更新 2026/10/26 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における駐車場用地の評価手法

不動産鑑定士試験で問われる駐車場用地の評価手法を解説。暫定利用としての位置づけ、最有効使用との関係、収益還元法の適用、月極駐車場とコインパーキングの評価の違いまで体系的に整理します。

駐車場用地の評価の概要

駐車場用地は、不動産鑑定評価において独特の位置づけを持つ不動産です。不動産鑑定士が駐車場の評価を行う際に最も重要なのは、駐車場としての利用が当該土地の最有効使用であるか、それとも暫定利用（最有効使用への移行までの一時的な利用）であるかの判定です。

都市部の駐車場用地の多くは、将来の建物建築を見据えた暫定利用と位置づけられ、更地としての正常価格で評価されることが一般的です。

不動産鑑定評価基準は、最有効使用の判定において、現況の利用が最有効使用に該当しない場合があることを前提としています。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。

― 不動産鑑定評価基準総論第4章

駐車場は、以下の場合に暫定利用と判定されます。

一方、以下のような場合には、駐車場としての利用自体が最有効使用と判定されることがあります。

同じ駐車場でも判定が分かれる

月極駐車場は、利用者と月単位の契約を締結する駐車場です。

コインパーキングは、時間単位で利用料金を徴収する駐車場です。

立体駐車場は、機械式または自走式の多層駐車施設です。

立体駐車場は建物と機械設備が価格の大半を占めるため、土地の評価が中心となる平面駐車場とは手法の組み立てが変わります。詳しくは立体駐車場の不動産鑑定評価を参照してください。運動施設のように広い敷地に構築物を置く類型との比較は運動施設・スポーツ施設の不動産評価が参考になります。

平面は土地、立体は建物と設備

駐車場の収益還元法の適用においては、以下の収入と費用を把握します。

収入項目:

項目	月極	コインパーキング
賃料・利用料	月額賃料 × 契約台数	時間単価 × 利用台数 × 利用時間
稼働率	契約ベースの空車率	時間帯別の稼働率

費用項目:

駐車場が暫定利用と判定される場合、土地の鑑定評価額は更地としての正常価格で求められます。この場合、駐車場の収益に基づく収益価格は、あくまで更地価格の検証手段の一つとして位置づけられます。

駐車場からの収益に基づく収益価格が更地としての取引事例比較法による比準価格を大幅に下回る場合、これは駐車場利用が最有効使用ではないこと（暫定利用であること）を示す有力な根拠となります。

収益価格が大幅に下回れば暫定利用

駐車場用地と住宅用地では、固定資産税の税負担に大きな差があります。