相続税の税務調査で不動産鑑定が論点になるケース

相続税の申告を行った後、税務署から税務調査が入ることがあります。相続税の税務調査は、所得税や法人税に比べて調査の確率が高いと言われており、特に不動産の評価は調査の重点項目のひとつです。

税務調査において不動産鑑定評価が論点になるケースは大きく分けて2つあります。ひとつは、税務署側が「路線価評価では時価より著しく低い」として鑑定評価額で課税するケース。もうひとつは、納税者側が「鑑定評価額で申告した」のに対して税務署がその鑑定評価を否認するケースです。

本記事では、相続税の税務調査の実態と、不動産鑑定が論点になる具体的なケースを、裁判例も交えながら詳しく解説します。

相続税の税務調査の概要

調査の実態

国税庁が公表している統計によると、相続税の税務調査（実地調査）は毎年1万件以上行われており、調査が行われた場合の申告漏れの割合は非常に高い水準にあります。

不動産が調査のターゲットになる理由

相続財産に占める不動産の割合は約35〜40%と高く、評価の余地（裁量の幅）が大きいことから、税務調査で重点的にチェックされます。

税務署が不動産の評価に注目する主な理由は以下の通りです。

• 評価方法の選択に裁量がある - 路線価評価か鑑定評価かの選択
• 補正率の適用に判断の余地がある - 不整形地補正、がけ地補正などの適用の妥当性
• 個別事情の反映に差が出る - 同じ不動産でも評価者によって結果が異なり得る
• 高額な評価減が可能 - 評価方法次第で数千万円単位の差が生じる

税務署側が鑑定評価で課税するケース（通達総則6項の適用）

通達総則6項とは

財産評価基本通達の「総則6項」は、以下の趣旨の規定です。

この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。 ― 財産評価基本通達 総則6項

つまり、路線価方式や倍率方式といった通常の評価方法では「著しく不適当」な結果になる場合、国税庁長官の指示のもと、別の方法（鑑定評価など）で評価できるという規定です。

適用される典型的なパターン

税務署が通達総則6項を適用して、鑑定評価額（時価）で課税するのは以下のようなケースです。

パターン1：相続直前の不動産購入

被相続人が相続直前（死亡の数年前〜数か月前）に多額の借入金で不動産を購入し、路線価評価と市場価格の差を利用して相続税を圧縮しようとしたケースです。

パターン2：路線価と時価の著しい乖離

路線価評価額が時価の50%以下になるような極端な乖離がある場合に適用されることがあります。特に高額な不動産や、タワーマンションの高層階などが対象になりやすいです。

タワーマンションの相続と鑑定評価でも解説していますが、最高裁令和4年4月19日判決はまさにこのパターンの事例でした。

パターン3：租税回避目的が明らかな場合

不動産の取得から相続までの経緯や取引の実態から、租税回避（相続税の不当な圧縮）が主目的であると認められる場合に適用されます。

通達総則6項の適用を受けないために

通達総則6項の適用リスクを避けるためには、以下の点に注意が必要です。

• 相続直前の大規模な不動産購入は慎重に判断する
• 不動産購入に合理的な事業目的・投資目的があることを説明できるようにする
• 過度な借入金による不動産購入は避ける
• 路線価と時価の乖離率を事前に確認しておく

納税者の鑑定評価が否認されるケース

税務署が鑑定評価を否認する理由

納税者が鑑定評価額で相続税を申告した場合でも、税務署がその鑑定評価を否認することがあります。否認される主な理由は以下の通りです。

1. 鑑定評価の手法が不適切

不動産鑑定評価基準に準拠していない評価や、採用した手法が対象不動産に適していない場合です。

• 収益物件に対して収益還元法を適用していない
• 取引事例の選定が恣意的である
• 比準項目の補正が不合理である

2. 前提条件に誤りがある

鑑定評価の前提となる条件に事実と異なる点がある場合です。

• 土地面積や建物面積が実際と異なる
• 権利関係（借地権の有無など）の認識が誤っている
• 用途地域や建築制限の確認が不十分
• 価格時点の設定が不適切

3. 類似事例の採用に問題がある

取引事例比較法で用いた類似事例の選定に問題がある場合です。

• 事例の所在地が対象不動産と離れすぎている
• 事例の規模や用途が対象不動産と異なりすぎる
• 古い事例を使い、時点修正が不十分
• 特殊事情のある事例（競売、親族間取引など）を使用

4. 評価額が恣意的に低い

合理的な根拠なく評価額を低く算定していると判断される場合です。

• 還元利回りの設定が不合理に高い
• 修繕費や空室率を過大に見積もっている
• 減価要因を過度に強調している

裁判例に見る不動産鑑定の論点

税務署の鑑定評価vs納税者の鑑定評価

税務訴訟では、税務署側と納税者側がそれぞれ独自の鑑定評価書を提出し、どちらの鑑定評価が妥当かが争われるケースがあります。

裁判所が鑑定評価の妥当性を判断する際に重視するポイントは以下の通りです。

主な裁判例の傾向

路線価＜時価のケース（税務署側が鑑定評価で課税）

• 最高裁令和4年4月19日判決：タワーマンション2物件の購入で相続税を圧縮したケースで、通達総則6項の適用を認めた
• 取引の経緯や目的、路線価と時価の乖離の程度を総合的に考慮して判断

路線価＞時価のケース（納税者側が鑑定評価で申告）

• 納税者が「路線価評価は時価を超えている」と主張し、鑑定評価額で申告するケース
• 鑑定評価の内容が適切であれば、路線価を下回る評価額で申告することは原則として認められる
• ただし、鑑定評価の根拠が薄弱な場合は認められない

相続で不動産鑑定が必要なケースも参照してください。

税務調査に備えた鑑定評価のポイント

税務署に認められる鑑定評価書の条件

税務調査に耐える鑑定評価書を作成するためのポイントをまとめます。

1. 不動産鑑定評価基準への完全準拠

不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士が自己の専門的学識と応用能力を駆使し、鑑定評価の基本的事項を確定するとともに、依頼目的及び条件に対応した適切な鑑定評価の手法を適用すべきである。 ― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

鑑定評価基準で定められた手順・手法・記載事項を遵守することが大前提です。

2. 複数の評価手法の適用

鑑定三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）のうち、適用可能な手法を複数適用し、それぞれの結果を検証・調整することで、評価の客観性と信頼性を高めます。

3. 類似事例の質と量

取引事例比較法では、対象不動産との類似性が高い事例を十分な数（最低3事例以上）収集し、事例選定の理由を明示する必要があります。

4. 個別的要因の具体的な分析

減価要因を主張する場合、その根拠を具体的に示す必要があります。

• 不整形地 → 想定整形地との比較、有効利用率の算定
• 崖地 → 傾斜角度、崖地面積の実測データ
• 土壌汚染 → 土壌調査報告書、浄化費用の見積もり
• 老朽化 → 建物劣化診断報告書、修繕見積もり

5. 価格時点の正確な設定

相続税申告用の鑑定評価では、価格時点を相続開始日（被相続人の死亡日）に設定する必要があります。

鑑定評価書の保管と管理

鑑定評価書は、相続税の申告書に添付するとともに、原本を大切に保管しておく必要があります。税務調査は申告後数年以内に行われるのが一般的ですが、悪質な場合は7年まで遡って調査されることがあるため、少なくとも7年間は保管しておきましょう。

税務調査で指摘を受けた場合の対応

修正申告と更正処分

税務調査の結果、不動産の評価に問題があると指摘された場合、納税者には以下の選択肢があります。

不服申立ての流れ

税務署の更正処分に不服がある場合の手続きは以下の通りです。

1. 再調査の請求 - 処分を行った税務署に対して（処分があったことを知った日の翌日から3か月以内）
2. 審査請求 - 国税不服審判所に対して（再調査の請求を経ずに直接行うことも可能）
3. 訴訟 - 審査請求の裁決に不服がある場合、裁判所に提起

不服申立てでは、不動産鑑定評価の妥当性が中心的な争点になることが多く、この段階で改めて鑑定評価を取得するケースもあります。

鑑定評価の「セカンドオピニオン」

税務署から鑑定評価の妥当性を指摘された場合、別の不動産鑑定士にセカンドオピニオンを求めることも有効です。

• 最初の鑑定評価に問題がないかの確認
• 税務署の主張する鑑定評価の問題点の分析
• 必要に応じて、新たな鑑定評価書の作成

不動産鑑定の費用相場も参照しながら、対応を検討してください。

税務調査に備えた事前準備

申告段階でできること

税務調査への最善の備えは、申告段階で適切な評価を行うことです。

1. 路線価評価の精度を上げる

路線価方式で申告する場合でも、各種補正率の適用を漏れなく行い、可能な限り適正な評価額を算定しておきましょう。

• 不整形地補正
• 奥行価格補正
• 間口狭小補正
• がけ地補正
• セットバック補正

2. 鑑定評価の活用を検討する

路線価評価と時価に大きなかい離がある不動産がある場合は、申告段階で鑑定評価を取得しておくことが、最も効果的な税務調査対策です。

3. 証拠書類の整理

不動産に関する以下の書類を整理・保管しておきましょう。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税の課税明細書
• 売買契約書（取得時のもの）
• 賃貸借契約書（賃貸している場合）
• 建物の図面・建築確認通知書
• 修繕履歴・修繕見積書
• 土地の測量図

相続税の節税と鑑定評価も、申告前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

相続税の税務調査で不動産鑑定が論点になるケースは、税務署側が通達総則6項を適用して鑑定評価額で課税するパターンと、納税者側の鑑定評価を税務署が否認するパターンの2つに大別されます。

いずれのケースでも、鑑定評価の「質」が決定的に重要です。不動産鑑定評価基準に完全に準拠し、複数の手法を適用し、類似事例の選定や個別的要因の分析が適切に行われている鑑定評価は、税務署や裁判所に対して強い証拠力を持ちます。

税務調査への最善の備えは、申告段階で適正な評価を行うことです。不動産の評価に不安がある場合は、早い段階で税理士と不動産鑑定士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

• 相続で不動産鑑定が必要なケース
• 相続税の節税と鑑定評価
• 鑑定評価と査定の違い