不動産鑑定における差額配分法の計算と考え方
継続賃料を求める差額配分法の計算式と考え方を解説。正常実質賃料と現行実質賃料の差額に配分率（一般的には1/3）を乗じる仕組み、実質賃料の概念、賃料上昇局面・下落局面それぞれの数値例、配分率の判定に影響する5つの要因を整理。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全226本
最新: 2026/01/21
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不動産鑑定における差額配分法の計算と考え方
継続賃料を求める差額配分法の計算式と考え方を解説。正常実質賃料と現行実質賃料の差額に配分率（一般的には1/3）を乗じる仕組み、実質賃料の概念、賃料上昇局面・下落局面それぞれの数値例、配分率の判定に影響する5つの要因を整理。
読む不動産鑑定における新規賃料と継続賃料の違い
新規賃料と継続賃料の根本的な違いを解説。新規賃料は不特定多数の市場で成立する賃料、継続賃料は特定当事者間の賃料という市場性の違い、それぞれの適用手法（積算法・差額配分法等）、継続賃料固有の考慮事項（直近合意時点等）を整理。
不動産鑑定における開発法とは？マンション用地の評価
マンション用地の評価に有効な開発法の仕組みを解説。「販売総額−開発費用の現在価値」の基本算式、想定開発の設定方法、建築費・販売費・開発リスクの査定ポイント、時間価値の考慮方法を具体的な計算例つきでわかりやすく整理します。
不動産鑑定における土地残余法とは？適用条件と計算
更地の収益価格を求める土地残余法の定義・計算手順・数値例を解説。最有効使用の建物を想定し、複合不動産の純収益から建物帰属純収益を控除して土地に帰属する純収益を還元する5ステップ。想定建物は新築が要件である理由も整理。
不動産鑑定の対象確定条件とは？3つの類型を解説
鑑定評価の対象を確定する「対象確定条件」の5つの類型を解説。現状所与・独立鑑定評価・部分鑑定評価・併合分割鑑定評価・未竣工建物等鑑定評価の違いを比較表で整理。特に混同しやすい独立鑑定評価と部分鑑定評価の区別を詳しく解説。
不動産鑑定における耐用年数とは？経済的残存耐用年数
原価法の減価修正で使う耐用年数の概念を解説。「耐用年数＝経過年数＋経済的残存耐用年数」の関係式、経済的残存耐用年数を判定する3つの減価要因（物理的・機能的・経済的）、法定耐用年数との違い、大規模修繕による延長効果を整理。
不動産鑑定における純収益とは？総収益と総費用の整理
収益還元法の基礎となる純収益（総収益−総費用）の算定方法を解説。賃貸用不動産の総収益（支払賃料・保証金運用益等）と総費用（維持管理費・公租公課等）の構成項目、償却前・償却後の違い、直接還元法とDCF法での取扱いの差を整理。
不動産鑑定における割引率とは？還元利回りとの違い
DCF法で将来収益を現在価値に割り引く「割引率」の定義を解説。還元利回りとの違いの本質（収益見通しで考慮済みの変動予測を除く点）、リスクフリーレート＋リスクプレミアムの考え方、ゴードン成長モデルR=Y-gの関係式を整理。
不動産鑑定における近隣地域とは？標準的使用の把握
対象不動産の価格形成に直接影響する「近隣地域」の定義・範囲の判定方法を解説。河川・道路・行政区域などの境界要素、標準的使用と最有効使用の関係、類似地域・同一需給圏との位置づけ、近隣地域は変化するという基準の規定を整理。
不動産鑑定における最有効使用の判定プロセス
「合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」である最有効使用の判定プロセスを解説。5つの要件、標準的使用との関係、更地と建物及びその敷地で判定が異なる理由、現行利用の継続vs取壊し・用途変更の比較考量の方法を整理します。
不動産鑑定における還元利回りとは？求め方の実務
直接還元法の計算式P=a/Rで使う還元利回り（キャップレート）の定義と5つの求め方を解説。割引率との本質的な違い（変動予測の含有の有無）、地域・用途・品等による水準の違い、最終還元利回りとの関係まで体系的に整理します。
不動産鑑定の正常価格とは？4つの価格概念の違い
鑑定評価基準が定める正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の4つの価格概念を比較表で整理。正常価格の前提となる「合理的な市場の4条件」や、各価格の適用場面・市場性の有無など、試験頻出の論点をわかりやすく解説します。