土壌汚染対策法の要措置区域と形質変更時要届出区域

土壌汚染対策法の概要

土壌汚染対策法は、土壌汚染の状況を把握し、土壌汚染による人の健康被害の防止に関する措置を定めることにより、国民の健康を保護することを目的として2002年（平成14年）に制定された法律です。

この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とする。― 土壌汚染対策法 第1条

土壌汚染対策法が制定された背景には、工場跡地の再開発等に伴い土壌汚染が発覚する事例が増加し、国民の不安が高まったことがあります。土壌汚染は、地下水を通じた飲用水への影響や直接的な土壌の摂取により、人の健康に被害を及ぼすおそれがあるため、体系的な法的対応が必要とされました。

土壌汚染対策法の基本で解説されている基本的な仕組みを前提に、本記事では指定区域（要措置区域・形質変更時要届出区域）の制度を中心に詳しく解説します。

土壌汚染対策法の改正履歴

主要な改正の経緯

土壌汚染対策法は制定後、実務上の課題を踏まえて複数回の改正が行われています。

2009年改正は特に重要であり、従来一つであった指定区域を要措置区域と形質変更時要届出区域に二分化したことが最大のポイントです。この二分化により、健康被害のおそれの有無に応じたきめ細かな規制が実現しました。

特定有害物質の種類

土壌汚染対策法が規制の対象とする特定有害物質は、人の健康に被害を生ずるおそれのある物質として政令で定められています。

土壌汚染状況調査の契機と手続き

調査の契機

土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査が義務づけられる主な契機は以下のとおりです。

第3条調査（有害物質使用特定施設の廃止時）

使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者、管理者又は占有者は、環境省令で定めるところにより、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染の状況について、環境大臣が指定する者に調査させ、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。― 土壌汚染対策法 第3条第1項（趣旨）

水質汚濁防止法に定める有害物質使用特定施設の使用が廃止されたときは、その敷地の土地所有者等に調査義務が発生します。ただし、引き続き工場・事業場の敷地として利用される場合には、知事の確認を受けて調査を猶予（一時的免除）することができます。

第4条調査（一定規模以上の土地の形質変更時）

一定の規模以上の土地の形質変更を行おうとする者は、都道府県知事に届出を行い、知事が土壌汚染のおそれがあると認める場合には、調査命令が発出されます。

• 原則：3,000平方メートル以上の土地の形質変更
• 有害物質使用特定施設が設置されている工場・事業場の敷地等（使用廃止後、第3条の調査報告又は猶予の確認がされていない敷地を含む）：900平方メートル以上の形質変更

第5条調査（土壌汚染による健康被害のおそれがある場合）

都道府県知事は、土壌汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認めるときは、土地の所有者等に対して調査を命ずることができます。

調査が必要になる3つのきっかけ

調査の実施者

土壌汚染状況調査は、環境大臣が指定する指定調査機関が行います。土地の所有者等が自ら調査を行うのではなく、専門的な知見を有する第三者機関に調査を委託する仕組みです。

調査の手順

土壌汚染状況調査は、以下の段階的な手順で実施されます。

1. 地歴調査（資料等調査）：過去の土地利用履歴の確認
2. 表層土壌調査：土壌の採取・分析（指定基準との比較）
3. 詳細調査（必要な場合）：深度方向の汚染範囲の確認
4. 地下水調査（必要な場合）：地下水の汚染状況の確認

要措置区域と形質変更時要届出区域の違い

区域指定の仕組み

土壌汚染状況調査の結果、土壌の汚染状態が指定基準に適合しないと認められる場合、都道府県知事は当該土地の区域を要措置区域または形質変更時要届出区域として指定します。

両者を区別する決定的な基準は、人の健康に係る被害が生ずるおそれの有無です。

健康被害のおそれの判断基準

健康被害のおそれの判断は、以下の要素を考慮して行われます。

地下水等経由の摂取によるリスク

• 汚染された地下水が飲用に供される可能性があるか
• 周辺に井戸水を飲用に使用している住民がいるか
• 地下水の流動方向と汚染の拡大可能性

直接摂取によるリスク

• 汚染土壌に直接触れる可能性がある土地利用か（住宅地、公園等）
• 土地が舗装されているか、被覆されているか
• 人が立ち入る可能性があるか

分かれ目は健康被害のおそれ

要措置区域の制限

要措置区域に指定されると、以下の制限が課されます。

• 都道府県知事は、土地所有者等に対して汚染の除去等の措置（指示措置）を講ずべきことを指示する
• 原則として土地の形質変更の禁止（汚染の除去等の措置として行う場合等を除く）
• 措置の内容は知事が指示し、土地所有者等はこれに従わなければならない

都道府県知事は、要措置区域内の土地については、汚染の除去等の措置を講ずべきことを、当該土地の所有者等に対し指示するものとする。― 土壌汚染対策法 第7条第1項（趣旨）

要措置区域内では、土地の形質変更が原則禁止されている点が重要です。汚染の除去等の措置や非常災害への対応等の例外を除き、形質変更を行うことはできません。

形質変更時要届出区域の制限

形質変更時要届出区域に指定されると、以下の制限が課されます。

• 土地の形質変更を行う場合は、都道府県知事への届出が必要
• 届出は形質変更に着手する日の14日前までに行う
• 知事は、届出に係る形質変更の施行方法が汚染の拡散を防止するための基準に適合しないと認めるときは、計画の変更を命ずることができる

形質変更時要届出区域では、汚染の除去等の措置の指示は行われません。ただし、形質変更を行う際に汚染土壌の飛散・流出を防止するための措置を講じることが求められます。

両区域の比較

汚染除去等の措置

措置の種類

要措置区域において都道府県知事が指示する汚染の除去等の措置には、以下のような種類があります。

措置の実施者と費用負担

汚染の除去等の措置は、原則として土地の所有者等が実施します。ただし、汚染の原因となった行為をした者（汚染原因者）が明らかな場合には、土地の所有者等は汚染原因者に対して措置に要した費用を求償することができます。

汚染の除去等の措置を講ずべきことを指示された土地の所有者等は、当該土地の汚染の原因となった行為をした者に対して、当該指示に係る汚染の除去等の措置に要した費用について、求償することができる。― 土壌汚染対策法 第8条（趣旨）

汚染土壌の搬出規制

要措置区域または形質変更時要届出区域から汚染土壌を搬出する場合には、都道府県知事への届出が必要です。搬出された汚染土壌は、汚染土壌処理施設で処理しなければなりません。

汚染土壌の搬出規制は2009年改正で導入された制度であり、汚染土壌が不適正に処理されることによる汚染の拡散を防止することを目的としています。

不動産取引・価値への影響

土壌汚染と不動産取引

土壌汚染の存在は、不動産取引において重大な影響を及ぼします。

売主の情報提供義務

不動産取引において、売主は土壌汚染に関する重要事項を買主に説明する義務があります。宅地建物取引業法に基づく重要事項説明においても、土壌汚染対策法に基づく指定区域（要措置区域・形質変更時要届出区域）に該当するか否かは説明事項に含まれます。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）との関係

土壌汚染の存在が売買契約締結時に買主に告知されていなかった場合、買主は契約不適合責任に基づく追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除等を主張することができます。

土壌汚染による価格への影響

土壌汚染が不動産価格に与える影響は、一般に以下の要素から構成されます。

スティグマは、汚染が除去された後も残存する心理的な減価であり、土壌汚染が不動産価格に与える影響の中でも特に評価が難しい要素です。環境リスクと価格で詳しく解説しています。

鑑定評価における土壌汚染の取扱い

土壌汚染の把握と調査

不動産鑑定評価において、土壌汚染の存否及びその程度は個別的要因として把握されます。鑑定評価基準では、環境要因の考慮として土壌汚染の影響を適切に評価に反映することが求められています。

鑑定評価の実務においては、以下の事項を確認・調査します。

• 対象不動産が要措置区域または形質変更時要届出区域に指定されているか
• 対象不動産の過去の土地利用履歴（工場、ガソリンスタンド等の有害物質使用施設の有無）
• 土壌汚染状況調査の実施の有無とその結果
• 汚染の種類、範囲、深度、濃度
• 汚染除去等の措置の実施状況と今後の計画
• 汚染に起因する利用制限の内容

汚染が判明している場合の評価手法

土壌汚染が判明している不動産の鑑定評価においては、汚染がないものとした場合の価格（更地としての正常価格）から、汚染に起因する減価要因を控除する方法が一般的です。

ここで、$V_{汚染地}$は汚染地の価格、$V_{正常}$は汚染がないものとした場合の価格、$D_{汚染}$は汚染に起因する減価額です。

減価額（$D_{汚染}$）は、以下の要素を考慮して算定します。

• 浄化・対策費用：汚染の除去等の措置に要する費用の見積り
• 利用制限による減価：指定区域の制限による経済的損失
• スティグマによる減価：心理的嫌悪感に基づく市場での減価
• 開発遅延による減価：浄化作業に伴う事業の遅延コスト

汚染地の価格の求め方

汚染の存否が不明な場合の対応

土壌汚染状況調査が実施されておらず、汚染の存否が不明な場合には、以下のような対応が考えられます。

• 土地利用履歴等から汚染のおそれの程度を判定
• 汚染のおそれが高い場合には、調査費用相当額を減価要因として考慮
• 不動産鑑定評価基準に基づき、価格形成に影響を与える程度を判断
• 依頼者への説明と鑑定評価書への記載

鑑定評価書への記載

土壌汚染に関する事項は、鑑定評価書の以下の箇所に記載します。

• 対象不動産の確認：指定区域の該当の有無、調査の実施状況
• 価格形成要因の分析：汚染が価格に与える影響の分析
• 鑑定評価額の決定の理由：減価の算定根拠と考え方
• 前提条件・限定条件：土壌汚染に関する前提条件の明示

鑑定評価書の読み方も参照し、適切な記載を行うことが重要です。また、土壌汚染と不動産評価や判例における環境汚染と価格も併せて学習してください。

まとめ

土壌汚染対策法は、土壌汚染の把握と健康被害の防止を目的とする法律であり、2009年改正により指定区域が要措置区域と形質変更時要届出区域に二分化されました。要措置区域は健康被害のおそれがある場合に指定され、都道府県知事による措置の指示と形質変更の原則禁止が課されます。形質変更時要届出区域は健康被害のおそれがない場合に指定され、形質変更時の届出制が採用されています。

不動産鑑定評価においては、土壌汚染を個別的要因として把握し、浄化費用、利用制限による減価、スティグマによる減価等を総合的に考慮して評価に反映することが求められます。土壌汚染は不動産取引における重大なリスク要因であり、鑑定評価の実務においても極めて重要なテーマです。

受験者は、調査の契機（第3条・第4条・第5条調査）、要措置区域と形質変更時要届出区域の違い、汚染除去等の措置の種類、汚染土壌の搬出規制を重点的に学習してください。関連する内容として、土壌汚染と不動産評価、環境要因の考慮、環境リスクと価格も併せて確認しましょう。