賃料値上げを通告されたら？不動産鑑定で適正な継続賃料を確認する方法

賃料値上げを通告されたときの基本

賃料増額請求の法的根拠

建物の賃料が経済事情の変動等により不相当となった場合、貸主（賃貸人）は賃料の増額を請求することができます。この権利は、借地借家法第32条第1項に規定されています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

この規定は「強行規定」であり、賃貸借契約書に「賃料を改定しない」という特約があったとしても、借地借家法の要件を満たせば賃料増額を請求できます（ただし、一定期間賃料を増額しないとする特約は有効とされています）。

値上げ通告を受けたらまず確認すべきこと

賃料値上げの通告を受けたら、まず以下の点を確認してください。

賃料値上げに応じる義務はあるか

合意に至るまでの法的な流れ

賃料増額請求は、貸主が一方的に行使できる権利ですが、借主には増額に応じる義務はありません。借地借家法第32条第2項は、以下のように規定しています。

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。

つまり、借主は増額に合意するまでは、自分が「相当」と認める額（通常は現行賃料）を支払い続ければよいのです。ただし、裁判で増額が認められた場合には、増額請求の時点に遡って不足分に年1割の利息を付して支払う義務が生じます。

賃料値上げの流れ

なお、賃料増額請求は「調停前置主義」が適用されるため、いきなり訴訟を提起することはできず、まず調停を経る必要があります（民事調停法第24条の2）。

適正賃料を確認するための鑑定評価

なぜ鑑定評価が必要か

賃料値上げの通告を受けた場合に最も重要なのは、現行の賃料が本当に「不相当」なのかどうかを客観的に確認することです。貸主の主張する値上げ額が適正かどうかは、不動産鑑定士による鑑定評価で確認できます。

鑑定評価では、対象物件の「継続賃料」（現在の賃貸借契約の継続を前提とした適正な賃料）を算定します。この継続賃料と現行賃料を比較することで、値上げが合理的かどうかを判断できるのです。

新規賃料と継続賃料の違い

賃料の鑑定評価では、「新規賃料」と「継続賃料」を明確に区別する必要があります。

賃料値上げの場面で求めるべきは「継続賃料」です。新規賃料と継続賃料は異なる概念であり、新規賃料の水準まで一気に賃料を引き上げることは、通常は認められません。

継続賃料の4つの算定手法

不動産鑑定評価基準では、継続賃料を求める手法として4つの手法が定められています。

手法1: 差額配分法

差額配分法は、対象不動産の「適正賃料」と現行の「実際実質賃料」の差額を、貸主と借主に配分する手法です。

算定式:
継続賃料 = 実際実質賃料 + （適正賃料 - 実際実質賃料） x 配分率

「適正賃料」とは、新規の賃貸借を想定した場合の正常実質賃料です。配分率は一般的に2分の1とされることが多いですが、個別の事情に応じて3分の1や3分の2とされることもあります。

具体例:

• 現行の実際実質賃料: 月額20万円
• 適正賃料（新規賃料水準）: 月額28万円
• 差額: 8万円
• 配分率: 2分の1
• 継続賃料 = 20万円 + 8万円 x 1/2 = 24万円

手法2: 利回り法

利回り法は、基礎価格（対象不動産の価格）に期待利回りを乗じた額に、必要経費を加算して賃料を求める手法です。

算定式:
継続賃料 = 基礎価格 x 継続賃料利回り + 必要経費

継続賃料利回りは、直近合意時点の「実際実質賃料 - 必要経費）/ 基礎価格」で求められる利回り（純賃料利回り）を基準として、その後の変動を考慮して求めます。

手法3: スライド法

スライド法は、現行賃料が決定された時点から現在までの経済事情の変動を、各種指数（消費者物価指数、地価変動率等）で反映させて継続賃料を求める手法です。

算定式:
継続賃料 = 直近合意時点の純賃料 x 変動率 + 現在の必要経費

変動率の指標としては、以下のものが用いられます。

手法4: 賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、近隣の類似物件の賃貸事例を収集し、対象物件との比較を通じて継続賃料を求める手法です。

新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法とは異なり、継続賃料の場合は、同様に賃料改定が行われた事例を参考にする点が特徴です。ただし、こうした事例の収集は実務上困難であることが多く、他の3手法を補完する役割で用いられることが一般的です。

値上げに応じるべきかの判断基準

鑑定評価の結果に基づく判断

鑑定評価で算定された継続賃料と、貸主の主張する値上げ額を比較して、対応を判断しましょう。

交渉のポイント

値上げ交渉においては、以下のポイントを意識してください。

1. 感情的にならない: あくまで客観的なデータに基づいて交渉する
2. 書面でのやり取りを残す: 口頭だけのやり取りは証拠として弱い
3. 鑑定評価書を活用する: 客観的な根拠を示すことで、交渉力が格段に向上する
4. 弁護士への相談を検討する: 金額が大きい場合や、貸主が強硬な場合は専門家の助けを借りる
5. 現行賃料の支払いを続ける: 値上げに合意するまでは、現行賃料を支払い続けることが法律上認められている

調停・訴訟での鑑定評価の活用

調停での鑑定の位置づけ

賃料増額請求の調停では、当事者がそれぞれ鑑定評価書を提出するか、裁判所が鑑定人を選任して鑑定を行わせるかのいずれかの方法で、適正な賃料を判断します。

調停委員会は、鑑定評価の結果を参考にしながら、当事者間の合意形成を促します。4つの手法（差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法）による各試算値を確認し、それらを総合的に考慮して適正な賃料水準を判断します。

訴訟での鑑定の位置づけ

調停が不成立に終わった場合、訴訟に移行します。訴訟では、裁判所が鑑定人を選任して鑑定を行わせることが一般的です。裁判所選任の鑑定人による鑑定結果は、判決における賃料額の認定に決定的な影響を与えます。

ただし、裁判所は鑑定結果に拘束されるわけではなく、鑑定結果を参考にしつつ、すべての証拠を総合的に考慮して賃料額を認定します。

鑑定評価の費用と費用対効果

費用の目安

賃料の鑑定評価にかかる費用は、以下が目安です。

鑑定費用の詳細については、不動産鑑定の費用相場｜20万円～50万円の内訳と安くする方法をご覧ください。

費用対効果の考え方

賃料の鑑定費用は一時的な支出ですが、賃料の増減は長期にわたって影響を及ぼします。例えば、月額賃料の値上げを5万円抑えることができれば、年間60万円、5年間で300万円の節約になります。鑑定費用が30万円であれば、半年で元が取れる計算です。

賃料減額請求の可能性

借主からの減額請求

借地借家法第32条は、賃料の「増額」だけでなく「減額」の請求も認めています。経済事情の変動により賃料が不相当に高くなった場合、借主の側から賃料の減額を請求することも可能です。

減額請求が認められやすいケースは以下のとおりです。

• 地価が大幅に下落した場合
• 周辺の賃料水準が下落している場合
• 固定資産税が大幅に減少した場合
• 長期間にわたり賃料が改定されておらず、市場賃料との乖離が生じている場合

賃料減額を検討する場合も、不動産鑑定評価によって適正な継続賃料を算定し、現行賃料との乖離を客観的に示すことが重要です。

試験での出題ポイント

賃料の増減額請求と鑑定評価の関係は、鑑定士試験の最重要テーマの一つです。

短答式試験

論文式試験

• 継続賃料の4手法の特徴と適用: 各手法の考え方、長所・短所、適用上の留意点を論述する問題
• 差額配分法の配分率の考え方: 差額を貸主と借主にどのような割合で配分すべきかの論述
• 新規賃料と継続賃料の関係: 新規賃料と継続賃料が乖離する理由と、継続賃料を求める際の留意点

暗記のポイント

借地借家法第32条の要件

賃料が「不相当」となる判断基準（3つの要件）を暗記しましょう。

継続賃料の4手法（暗記必須）

頭文字「さ・り・ス・ち」で覚えましょう。

新規賃料と継続賃料の手法の対比

暫定賃料の扱い

まとめ

賃料値上げを通告された場合、まず冷静に状況を確認し、値上げの根拠が合理的かどうかを検討することが重要です。借地借家法第32条第2項により、借主は増額に合意するまで現行賃料を支払い続けることが認められているため、すぐに値上げに応じる必要はありません。

不動産鑑定評価は、適正な継続賃料を客観的に算定するための最も有力な手段です。差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4つの手法を用いて算定された継続賃料に基づいて、値上げの妥当性を判断し、交渉や調停・訴訟に臨むことができます。

鑑定費用は20万円から40万円程度ですが、賃料の増減は長期にわたって影響を及ぼすため、費用対効果は非常に高いといえます。値上げの金額が大きい場合や、交渉が難航する場合には、弁護士と不動産鑑定士の双方に早めに相談することをおすすめします。

不動産鑑定が必要になるその他の場面については不動産鑑定が必要な5つのケース｜相続・離婚・売買・訴訟・担保を、鑑定費用の相場については不動産鑑定の費用相場｜20万円～50万円の内訳と安くする方法もあわせてご覧ください。