不動産鑑定における区分地上権の評価方法
地下鉄・高圧送電線・高速道路高架など、土地の空間的一部を利用する「区分地上権」の評価方法を解説。比準価格・収益価格・立体利用率による価格・区分地上権割合による価格の関係、立体利用率の判定要素5つ、設定深度による制限程度の違い、区分地上権設定地の所有権評価も整理。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全228本
最終更新: 2026/10/26
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不動産鑑定における区分地上権の評価方法
地下鉄・高圧送電線・高速道路高架など、土地の空間的一部を利用する「区分地上権」の評価方法を解説。比準価格・収益価格・立体利用率による価格・区分地上権割合による価格の関係、立体利用率の判定要素5つ、設定深度による制限程度の違い、区分地上権設定地の所有権評価も整理。
読む不動産鑑定におけるスライド法の仕組みと適用
不動産鑑定士試験で問われるスライド法の仕組みを解説。継続賃料を求める4手法の一つとして、直近合意時点の純賃料に変動率を乗じて試算賃料を求める方法を、基準原文の引用・具体的な計算例・他手法との比較とともに体系的に整理します。
不動産鑑定における積算法の仕組みと賃料算定
新規賃料を求める積算法の算定式「基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等」を数値例つきで解説。基礎価格の求め方、期待利回りの判定で考慮すべき賃料の遅行性、最有効使用が制約される場合の基礎価格の調整、必要諸経費の6項目を整理。
不動産鑑定における割引率とは？還元利回りとの違い
DCF法で将来収益を現在価値に割り引く「割引率」の定義を解説。還元利回りとの違いの本質（収益見通しで考慮済みの変動予測を除く点）、リスクフリーレート＋リスクプレミアムの考え方、ゴードン成長モデルR=Y-gの関係式を整理。
不動産鑑定における地域要因とは？分析の実務
地域要因とは特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える価格形成要因。住宅地は日照・交通・生活施設、商業地は商業集積・顧客流動性、工業地は交通輸送・労働力が中心です。地域分析での分析手順、取引事例比較法での比較が必要となる場面、地域要因の変動と標準的使用の関係も整理します。
不動産鑑定における建付地とは？更地との違いを解説
建付地とは「建物等の用に供されている敷地で、同一所有者に属する宅地」。更地との最大の違いは建物と結合した状態で部分鑑定評価として評価される点です。更地価格からの建付減価（用途不適合・規模不適合・老朽化）の発生パターン、配分法（割合法・控除法）の活用まで、基準の条文に沿って解説します。
エンジニアリングレポートとは？不動産鑑定の証券化評価におけるER活用方法
エンジニアリングレポート（ER）は証券化対象不動産の鑑定評価で活用が義務づけられた建物調査報告書です。ER提出の基本原則、提出がない場合の対応、調査8項目（土壌汚染・地震リスク・耐震性等）、不動産鑑定士の主体的判断の意義を整理します。
利回り法とは？不動産鑑定の継続賃料評価における仕組みと積算法との違い
利回り法は「基礎価格×継続賃料利回り＋必要諸経費等」で継続賃料を求める手法です。積算法と同じ構造で異なる利回りを使う理由、継続賃料利回りの査定で考慮すべき5要素、直近合意時点の利回りの重要性を基準原文付きで解説します。
配分法とは？不動産鑑定における控除方式と構成割合方式をわかりやすく解説
不動産鑑定における配分法を解説。複合不動産の取引事例から土地や建物の価格を取り出す手法として、控除方式と構成割合方式の2つの方式を整理。算定式・計算例・適用場面を基準原文に基づき解説し、取引事例比較法の適用範囲を広げる実務的手法を網羅します。
地域要因の比較とは？不動産鑑定の取引事例比較法における格差率の考え方
不動産鑑定の取引事例比較法における地域要因の比較を解説。近隣地域と類似地域の地域特性の違いを格差率として数量化する方法、比較が必要な場面と不要な場面の区別、事例不動産の所在による適用手順の違いを基準原文に基づき網羅します。
未竣工建物等の鑑定評価
未竣工建物等鑑定評価を基準原文に基づき解説。造成中の土地や建築中の建物について工事完了を前提とする対象確定条件の設定方法を整理。設計図書等の収集義務、法令上の許認可取得、工事完了の実現性判断など条件設定の要件を網羅します。
不動産鑑定における新規賃料の4手法を計算例で比較 - 積算法・賃貸事例比較法ほか
不動産鑑定における新規賃料の4手法を計算例で比較。積算法（基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等）、賃貸事例比較法、収益分析法の算式・計算過程を事務所ビルの統一事例で解説。実質賃料と支払賃料の違い、各手法の特徴と使い分けも整理します。