2026/01/16 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における還元利回りとは？求め方の実務

直接還元法の計算式P=a/Rで使う還元利回り（キャップレート）の定義と5つの求め方を解説。割引率との本質的な違い（変動予測の含有の有無）、地域・用途・品等による水準の違い、最終還元利回りとの関係まで体系的に整理します。

還元利回りとは

不動産鑑定評価における還元利回り（キャップレート）とは、収益還元法において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率です。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

直接還元法の基本式は次のとおりです。

P = \frac{a}{R}

$$P$$ ：収益価格
$$a$$ ：一期間の純収益
$$R$$ ：還元利回り

例えば、年間純収益が500万円、還元利回りが5%の場合、収益価格は次のとおりです。

P = \frac{500万円}{0.05} = 1億円

還元利回りと割引率の違い

還元利回りと割引率は、いずれも収益性を表す率ですが、基本的な性質が異なります。

比較項目	還元利回り	割引率
使用場面	直接還元法の収益価格、DCF法の復帰価格	DCF法で将来収益を現在価値に割引
変動予測の取扱い	将来の変動予測と不確実性を含む	収益見通しで考慮済みの変動予測を除く
性質	収益と価格の比率（利回り）	時間価値の率（期待収益率）

割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

還元利回りの求め方

鑑定評価基準は、還元利回りを求める方法として以下の5つを挙げています。

1. 類似不動産の取引事例との比較

類似の不動産の取引利回りを参考に、対象不動産の還元利回りを求める方法です。

還元利回り ＝ \frac{純収益}{取引価格}

市場で成立した取引データに基づくため、市場実態を反映しやすい方法です。

2. 借入金と自己資金の加重平均

不動産投資における借入金の金利（借入金利回り）と自己資金の期待利回り（自己資金利回り）を、それぞれの構成割合で加重平均する方法です。

R = W_d \times R_d + W_e \times R_e

$$W_d$$ , $$W_e$$ ：借入金、自己資金の構成割合
$$R_d$$ , $$R_e$$ ：借入金利回り、自己資金利回り

3. 土地と建物の還元利回りの加重平均

土地の還元利回りと建物の還元利回りを、それぞれの構成割合で加重平均する方法です。建物には減価修正に伴う回収分を考慮します。

4. 割引率との関係から求める方法

割引率に純収益の変動率等を加味して還元利回りを求める方法です。

5. 借入金償還余裕率

借入金の返済余力を基に還元利回りを求める方法です。

還元利回りに影響を与える要因

還元利回りは、以下の要因によって水準が異なります。

要因	影響
地域	都心部ほど低い（需要が高い）、地方ほど高い
用途	オフィス、住宅、商業施設、物流等で異なる
品等	築浅・好立地ほど低い、築古・劣位立地ほど高い
金融市場	金利水準が低いと還元利回りも低下傾向
不動産市場	需要旺盛なら低い、需要低迷なら高い

還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。

― 不動産鑑定評価基準総論第7章第1節

直接還元法とDCF法における還元利回り

場面	還元利回りの名称	使用方法
直接還元法	還元利回り	一期間の純収益を還元して収益価格を求める
DCF法の復帰価格	最終還元利回り	保有期間満了時の復帰価格を求める

最終還元利回りは、保有期間満了時点における還元利回りであり、通常の還元利回りに比べて不確実性が高い（将来時点の見通し）ため、一般的にやや高めに設定されます。