴルフ場等）の総収益は、一般に売上高とします。ただし、不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額をもって総収益とすることもできます。

更地の場合

更地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、当該複合不動産が生み出す総収益を適切に求めます。

総費用の算定

賃貸用不動産の場合

DCF法の適用に当たっては、保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に特に留意する必要があります。

賃貸以外の事業用不動産の場合

売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求めます。

総収益・総費用を一枚の表で追う

項目を列挙されても、実際にどう積み上がるかが見えなければ計算問題は解けません。賃貸オフィスビル1棟を例に、総収益から純収益までを通しで示します。

前提条件

ステップ1：総収益を積み上げる

空室損を引くのを忘れるのが最も多いミスです。満室想定の賃料をそのまま総収益にすると、収益価格が過大になります。

ステップ2：総費用を積み上げる

ステップ3：純収益を求める

この36,862,000円が、実務でいうNOI（純営業収益）に相当します。実際の物件でどこまでを収入・費用に含めるかという運用の細部は収益分析におけるNOI計算の実務で扱っています。この36,862,000円を、償却前の還元利回りで還元すれば収益価格が求まります。仮に還元利回りを5.0%とすれば、

償却後で計算する場合

減価償却費（建物の再調達原価300,000,000円・耐用年数50年の定額法として年6,000,000円）を総費用に加えると、

このとき用いる還元利回りは償却後の還元利回りでなければなりません。仮に4.19%とすれば、

償却前で計算しても償却後で計算しても、収益価格はほぼ同じになる——これが両者の関係です。純収益を小さくすれば還元利回りも小さくなるため、割り算の結果は釣り合います。

つまずきやすい3つの論点を掘り下げる

論点1：なぜ保証金の「運用益」が収益になるのか

保証金や敷金は預り金であり、いずれ返す性質のお金です。したがって保証金そのものは収益ではありません。しかし、返すまでの間は賃貸人が手元で運用できます。この運用によって生じる利益は、賃貸人が不動産を貸したことによって得ている経済的利益なので、総収益に含めます。

一方、権利金のように返還されない一時金は、賃料の前払的性格を持ちます。この場合は、運用益に加えて契約期間で按分した償却額も総収益に含めます。

この「返還されるか」で扱いが変わる点が、短答式で繰り返し問われます。一時金の性格の判定は名称ではなく実質で行う点も含め、賃料の種類と関係の整理で詳しく扱っています。

論点2：償却前と償却後は、なぜどちらでもよいのか

初学者が最も混乱するのがここです。「減価償却費を引くかどうかで価格が変わるのでは」と考えてしまいます。

答えは、純収益と還元利回りは必ずセットで対応させるからです。

償却前の還元利回りには、投下資本を耐用年数のうちに回収する分（資本回収）が上乗せされています。償却後の還元利回りは、その回収分を減価償却費として費用側で処理済みなので、上乗せがありません。

したがって、償却前の純収益を償却後の還元利回りで還元する（あるいはその逆）と、価格が大きく狂います。試験の計算問題では、与えられた利回りが償却前か償却後かを必ず確認してください。

利回り側の詳しい整理は還元利回りの種類と適用場面の比較を参照してください。

論点3：「不動産に帰属する」とはどういうことか

基準の定義には、見落とされがちな重要な一文があります。

総収益から、資本、労働及び経営の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。

つまり純収益とは、事業から生じた収益のうち、不動産という生産要素に配分される部分です。事業全体の利益ではありません。

この考え方が効いてくるのが、ホテル・ゴルフ場・病院といった事業用不動産の評価です。ホテルの売上は、立地（不動産）だけでなく、従業員の接客（労働）、運営ノウハウ（経営）、什器備品（資本）が結合して生まれます。したがって、売上から労働・経営・資本への分配分を差し引いた残りが、不動産に帰属する純収益になります。

実務では、こうした事業用不動産について支払賃料等相当額（その不動産を賃貸したとしたらいくらの賃料が得られるか）をもって総収益とする方法も採られます。事業のうまさが不動産の価格に混入するのを避けるためです。ホテルの評価手法はホテル・旅館の評価手法で扱っています。

純収益の算定でよくある誤り

とくに借入金利息を総費用に入れないという点は、実務感覚からずれるため間違えやすい論点です。純収益は「その不動産がどれだけ稼ぐか」を測るものであり、それを誰がどう資金調達したかとは無関係です。同じ不動産を全額自己資金で買っても借入で買っても、純収益は変わりません。

直接還元法とDCF法における純収益の取扱い

直接還元法

直接還元法では、一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を求めます。

一期間の純収益として、初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があります。

DCF法

DCF法では、毎期の純収益と復帰価格を、割引率でそれぞれ現在価値に割り引いて合計します。

DCF法の適用に当たっては、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要であり、特に以下の点に留意します。

• 賃貸借契約の内容
• 賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動
• 大規模修繕費等の費用の発生時期
• 収益増加の見通しについて予測の限界の見極め

純収益の間接的な求め方

純収益は、対象不動産から直接把握する方法のほか、間接的に求める方法もあります。

近隣地域や同一需給圏内の類似地域等に存する類似の不動産の純収益を参考に、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って適切に補正する方法です。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 純収益の定義（不動産に帰属する適正な収益）
• 純収益の算定式（総収益 − 総費用）
• 償却前と償却後の純収益の区別
• 総収益・総費用の構成項目
• 直接還元法とDCF法における純収益の取扱いの違い

論文式試験

• 純収益の意義と不動産への帰属の考え方
• 総収益と総費用の具体的な構成
• 直接還元法とDCF法における純収益の取扱いの相違
• 純収益の見通しと予測の限界

まとめ

純収益は、収益還元法において収益価格を求めるための基礎となる収益であり、総収益から総費用を控除して求めます。賃貸用不動産では支払賃料等が総収益の中心であり、総費用には維持管理費、公租公課、損害保険料等が含まれます。

直接還元法では一期間の純収益を還元利回りで還元し、DCF法では毎期の純収益を割引率で割り引きます。純収益の種類（償却前・償却後）と還元利回りの整合性に留意し、将来の収益見通しについて十分な調査を行うことが重要です。

押さえるべき7点

• 定義：総収益から、資本・労働・経営への分配分を控除した、不動産に帰属する残余の部分
• 算定式：純収益＝総収益－総費用。単位は1年
• 総収益：実効的な支払賃料（空室損控除後）＋一時金の運用益等＋その他収入
• 一時金：保証金は運用益のみ、権利金は運用益＋償却額
• 総費用：維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料等。借入金利息と所有者の所得税は含めない
• 償却前後：純収益と還元利回りは必ず対応させる（片方だけ取り違えると価格が狂う）
• 事業用不動産：売上そのものではなく、支払賃料等相当額を用いることがある

収益還元法の学習マップ

純収益は収益還元法のすべての出発点です。前後の論点とつなげて理解してください。

賃料側の論点（純賃料・必要諸経費・一時金）は賃料の種類と関係の整理、事業用不動産の扱いはホテル・旅館の評価手法を参照してください。

収益還元法を演習で定着させる

純収益は、総収益・総費用の項目の出入り（空室損・一時金・借入金利息）と償却前後の対応で失点が集中します。実際に数値を積み上げて手順を体に入れてください。

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