鑑定評価書と調査報告書の違い

鑑定評価書と調査報告書の区別

不動産鑑定士試験において、不動産鑑定士が行う業務には、不動産の鑑定評価のほかに価格等調査があります。鑑定評価の結果は鑑定評価書に、価格等調査の結果は調査報告書にそれぞれ記載されます。両者の違いを正確に理解することは、鑑定評価基準の全体像を把握するうえで重要です。

---

鑑定評価書

鑑定評価書の位置づけ

鑑定評価書は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく正式な成果物です。不動産鑑定評価基準に則って鑑定評価を行い、その結果を記載したものが鑑定評価書です。

鑑定評価額が決定されたときは、鑑定評価報告書を作成するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第10節

鑑定評価書の特徴

記載事項

鑑定評価書に記載すべき主な事項は以下のとおりです。

---

調査報告書（価格等調査）

価格等調査の位置づけ

価格等調査ガイドラインでは、価格等調査とは「不動産の価格等を文書等に表示する調査」をいい、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価もこれに含まれます。本記事で「価格等調査」「調査報告書」というときは、このうち基準に則らない価格等調査を指します。基準に則らない価格等調査は、調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまる場合など合理的な理由がある場合に限って認められ、依頼目的に応じて一部の手続きを省略する等の簡便な方法で行われる場合があります。

鑑定評価書との主な違い

価格等調査の具体例

---

鑑定評価と価格等調査の境界

不動産鑑定評価基準の適用

鑑定評価と価格等調査の最大の違いは、不動産鑑定評価基準の適用範囲です。鑑定評価は基準の全てに則って行われるのに対し、価格等調査では基準の一部を省略・簡略化することが認められています。

名称の使用制限

「不動産鑑定評価書」又は「鑑定評価書」の名称は、鑑定評価基準に則った正式な鑑定評価の成果物にのみ使用できます。価格等調査の成果物にこれらの名称を使用することはできません。

責任の範囲

いずれの場合も、不動産鑑定士としての専門職業家としての注意義務は課されますが、法的証明力や社会的な位置づけは鑑定評価書の方が高くなります。

---

証券化対象不動産における鑑定評価書

証券化対象不動産のDCF法適用で解説したとおり、証券化対象不動産の鑑定評価書は通常の鑑定評価書よりも記載事項が詳細です。

---

試験での出題ポイント

短答式試験

• 鑑定評価書と調査報告書の名称の使用制限
• 準拠基準の違い：鑑定評価は基準の全て、価格等調査は一部省略可能
• 3手法の併用：鑑定評価では原則併用、価格等調査では必ずしも併用不要
• 証券化対象不動産の鑑定評価書の追加的な記載事項

論文式試験

• 鑑定評価と価格等調査の区別：法的位置づけ、適用基準の範囲、成果物の違い
• 鑑定評価書の記載事項の体系的な論述
• 証券化対象不動産の鑑定評価書の特殊性

暗記のポイント

1. 鑑定評価書：「鑑定評価基準の全てに則って」行った成果物
2. 調査報告書：「鑑定評価書」の名称は使用不可
3. 鑑定評価書の記載事項の主要項目を体系的に把握
4. 証券化対象不動産の鑑定評価書は通常より記載事項が詳細

---

---

まとめ

鑑定評価書と調査報告書は、不動産鑑定士が作成する成果物として明確に区別されます。鑑定評価書は不動産鑑定評価基準の全てに則って行われた鑑定評価の成果物であり、調査報告書は基準の一部を省略・簡略化した価格等調査の成果物です。

鑑定評価書には鑑定評価額、基本的事項、対象不動産の確認、価格形成要因の分析、鑑定評価の手法の適用、試算価格の調整等の事項を記載する必要があります。証券化対象不動産の鑑定評価書は、ERの活用状況やDCF法の適用過程等の追加的な記載事項が求められます。

「不動産鑑定評価書」の名称は正式な鑑定評価の成果物にのみ使用できるという点は、試験で頻出の論点です。鑑定評価基準の全体像や鑑定報告書の記載事項も併せて参照し、鑑定評価の手順全体の中での鑑定評価書の位置づけを体系的に理解してください。