鑑定評価報告書の12の必須記載事項を解説

はじめに――鑑定評価報告書はなぜ重要なのか

不動産鑑定士が鑑定評価を行った結果は、最終的に「鑑定評価報告書」という形で依頼者に報告されます。鑑定評価報告書は、鑑定評価の全過程を記録し、鑑定評価額の妥当性を第三者に対しても説明しうる公的な文書です。不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の総論第9章は、この鑑定評価報告書に記載すべき事項を具体的に定めています。

鑑定評価報告書が重要である理由は、大きく3つあります。第一に、鑑定評価額がどのようなプロセスと根拠に基づいて決定されたのかを依頼者に対して説明する役割を果たします。第二に、裁判所や税務署などの第三者に対して、鑑定評価の信頼性と透明性を担保する機能があります。第三に、不動産鑑定士自身が職業的専門家としての責任を明確にするための文書です。

基準では、鑑定評価報告書の作成姿勢について次のように述べています。

不動産鑑定士は、鑑定評価の結果についての説明責任を果たすため、鑑定評価報告書の作成に当たっては、鑑定評価の依頼目的に対応した条件と鑑定評価の手順の各段階における判断についてその理由を明確にし、わかりやすく記載しなければならない。

この規定が示すとおり、鑑定評価報告書は単なる結論（鑑定評価額）の通知ではなく、鑑定評価の全過程にわたる説明責任の履行手段として位置づけられています。本記事では、基準が定める12の必須記載事項の内容と趣旨を一つずつ解説し、試験対策に必要な知識を体系的に整理します。

鑑定評価報告書の法的根拠と位置づけ

法律上の根拠

鑑定評価報告書の作成義務は、「不動産の鑑定評価に関する法律」（以下「鑑定法」）に基づいています。鑑定法第39条第1項では、不動産鑑定業者は鑑定評価を行ったときは「遅滞なく」鑑定評価書を作成し、依頼者に交付しなければならないと規定しています。

さらに、同条第3項では、鑑定評価書には不動産鑑定士の署名押印が必要である旨が定められています。この署名押印は、当該鑑定評価について不動産鑑定士が専門家としての責任を負うことを示す行為です。

また、鑑定法第40条では、鑑定評価書の写しを事務所に5年間備え置く義務が定められており、事後的な検証にも対応できる体制の確保が求められています。

基準における位置づけ

基準の体系においては、鑑定評価報告書は総論第9章に規定されています。総論第8章が鑑定評価の手順を定めており、その手順の最終段階として報告書の作成が位置づけられています。つまり、鑑定評価報告書は、鑑定評価の手順の各段階を経て積み上げた分析と判断の結果を集約する文書です。

基準の全体構成における総論第9章の位置づけを整理すると、以下のようになります。

このように、鑑定評価報告書は基準全体の「出口」にあたるものであり、総論第1章から第8章までの内容がすべて報告書の記載として結実します。

12の必須記載事項の全体像

基準の総論第9章は、鑑定評価報告書に記載すべき事項として12の項目を定めています。まず全体像を一覧表で確認し、その後個別に解説します。

これら12の記載事項は、それぞれ独立した意義を持つとともに、相互に関連しあって鑑定評価報告書全体の信頼性を支えています。鑑定評価基準の全体像については鑑定評価基準の全体像もあわせてご参照ください。

各記載事項の詳細解説

記載事項1：鑑定評価額

鑑定評価額は、鑑定評価報告書の中核をなす記載事項です。不動産鑑定士が専門的な分析と判断を経て最終的に決定した価格（または賃料）の金額を、具体的な数値として明示します。

鑑定評価額は、各手法で求めた試算価格を調整し、最終的な判断を経て決定されたものです。したがって、鑑定評価額の記載は、単に金額を示すだけでなく、後述する「鑑定評価額の決定の理由の要旨」と一体的に理解されるべきものです。

記載事項2：対象不動産の表示

鑑定評価の対象となる不動産を明確に特定するための記載です。土地であれば所在、地番、地目、地積などを、建物であれば所在、家屋番号、構造、床面積などを記載します。

対象不動産の表示が正確でなければ、そもそもどの不動産について鑑定評価が行われたのかが不明確となり、報告書全体の信頼性が根底から損なわれます。不動産登記簿の記載との整合性を確保することが基本です。

記載事項3：鑑定評価の条件

鑑定評価の条件とは、鑑定評価を行う際に設定された前提条件をいいます。基準では、以下の3種類の条件が規定されています。

条件を設定する場合には、その合理性と実現可能性が求められます。また、条件の設定にあたっては依頼者との間で十分な協議を行い、その合意に基づくものであることが必要です。設定した条件の内容とその根拠を報告書に明記することで、評価の前提が明確になります。

記載事項4：鑑定評価額の決定の理由の要旨

12の記載事項のなかで最も分量が多く、かつ最も重要なのが「鑑定評価額の決定の理由の要旨」です。この記載事項は、鑑定評価の全プロセスを要約したものであり、以下の4つの段階で構成されます。

基準では、試算価格の調整について次のように規定しています。

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に再吟味し、その結果を踏まえた各試算価格又は各試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。

この「理由の要旨」の充実度が、鑑定評価報告書の品質を左右するといっても過言ではありません。なぜその鑑定評価額に至ったのかが論理的に示されていなければ、説明責任を果たしたことにはなりません。鑑定評価の手法の適用については鑑定評価の三方式で、価格の種類については正常価格とはで詳しく解説しています。

記載事項5：価格時点

価格時点とは、鑑定評価額がいつの時点における価格であるかを示す日付です。不動産の価格は時間の経過とともに変動するため、価格時点を明確にしなければ、鑑定評価額が「いつの価格であるか」が不明確になります。

基準では、価格時点について以下のように規定しています。

不動産の価格は、その判定の基準日である価格時点において把握されるものである。鑑定評価を行うに当たっては、鑑定評価額についてその判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

価格時点は、依頼目的に応じて設定されます。相続であれば被相続人の死亡日、裁判であれば口頭弁論終結時などが価格時点として設定されることが一般的です。

記載事項6：価格の種類

鑑定評価基準では、不動産の価格を4つの種類に分類しています。報告書には、求めた価格がどの種類に該当するかを明記する必要があります。

価格の種類の選択を誤ると、鑑定評価の前提そのものが崩れるため、依頼目的との整合性を厳密に確認する必要があります。

記載事項7：対象不動産の確認に関する事項

不動産鑑定士が対象不動産を実際に確認した内容を記載します。具体的には、実地調査の日付、確認に用いた資料（登記簿謄本、公図、建築確認済証など）、権利の態様の確認内容などが含まれます。

対象不動産の確認は、鑑定評価の出発点です。机上の分析だけでなく、不動産鑑定士が実際に現地を訪れ、物理的な状況を確認したうえで評価を行ったことを報告書に記録することで、評価の信頼性が裏づけられます。

記載事項8：鑑定評価の依頼目的

鑑定評価が何のために依頼されたのかを記載します。売買の参考、担保評価、相続税申告、裁判における証拠資料、会社合併時の資産評価など、依頼目的は多岐にわたります。

依頼目的は、価格の種類の選択や条件設定の根拠に直結する重要な記載事項です。依頼目的が不明確なままでは、適切な価格の種類や評価条件を設定することができません。

記載事項9：関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

鑑定評価に関与した不動産鑑定士や鑑定業者が、対象不動産や依頼者に対して利害関係を有しているか否かを記載します。

重要なのは、利害関係がある場合はもちろん、ない場合であっても「ない旨」を明記しなければならないという点です。この記載は、鑑定評価の公正性と中立性を担保するためのものであり、省略は許されません。

利害関係の具体例としては、対象不動産の所有者と鑑定業者が取引関係にある場合、鑑定士が対象不動産の近隣に不動産を所有している場合などが挙げられます。

記載事項10：対象不動産の所在、類型及び権利の種類

対象不動産の物理的な所在に加え、不動産の類型（更地、建付地、借地権、底地、建物及びその敷地など）と権利の種類（所有権、借地権、区分所有権など）を記載します。

類型と権利の種類は、適用すべき評価手法の選択に直結するため、正確な判定と記載が求められます。

記載事項11：依頼者

鑑定評価を依頼した者の氏名または名称を記載します。法人の場合は法人名と代表者名を記載するのが一般的です。依頼者の特定は、鑑定評価の責任関係を明確にするうえで不可欠です。

記載事項12：関連する専門家の名称及び関与の内容

鑑定評価の過程で、不動産鑑定士以外の専門家が関与した場合に、その専門家の名称と関与の内容を記載します。具体例としては、土壌汚染に関する調査を行った環境コンサルタント、建物状況調査（エンジニアリング・レポート）を作成した建築士、地盤調査を行った地質調査会社などが該当します。

この記載は、鑑定評価において他の専門家の知見をどのように活用したかを明確にし、評価の信頼性の基盤を示すものです。

説明責任と鑑定評価報告書の関係

説明責任の意義

鑑定評価報告書における説明責任とは、不動産鑑定士が鑑定評価額の決定に至った過程と理由を、依頼者および第三者に対して明確かつわかりやすく説明する責任をいいます。

基準が説明責任を強調する背景には、鑑定評価が持つ社会的影響力の大きさがあります。鑑定評価額は、不動産取引、担保設定、税務申告、裁判手続など、社会経済上の重要な場面で判断基準として利用されます。その評価額がどのような根拠に基づいて決定されたのかを明示できなければ、鑑定評価の社会的信頼性そのものが揺らぎます。

説明責任と各記載事項の対応関係

12の必須記載事項は、説明責任の観点から以下のように整理できます。

このように、各記載事項は説明責任を構成する個々の要素として機能しています。一つでも欠ければ、説明責任の全体が不完全なものとなります。

鑑定評価報告書と鑑定評価の手順の関係

鑑定評価報告書の記載事項は、基準の総論第8章が定める鑑定評価の手順と密接に対応しています。鑑定評価の手順の各段階で行った判断と結果が、報告書の各記載事項として記録されます。

この対応関係を理解しておくと、報告書の各記載事項が鑑定評価のどの段階に対応するものかが明確になり、基準全体の体系的な理解が深まります。

鑑定評価の手順について詳しくは、不動産鑑定の流れ｜依頼から評価書受領までの全ステップをご参照ください。

鑑定評価報告書と鑑定評価書の読み方

鑑定評価報告書の必須記載事項を理解することは、鑑定評価書を実際に読む際の指針となります。依頼者として鑑定評価書を受け取った場合、12の必須記載事項が漏れなく記載されているかを確認することが、鑑定評価書の品質をチェックする第一歩です。

特に重要なチェックポイントは以下のとおりです。

• 鑑定評価額の決定の理由の要旨が十分に記載されているか（結論に至るプロセスが論理的に説明されているか）
• 鑑定評価の条件が依頼目的と整合しているか
• 関与鑑定士の利害関係等が「ある場合」も「ない場合」も明記されているか
• 価格時点と価格の種類が依頼した内容と一致しているか

鑑定評価書の具体的な読み方については、不動産鑑定評価書の読み方｜一般の方向けわかりやすい解説で詳しく解説しています。

試験での出題ポイント

短答式試験のポイント

短答式試験では、12の必須記載事項に関する正誤問題が頻出です。以下のパターンに注意してください。

特に頻出なのは、「利害関係がない場合にはその旨の記載は不要である」という誤った選択肢です。利害関係の有無にかかわらず記載が必要であることは、確実に押さえておきましょう。

論文式試験のポイント

論文式試験では、以下のような論述問題が出題される可能性があります。

論点1：鑑定評価報告書の意義と説明責任

鑑定評価報告書が果たすべき機能を論じ、説明責任との関係を説明する問題です。基準の条文（「その理由を明確にし、わかりやすく記載しなければならない」）を正確に引用したうえで、なぜ説明責任が求められるのかを社会的な観点から論述できることが必要です。

論点2：鑑定評価額の決定の理由の要旨の内容

理由の要旨に含まれる4つの段階（要因分析、手法適用、調整、決定）の内容を説明し、各段階がどのように連関しているかを論じる問題です。特に試算価格の調整の段階では、基準の定義（「客観的、批判的に再吟味し」「説得力に係る判断を行い」）を正確に記述できるかが問われます。

論点3：利害関係等の記載の趣旨

なぜ利害関係等の記載が必須とされているのかを、鑑定評価の公正性・中立性の観点から論じる問題です。利害関係がない場合にもその旨を明記しなければならない理由まで踏み込んで説明できると高評価です。

論点4：鑑定評価の条件と報告書の記載

対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の3つの条件の意義を説明し、それぞれが報告書においてどのように記載されるべきかを論じる問題です。条件設定の合理性と実現可能性が求められること、条件と鑑定評価額の関連性を報告書上で明確にすべきことに言及できるとよいでしょう。

暗記のポイント

12の必須記載事項のグループ分け暗記法

12の記載事項をそのまま覚えるのは大変です。以下の4グループに分けて整理すると記憶に定着しやすくなります。

「何を・いくらで・いつなぜどのように・誰がどう確認したか」という流れで覚えると、記載事項の全体像を見失わずにすみます。

「鑑定評価額の決定の理由の要旨」の4段階

頭文字を取って「分・適・調・決（ブン・テキ・チョウ・ケツ）」と覚えると効果的です。

正確に暗記すべきキーフレーズ

鑑定評価の条件の3種類

まとめ

鑑定評価報告書は、不動産鑑定士が鑑定評価の結果について説明責任を果たすための文書であり、基準の総論第9章において12の必須記載事項が定められています。

12の記載事項は、対象不動産の特定、鑑定評価額と価格の種類、評価のプロセスと根拠、信頼性を担保する情報という4つの観点から構成されています。なかでも「鑑定評価額の決定の理由の要旨」は最も分量が多く重要な記載事項であり、価格形成要因の分析、手法の適用、試算価格の調整、鑑定評価額の決定という4段階から成り立っています。

利害関係等の記載については、利害関係がある場合はもちろん、ない場合であってもその旨を明記しなければならない点が試験で特に問われます。また、鑑定評価の条件（対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件）の3種類の区別も重要な暗記事項です。

鑑定評価報告書の各記載事項は、基準の総論第8章が定める鑑定評価の手順と密接に対応しています。報告書の学習を通じて、鑑定評価の全体的な流れを改めて確認することができます。試験対策としては、12の記載事項の正確な暗記に加え、各記載事項がなぜ必要とされるのかという趣旨まで理解しておくことが、短答式・論文式双方の得点力を高める鍵となります。