エンジニアリングレポートとは？不動産鑑定の証券化評価におけるER活用方法

エンジニアリングレポートとは

不動産鑑定士試験において、証券化対象不動産の鑑定評価ではエンジニアリングレポート（ER）の活用が重要な位置を占めています。ERとは、建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書です。

エンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいう。以下同じ。）

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第3節

ERは、不動産鑑定士が自ら行うことが困難な専門性の高い建物調査の結果を鑑定評価に活用するためのものです。

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ERの活用義務

基本原則

証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第4節

不動産鑑定士は、依頼者にERの提出を求め、その内容を分析・判断して活用する義務があります。

ERが提出されない場合等の対応

ただし、エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第4節

ERが提出されない場合や内容が不十分な場合には、不動産鑑定士自身が調査を行う等の対応が必要です。

ERが提出されない場合として想定される例は以下のとおりです。

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ERの調査項目

ERで調査される専門性の高い個別的要因は以下のとおりです。

これらの項目について、ERを活用するか不動産鑑定士の調査を実施するかの別を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。

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鑑定評価報告書への記載事項

ERの基本的属性

入手経緯と対応方針

調査項目ごとの対応

各調査項目について、ERを活用するか不動産鑑定士の調査で対応するかの別と、その判断及び根拠を記載します。

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ERの活用における留意事項

不動産鑑定士の主体性

エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 各論第3章

ERの活用はあくまで不動産鑑定士の主体的な判断に基づくものであり、ERの内容をそのまま採用するのではなく、その妥当性を自ら分析・検証する必要があります。

ERの形式と実質

既存のエンジニアリング・レポートの活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリング・レポートが形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で不動産鑑定士の調査が必要となる場合もある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 各論第3章

ERが形式的に要件を満たしていても、鑑定評価の観点から実質的に不十分であれば、追加の調査が必要です。

作成者からの説明

できる限り依頼者からエンジニアリング・レポートの全部の提供を受けるとともに、エンジニアリング・レポートの作成者からの説明を直接受ける機会を求めることが必要である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 各論第3章

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ERとDCF法の関係

ERの調査結果は、DCF法の適用において以下の場面で活用されます。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• ERの定義：「建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った調査報告書」
• ERの活用義務：依頼者にERの提出を求め、分析・判断して活用
• ERが提出されない場合は不動産鑑定士が調査を行う等の対応が必要
• 不動産鑑定士の主体性：活用の有無は不動産鑑定士が主体的に判断

論文式試験

• ERの活用の意義：専門性の高い建物調査の鑑定評価への反映
• ERが不十分な場合の対応：不動産鑑定士による調査の必要性
• 鑑定評価報告書への記載事項：ERの基本的属性、対応方針、調査項目ごとの判断

暗記のポイント

1. ERの定義：「建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った調査報告書」
2. ER活用の基本：「依頼者に提出を求め、内容を分析・判断した上で活用」
3. 不動産鑑定士の責務：「主体的に責任を持って活用の有無を判断」
4. 調査項目8項目：法令遵守、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物

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まとめ

エンジニアリングレポート（ER）は、証券化対象不動産の鑑定評価において、専門性の高い建物調査の結果を鑑定評価に活用するための重要な資料です。不動産鑑定士はERの提出を依頼者に求め、その内容を分析・判断して活用する義務がありますが、活用の判断は不動産鑑定士が主体的に行うものです。

ERで調査される項目は、法令遵守状況、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物の8分野にわたります。証券化対象不動産のDCF法適用においてERの調査結果は不可欠な情報であり、鑑定評価書と調査報告書の違いの理解とともに、証券化関連の鑑定評価を体系的に学習してください。鑑定評価の基準の全体像も参照してください。